Tokar Hukuk Danışmanlık

 

Airbnb Nedir?

“Ev Otelciliği” sloganıyla hizmet veren Airbnb, kısa süreli konaklama ihtiyacı bulunan kişilerle evini yahut evinin bir bölümünü kısa süreli olarak kiralamak isteyen kişileri buluşturan online bir platformdur. 2023 yılı itibariyle 150 milyondan fazla üyesiyle, 220 ülkede 100.000’den fazla şehirde faaliyet göstermektedir. Airbnb Türkiye piyasasında 2010 yılında 76 evle varlığını başlatmış, 2023 yılı itibariyle 50 binden fazla konaklanabilecek ev bulunmaktadır. Kullanıcıların %53’ü Airbnb’yi otel hizmetlerinden daha uygun olduğu için tercih etmektedir.[1]

Airbnb, ev sahibi ile misafiri buluşturan ve buluşturma hizmeti kapsamında yaptığı işlemlerden komisyon alan bir uygulamadır. Bu kapsamda ev sahipleri müsait olan ev ve ev bölümlerini uygulamaya haber vermekte, konaklamak isteyen kişilere listelemekte ve arada sözleşme kurulması halinde komisyon alınmaktadır.

Dünya Genelinde Airbnb Uygulamalarının Hukuki Yansımaları

Airbnb bir çok farklı ülkede ve farklı şehirde hizmet vermektedir. Özellikle New York, Barcelona, Paris gibi turist akımına uğrayan şehirlerde şehir sakinleri için büyük bir geçim kaynağı teşkil etmekte, turistler açısından da gerçekleştirilen gezinin maliyetini düşürmektedir. Airbnb, yaygın hizmet ağıyla birçok hukuki düzenlemeyle muhatap olmaktadır. Bu kapsamda hizmet vermeye başlamasından itibaren birtakım hukuki yaptırımlara maruz kalmıştır. Türkiye’de Airbnb uygulamasının hukuki mahiyeti tartışma konusu olduğundan dünyadaki hukuki yansımalarının incelenmesi çalışmaya perspektif katacaktır.

Barcelona şehrinin bulunduğu Katalonya bölgesi yönetimi, yerel kurallara uymadığı gerekçesiyle 2014 yılında Airbnb’ye 30.000 Euro para cezası kesmiştir.[2] Bu para cezası, Airbnb ile birlikte 7-8 barındırma sitesine daha kesilmiştir. Para cezasının kesilmesinin nedeni ise Katalan yönetiminin kentte barınan her bir turistin Katalonya Turizm Yönetimine kaydedilmiş olma mecburiyetidir. 2016 yılına gelindiğinde Katalan yönetimi Airbnb şirketinin lisans almayan binaları listelediğinden bahisle toplamda 600.000 Euroya yakın para cezası kesmişti.[3]

Katalan yönetimi 2021 yılına gelindiğinde Airbnb gibi kısa dönem kiralama faaliyeti gösteren şirketlerin önünü büyük ölçüde kesici bir düzenlemeye gitmiş ve bireylerin evinin bir kısmını ya da tamamıyla kısa zamanlı olarak kiralanması yasak hale getirilmiştir.[4] Yasak kapsamında 1 aydan daha kısa süreli kiralamalarda ev sahibine para cezası öngörülmüştür. Yasak kapsamında Airbnb ile işbirliği yüzünden şehir merkezinde 7.000 kişiden fazla kuralları çiğneyen ev sahibinin bulunduğu belirtilmiştir. Bu yasaklamanın sebepleri arasında şehrin konut ihtiyacının karşılanmadığı, bu tür özel kısa-dönem kiralamalarla şehirdeki kiraların tavan yaptığı ifade edilmiştir. Ayrıca turistlerin şehirde kayıt altında tutulmak istenmeleri de yasağın sebepleri arasındadır.

