TMK 998. Madde
(1) Tapu siciline taşınmaz olarak şunlar kaydedilir:
1. Arazi,
2. Taşınmazlar üzerindeki bağımsız ve sürekli haklar,
3. Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler.
(2) Arazinin tapu siciline kaydı, özel kanun hükümlerine tâbidir.
(3) Bağımsız ve sürekli hakların kaydedilmesi için gerekli koşullar ve usul Cumhurbaşkanınca çıkarılan yönetmelikle belirlenir. Süreklilik koşulunun gerçekleşmesi için hakkın süresiz veya en az otuz yıl süreli olması gerekir.
(4) Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümlerin taşınmaz olarak kaydı, özel kanun hükümlerine tâbidir.
TMK 998. Madde Gerekçesi
Yürürlükteki Kanunun 911 inci maddesini karşılamaktadır. Yürürlükteki madde, tapu siciline “gayrimenkul” olarak kaydedilecekler arasında “madenler”i öngörmektedir. Ülkemizde madenler 6309 sayılı Maden Kanunu ile özel mülkiyet konusu olmaktan çıkarılmış ve Medenî Kanun dışında ayrıbir rejime tâbi tutulmuştur. Bu nedenle maddede madenlere yer verilmemiştir. Buna karşılık 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, kat mülkiyeti kütüğünde ayrısayfalara kaydedilmesini ve böylelikle ayrısayfa ya kaydedilen her bağımsız bölümün ayrıbir taşınmaz niteliğini kazanmasınıkabul etmişbulunmaktadır. (Kat Mülkiyeti Kanunu, m.13, f.4). Bu nedenle maddede, tapu siciline taşınmaz olarak kaydedilecekler arasında “kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler” de alınmışson fıkra bunların taşınmaz olarak kaydedilmesinin kat mülkiyetini düzenleyen özel kanuna tâbi olacağınıbelirtmektedir. 182 Üçüncüfıkrada bağımsız ve sürekli hakların taşınmaz olarak kaydedilmesi için süreklilik şartının ne zaman gerçekleşmişsayılacağı belirtilmiştir. İsviçre’de bu konu Tapu Sicili Tüzüğünde düzenlenmiştir. Ülkemizde Tapu Sicili Tüzüğüne bu kaydın konulmasıihmal edilmiş, ancak 3678 sayılı Kanunla yürürlükteki Kanunun 751 inci maddesinin üçüncüfıkrasında yapılan değişiklik sonucu, üst hakkının, en az yirmi yıl için tesis edilmişse sürekli sayılacağı, hükme bağlanmıştır. Konunun bütün bağımsız ve bu hükümde sürenin kaynak Kanunda olduğu gibi otuz yıl olarak belirlenmesi uygun görülmüştür.
Açıklama
TMK Madde 998, tapu siciline ‘taşınmaz’ olarak nelerin kaydedileceğini sayarak sicilin konu kapsamını belirler. Birinci fıkraya göre kaydedilecek taşınmazlar arazi, taşınmazlar üzerindeki bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümlerdir. Bu hüküm, tapu sicilinin unsurlarını gösteren TMK m.997 ve kaydedilmeyecek taşınmazları düzenleyen TMK m.999 ile birlikte sicilin kapsamını çerçeveler. Gerekçede belirtildiği üzere, önceki Kanun’da yer alan ‘madenler’ bu listeden çıkarılmıştır; çünkü madenler özel maden mevzuatıyla ayrı bir rejime tabi kılınmıştır. Buna karşılık 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca her bağımsız bölüm ayrı bir taşınmaz niteliği kazandığından, bağımsız bölümler de listeye eklenmiştir.
Uygulamada arazinin tapu siciline kaydı, ikinci fıkra uyarınca özel kanun hükümlerine, başta kadastro mevzuatına tabidir; sınırların ve yüzölçümünün resmî ölçüme dayanan plâna göre belirlenmesi gerekir. Üçüncü fıkra, bağımsız ve sürekli hakların ayrı bir taşınmaz gibi kaydedilebilmesi için iki koşul arar: hakkın bağımsız (başkasına devredilebilir, mirasçılara geçebilir) ve sürekli olması. Süreklilik koşulu için hakkın süresiz veya en az otuz yıl süreli kurulmuş olması gerekir; bu koşulları taşıyan üst hakkı gibi irtifaklar, kendi adına bir tapu sayfasına kaydedilerek mülkiyet işlemlerine konu olabilir. Bu hakların kaydedilme usulü ise Cumhurbaşkanınca çıkarılan yönetmelikle belirlenir. Dördüncü fıkra ise bağımsız bölümlerin taşınmaz olarak kaydının yine kat mülkiyeti özel kanununa tabi olacağını vurgular.
Hükmün sonucu, yalnızca bu maddede sayılan nesnelerin tapu siciline taşınmaz olarak girebilmesi ve sicilin konu yönünden sınırlı tutulmasıdır. TMK Madde 998 kapsamına girmeyen bir hak veya nesne, taşınmaz olarak tescil edilemez. Yargıtay’ın taşınmaz mülkiyetine ilişkin daireleri, bağımsız ve sürekli üst hakkının ayrı bir taşınmaz olarak tescil edilip edilemeyeceği uyuşmazlıklarında, hakkın süresini ve devredilebilirliğini bu madde ışığında değerlendirir. Somut örnek olarak, bir kişiye başkasının arsası üzerinde kırk yıl süreyle bina yapma yetkisi veren ve devredilebilir nitelikte kurulan bir üst hakkı, süreklilik ve bağımsızlık koşullarını sağladığından ayrı bir tapu sayfasına taşınmaz olarak kaydedilebilir ve bağımsız biçimde satılabilir, ipotek edilebilir.