New York şehri de yabancı turistlerin akın ettiği şehirlerden biri. Airbnb ve benzeri uygulamalara karşı şehir yönetiminin tutumu sertleşmeye devam etmektedir. 29.000’den fazla kısa süreli kiralama adresi listelenmektedir ancak bunların üçte biri New York yasalarına göre yasadışı kabul edilmektedir. New York yasalarına göre bir evi ev sahibi bulunmaksızın otuz günden az kiralamak yasaktır. Bundan Airbnb de nasibini almış ve 2021 yılında şehir yönetimi tarafından 8,9 milyon dolar para cezasına çarptırılmıştır. Sadece bir mülk üzerinde 170.000 dolar dahi biriktiği ifade edilmektedir. 2023 Temmuz ayı itibariyle kısa-dönem kiralamalarına yönelik birtakım düzenlemeler koyulacaktır. Bu kapsamda Airbnb ve benzeri uygulamalar üzerinden evini kiralamak isteyenler şehir yönetiminden izin almak ve işletme lisansı almaları gerekecektir. Şirketler, kaydını gerçekleştirmeyen ev sahiplerinden rezervasyon ücreti tahsil edemeyecekler.[5]

Portekiz de Airbnb gibi uygulamalara karşı düzenleme çıkarmayı planlayan ülkelerden. Turist çeken eski şehir merkezlerinde ev sahibi bireylerin ülke vatandaşına kiralamak yerine daha kârlı bir kiralama olarak turiste kiralamasından dolayı eski yerleşim yerlerinde konut krizi ortaya çıkmaktadır. Ülke vatandaşının konut ihtiyacı devam ederken yabancılara kiralama gerçekleştiren Airbnb gibi uygulamalar, bu tür kent merkezlerinde daha fazla göze batmaktadır. Lizbon ve Porto gibi Portekiz’in eski yerleşim yerlerindeki konut ihtiyacını azaltmak için düşünülen düzenlemelerden biri, kısa-dönem özel ev kiralama şartlarının zorlaştırılması ve bu kalemdeki vergilerin yükseltilmesidir.[6]

Türk Hukukunda Airbnb Kiralamalarının Mahiyeti

Türk hukukunda Airbnb gibi uygulamalara karşı oluşturulmuş bir düzenleme yahut ortaya koyulmuş bir içtihat bulunmamaktadır. Ancak uygulamanın işleyişinde bulunan birtakım özellikler mevcut hukuk mevzuatında öngörülmüş durumlara benzediğinden genel bir konuma yerleştirmek mümkün olabilecektir. Airbnb’nin hukuki yönü kapsamında incelenmesi gereken özellikleri şu hususlardır:

• • • Kiracı-kiraya veren ilişkisinin bulunması
    • Kısa süreli bir kira ilişkisinin bulunması
    • Kiraya verenin kâr amacının bulunması
    • Kiraya verenin bazen bütün konutu, bazense konutun bir kısmını kullanıma vermesi
    • Kiraya verenin taşınmazı sürekli kiralamaya hazır bulundurması

 

Borçlar Hukuku Çerçevesinde Airbnb Kiralamaları

Türk Borçlar Kanunu (TBK) çerçevesinde Airbnb kiralamaları göz önünde bulundurulduğunda, gerçekleştirilen faaliyet çerçevesinde Airbnb uygulamasının kira sözleşmesine mi daha uygun olduğu yahut bir nevi konaklama sözleşmesi kapsamında mı olduğu tartışılacaktır.

TBK’nun kira sözleşmeleri hükümlerini düzenlediği maddelerde kanun sistematiği kira sözleşmelerinin genel hükümleri ve konut ve çatılı işyeri kiralarına uygulanan özel hükümler olarak ikiye ayrılmıştır. Kira sözleşmesinin özel hükümleri kapsamında Airbnb uygulamasına bakıldığında konut ve çatılı işyeri kiralarına uygulanacak düzenlemelerin Airbnb için geçerli olmayacağı görülecektir. Zira TBK madde 339, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanması halinde bu hükümlerin uygulanmayacağını düzenlemiştir[7].

Niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazlar kanunda belirtilmemiştir. Ancak bu taşınmazlara örnek madde gerekçesinde verilmiştir[8]. Yazlık, otel odası, motel, pansiyon ve bunlara benzer yerler niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazlar olarak örnekleme yöntemiyle sayılmıştır. Niteliklerinin uyuşmasının yanında otelcilik piyasasıyla rakip olması, Airbnb kapsamında yapılan kiralamanın otel odası kiralama hizmetine benzemektedir.

Doktrinde otel, motel, pansiyon, tatil köyü gibi niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazlarda gerçekleştirilen sözleşmeyi konaklama sözleşmesi olarak yorumlayanlar mevcuttur.[9]

Airbnb’nin sunduğu hizmet kapsamında incelenmesi gereken sözleşme türlerinden biri de konaklama sözleşmesidir. Konaklama sözleşmesi, konaklayan ve konaklatan arasında konaklama asli edimine karşılık konaklama bedelinin öngörüldüğü; sözleşmede konaklayan yerine konaklattıranın da sözleşme tarafı olabileceği sözleşmelerdir. Sözleşmenin oluşma hali Turizm İşletmelerinin Bakanlıkla, Birbirleriyle Ve Müşterileriyle İlişkileri Hakkında Yönetmelik’in (TİBBMİHY) 44.maddesinde belirtilmiştir. Bu maddeye göre müşteri yahut onun adına bildirilen bir talep üzerine otelci rezervasyon yaptığı kabul ettiği an sözleşme kurulmuş sayılır[10].

Konaklama hizmeti sunan otel işletmelerinin konaklama hizmet sözleşmesindeki asli edimleri, otel odasının sözleşmeye uygun olarak konaklayana teslimi ve kullandırılması borcudur[11]. Bu yükümlülüğünün tam olarak kapsamı TİBBMİHY 47.maddesinde düzenlenmektedir. Düzenlemeye göre müşteri kendisine ayrılan yerde konaklama, olanaklardan yararlanma ve otelin diğer hizmetlerinden faydalanma hakkına sahiptir[12]. Konaklama hizmeti veren oteller hizmet sağlama kategorisinde bulunduğundan, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un (TKHK) 2.maddesi 2.fıkrası gereği haklı bir sebep olmaksızın hizmet vermekten imtina edemezler.

Konaklama sözleşmelerinde konaklayanın asli edimi de bedel ödeme borcudur. 818 sayılı Borçlar Kanunu’nda otel masrafları ibaresi kullanılırken yeni borçlar kanununun 147.maddesinde konaklama bedeli ibaresi uygun görülmüştür.[13] Konaklama bedelinin ödenmesi esasen konaklayan tarafından gerçekleştirilmelidir. Ancak konaklattıranın ödemeyi gerçekleştirmesi de mümkündür.

Airbnb Kiralamalarında TBK Kapsamında Ortaya Çıkabilecek Uyuşmazlıklar

Airbnb uygulaması, kişilere evleri yabancı bir kişiye tesis etme ve bunun karşılığında belli bir miktar para almalarını sağlamaktadır. Bu faaliyet sonucunda hukuki açıdan birtakım sonuçlar doğmaktadır. Bir taşınmaz sahibi Airbnb uygulaması üzerinden kiralama yaptığı takdirde fiilin hukuki vasıflandırması kiraya verenin haklarını kapsama açısından önem teşkil etmektedir. Arada kurulan sözleşmenin vasıflandırılması kira sözleşmesi olarak yapılırsa herhangi bir hukuki uyuşmazlıkta TBK hükümlerine gidilebilecektir. Ancak konaklama sözleşmesi addedildiği takdirde kiraya veren TKHK hükümlerince tüketici sayılacak ve tüketiciyi koruyan düzenlemelerden faydalanabilecektir.

Bir taşınmazın kiraya verilmesi  ve kiracının oturduğu meskende Airbnb kiralama yapması halinde iki seçenek ortaya çıkmaktadır:

1. 1. 1. Airbnb kiralamasının adi kira sözleşmesi sayılarak alt kira sözleşmesi yapıldığı varsayımı
      2. Airbnb kiralamasının konaklama sözleşmesi sayılarak ticari kazanç elde ettiği varsayımı

Türk Borçlar Kanunu düzenlemesinde konut ve çatılı işyeri kiralamalarında alt kira sözleşmesi ancak kiraya verenin yazılı muvafakati ile yapılabilecektir. Bundan dolayı, eğer kiracı kiraya verenden yazılı bir rıza aldığı takdirde hukuki bir ihtilaf oluşmayacaktır. Ticari kazanç elde ettiği varsayımında ise kiracının akde aykırılığından kaynaklı bir uyuşmazlık doğabilir. Eğer yapılan kira sözleşmesinde taşınmaz konut kullanımına özgülenmişse kiracının ticari kazanç sağlaması halinde akde aykırılığa başvuran kiraya veren düzeltme talep edebilecektir.

Kiracının Airbnb üzerinden evi başkalarına kiralaması seçeneklerinin her birinde kiraya veren ile karşı karşıya gelmektedir. Zira alt kira sözleşmesi kabulünde alt kira yasağı, ticari kazanç durumunda ise amaç dışı kullanım yasağı karşımıza çıkmaktadır. Kira sözleşmesini düzenleyen TBK’nun 299.maddesi, kiracıya kiralanan şeyin kullanımıyla birlikte yararlanılmasının da devredilebileceğini düzenlemiştir. Kiracının Airbnb gibi platformlarda varlığını göstererek kazanç sağlamaya çalışması halinde kiralanandan yararlanma unsurunu da sözleşmeye dahil etmekte fayda bulunmaktadır.

Kimlik Bildirme Kanunu Çerçevesinde Airbnb Kiralamaları

Günlük kiralanan evlere dair yasal düzenleme yapılan kanunlardan biri de Kimlik Bildirme Kanunu ve bununla birlikte uygulama yönetmeliğidir. Bu kapsamda günlük kiralanan evlerde kalan misafirlerin yetkili mercilere bildirim yükümlülüğü düzenlenmiştir. Düzenlemenin kapsamı, yukarıda dünya genelinde incelenen bazı şehirlerde yerel yönetimlerin Airbnb uygulamasına karşı güvenlik sebebiyle ortaya çıkan bakış açısına da benzemektedir.

5115 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu ve Kimlik Bildirme Kanununun Uygulanması ile İlgili Yönetmelik, geçici/kalıcı barındırmaların ücretli/ücretsiz olup olmadığına bakmaksızın yönetmelikçe görevlendirilen devlet birimine haber verilmesine dair hükümleri kapsamaktadır. Bu yönetmeliğin 6.maddesine 17/6/2022 tarihinde “günübirlik kiralanan evler” ibaresi eklenmiştir. Madde başlığı “İşe Başlama Yükümlülüğü”dür. Maddenin kapsamına göre günübirlik kiralanan evler de dahil olmak üzere otel, motel, han, bekar odaları gibi barındırma hizmeti sunan yerlerde her an ulaşılabilecek bir sorumlu işleticinin bulunması zorunludur.[14]

Yönetmeliğin 3.maddesinin c bendinde günübirlik kiralanan ev tanınmıştır. Bu tanım, taşınmazın fiilen kullanımı üzerinden tanım gerçekleştirmiş ve Airbnb kiralamalarının düzenleme çerçevesinde hangi kapsamda olduğunu göstermiştir. Düzenleme kapsamında günübirlik kiralanan ev “konut olarak kullanılmak ya da konut olarak kullanılmak üzere kiraya verilmek yerine fiilen işyeri gibi işletilmek” durumunda ise bu evler yönetmelik kapsamında günübirlik kiralanan ev statüsünde olacaktır ve işletme kurallarına tabi olacaktır.[15]

Vergi Hukuku Çerçevesinde Airbnb Kiralamaları

Airbnb kiralamalarının bir diğer görünümü de vergi hukuku bağlamında vergi yükümlüğünün belirlenmesi açısından ortaya çıkmaktadır. Gayrimenkul kiralamalarında esas olan, Gelir Vergisi Kanunu’nun (GVK) 70.maddesinin bir numaralı bendinde düzenlenen[16]; mutlak veya sınırlı ayni hak sahiplerinin taşınmazı kiraya vermelerinden kaynaklı elde edilen gelirlerin gayrimenkul sermaye iradı olarak değerlendirilmesidir. Ancak bazı durumlarda gayrimenkul üzerinden elde edilen kazanç ticari kazanç olarak değerlendirilmesi gerekmekte ve vergilendirilmesi ticari kazanç hükümlerine göre hesaplanması gerekmektedir. Ticari kazanç ise GVK m.37’de tanımlanmış olup “Her türlü ticari ve sınai faaliyetlerden doğan kazançlar ticari kazançtır” düzenlemesine yer verilmiştir.

Her ne kadar Airbnb kiralamaları hususunda Gelir İdaresi Başkanlığının ve mevzuatın ayrıntılı bir incelemesi bulunmasa da Airbnb kiralamalarının mahiyetine benzer durumlar üzerinden Airbnb kiralamaları değerlendirilebilmektedir. Gelir İdaresi Başkanlığı, mükelleflerin uygulamada tespiti hususunda sıkıntı çektiği durumlar hakkında özelgeler yayımlamaktadır. Bu özelgelerde birtakım mükellefler, kazançlarının gayrimenkul sermaye iradı mı olduğuna yoksa ticari kazanç olduğuna mı dair kurumdan tespit talep etmiştir. Kurumun 24.09.2018 tarihli bir özelgesini bu bahiste incelemek faydalı olacaktır.[17]

Özelgede bir mükellef;

• • • Bağımsız mesken niteliğinde dairelerin bulunduğu bir binada
    • On günden az olmamak üzere kira sözleşmesi kurulacak şekilde
    • Demirbaş eşyalarla birlikte
    • Kiracının gündelik ihtiyaçları olan yemek, temizlik gibi bir organizasyon gerçekleştirilmediği
    • Serbest meslek makbuzunda kayıtlı olmayan bu taşınmazlardan

elde edilen gelirin ticari kazanç mı yoksa gayrimenkul sermaye iradı mı olduğunun tespitini talep etmiştir.

Gelir İdaresi Başkanlığının 193 sayılı GVK’nun 37 ve 70.maddesi kapsamında yaptığı inceleme sonucunda, kiraya veren kişilere kira kontratı düzenlenerek verilmesi halinde bile;

• • • Uzun süre kiraya vermekten daha fazla gelir elde edilmesi maksadıyla
    • Süreklilik teşkil edecek şekilde farklı kişilerin kiralaması için taşınmazı hazır bulundurma haliyle
    • Farklı kişilerin konuttan çıkma ve diğer kişiye konutu teslim arasında konutu tekrar hazır hale getirmenin bir organizasyon gerektirdiği

gerekçeleriyle yapılan kiralama işlemlerinin ticari kazanç olarak işlem görmesi sonucuna ulaşmıştır. Aynı tespitlere başka özelgelerde de yer verilmiştir[18]. Kurum kurulan kira sözleşmesinin gayrimenkul sermaye iradı kapsamında mı olduğu yoksa ticari amaca mı hizmet ettiği tespitini gerçekleştirirken, mükellefin yaptığı faaliyetin olağan kira sözleşmesinden farkları üzerinden değerlendirerek bazı tespitlerde bulunmuştur.

Airbnb kiralamalarının özellikleriyle kıyas edildiğinde kurumun ortaya koyduğu kıstaslar ile birtakım benzerliklerin bulunduğu görülecektir. Airbnb kiralamaları şehre gelen turist açısından otel, pansiyon gibi turistik işletmelere nazaran daha az maliyet sunmaktadır. Ancak taşınmazın bulunduğu şehirdeki diğer ev kiralarına bakıldığından görülecektir ki konut sahibi aynı taşınmazı normal bir kira sözleşmesi şeklinde kiralarsa daha az gelir elde edecektir.

Airbnb üzerinden taşınmazını yahut taşınmazın bir kısmını uygulama misafirine tahsis eden kişi, bahse konu taşınmazı tek bir misafire değil olabildiğince misafire sunma amacı gütmektedir. Uygulama üzerinden kiraya veren kişinin bu hususu sürekli olarak yapmadığı varsayımında ise, uzun süre kiraya vermenin verdiği sorumluluktan kaçınmaya yönelik faaliyet çerçevesinde değerlendirileceği için ticari kazanç olarak değerlendirilmesi mümkündür. Zira taşınmazı uygulama üzerinden kullanıma tahsis eden kişi, o bağımsız bölümü sürekli bir kira ilişkisine tahsis ettiğinde geliri azalmakla beraber, kullanım ve kiracıyı taşınmazdan çıkarmaya dair tasarrufu hukuki çözümler çerçevesinde kısıtlı olacaktır.

SONUÇ

Airbnb, paylaşım ekonomisinin gelişmekte olduğu günümüzde bireylerin fazla konutlarını ya da konutlarının fazla olan kısmını kiraladıkları bir uygulamadır. Uygulama, ev sahibi ile konaklamak isteyen kişileri buluşturarak ev sahibinin kazanç sağlamasına, konaklamak isteyen kişinin de otel, pansiyon gibi yerlerde kalması halinde ödeyeceği fazla masraftan kurtulmasına vesile olmaktadır. Türkiye’de de binlerce ev sahibi ile uygulama ağını kurmuş olan Airbnb, yeni olması hasebiyle direkt düzenlemeye tabi tutulmayan ve yargıya konu olmayan bir uygulamadır.

Dünya genelinde Airbnb New York, Barcelona, Lizbon gibi turistik şehirlerde daha çok yaygınlaşmıştır. Turistlerin akın akın geldiği şehirlerde otel masraflarından kaçınan turistlerin tercihi olmuştur. Çalışmanın başında incelendiği üzere dünyada yaygın olan Airbnb pek çok kısıtlamayla karşı karşıya kalmış, cezalar yemiş ve engelleyici düzenlemelere maruz kalmaya devam edecektir. Uluslararası düzlemde incelendiğinde Airbnb’nin kısıtlanma sebepleri şu şekilde karşımıza çıkmaktadır:

1. 1. 1. Turizm mevzuatı uyarınca şehre gelen turistlerin bildirimi otel, pansiyon gibi idari sisteme entegre olan işletmelerde gerçekleştirilirken Airbnb sisteminde böyle bir entegre bulunmamaktadır. Bundan dolayı şehirde kaçak olarak kalan turistlerin sayısı çoğalmaktadır.
      2. Eski kent yerleşimlerinde bireyler uzun-dönem konut kiralamasına gitmektense kısa-dönem turistik kiralamalara yönelme eğilimindedir. Bundan dolayı şehirlerde kira artışı ve konut krizi yaşandığından Airbnb gibi kiralamaların önüne geçilmeye çalışılmıştır.

Bu problemlerin oluşmasıyla birlikte yönetimler tarafından birtakım önlemler alınmıştır. Bu önlemler şu şekilde derlenebilir:

1. 1. 1. Airbnb gibi sitelere ve yer sağlayıcılarına para cezası kesilmiştir.
      2. Bir aydan kısa süreli ev kiralamaları, konutun tamamı ya da bir kısmı ayrımı olmaksızın yasaklanmış; yasak kapsamında idari para cezası öngörülmüştür.
      3. Ev sahibi olmaksızın otuz günden fazla ev ya da evin bir kısmının kiralanması yasaklanmıştır.
      4. Kısa dönem kiralama yapmak isteyen ev sahipleri lisanslama yapmak zorunda olacaktır. Eğer lisanslama yapmadıkları takdirde Airbnb gibi rezervasyon aracı şirketleri komisyon alamayacaktır.
      5. Kısa dönem kiralamalara yönelik şartların zorlaştırılması ve vergi yükünün ağırlaştırılması düşünülmüştür.

Dünya genelinde Airbnb’ye karşı bakış açısı ve yaptırımlar incelendiğinde, kısa-dönem kiralamaların uzun-dönem kiralamalarına göre katı tutumlar sergilendiği ve tamamen ev sahiplerinin kontrolüne bırakılmayan bir evrilme sürecine gittiği görülmektedir. Kayıt dışı bir şekilde konaklayan misafirlerin bulunması yerel otoriteler tarafından genel olarak güvenlik problemi olarak görülmektedir.

Türk hukuk mevzuatı Türk Borçlar Kanunu, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, Kimlik Bildirme Kanunu, Gelir Vergisi Kanunu, Turizm İşletmelerinin Bakanlıkla, Birbirleriyle ve Müşterileriyle İlişkileri Hakkında Yönetmelik, Kimlik Bildirme Kanununun Uygulanması Hakkında Yönetmelik kapsamında geniş olarak incelendiğinde kanun koyucunun Airbnb gibi günlük kiralama olanağı sağlayan uygulamalara bakış açısı ifade edilmeye çalışılmıştır. Bu kapsamda ortaya koyulan sonuçlar şu şekildedir:

1. 1. 1. TBK kapsamında günlük kiralama yapılan yerler niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş yapılar olarak nitelendirilmiş; otel, motel, pansiyon gibi yerlerde yapılan kiralamalar doktrinde kiralama sözleşmesi olarak addedilmiştir. Bu düzenlemelerde öne çıkan bakış açısı “niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş yapı”dır.
      2. Kimlik Bildirme Kanunu kapsamında 2022 yılında eklenen ibareyle ev sahiplerinin günübirlik ev kiralama hizmet sunması halinde işe başlama yükümlülüğü öngörülmüş ve merciler tarafından ulaşılabilen bir işletmecinin yetkili merciye bildirilme yükümlülüğü getirilmiştir. Bu düzenlemelerde kişinin evini kısmi olarak paylaşması yahut ücretsiz olarak kiraya vermesi de önemli değildir. Bu düzenlemelerde öne çıkan bakış açısı “konut olarak kullanılmak ya da konut olarak kullanılmak üzere kiraya verilmek yerien fiilen işyeri gibi işletilmek”tir.
      3. GVK’nun uygulanması açısından bakış açısı sunan Gelir İdaresi Başkanlığı’nın özelgeleri incelendiğinde ise günübirlik kiralama işlemlerinin taşınmaz sermaye iradı mı yoksa ticari kazanç mı olduğu hususunda bir tespit gerçekleştirilmiştir. Özelgeler, hangi durumların taşınmaz sermaye iradı hangi durumların ticari kazanç olduğunu belli başlı hususları değerlendirerek ortaya koymuştur. Bu özelgelerde öne çıkan bakış açısı “uzun süreli kiralamalardan daha fazla gelir elde etmek, sürekli bir şekilde farklı kişilere kiralama maksatlı hazır bulundurmak ve farklı kişilere hazır bulundururken bir organizasyon gerçekleştirmek”tir.

Tüm bu hususlar birlikte incelendiğinde, Airbnb üzerinden bireylerin arasında sözleşme kurulmasının kira sözleşmesi olarak değerlendirilemeyeceği sonucuna ulaşılacaktır. Airbnb üzerinden hizmete açılan taşınmazlar, kanun koyucunun yukarıda özetlenen bakış açılarıyla değerlendirildiğinde şöyle bir tablo ortaya çıkmaktadır:

1. 1. 1. Niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş yapılardır.
      2. Kullanım süresince konut olarak kullanılmamaktadır.
      3. Uzun süreli kiralamalardan daha fazla gelir elde etmek amacı vardır.
      4. Sürekli farklı kişilere kiralama maksatlı hazırlık mevcuttur ve bu hazırlık gerçekleştirilirken bir organizasyon gerekmektedir.

Airbnb üzerinden kurulan sözleşmelerin konaklama sözleşmesi olarak değerlendirilmesi gerekmektedir. Zira TİBBMİHY’nin ilgili maddeleri incelendiğinde görülecektir ki Airbnb üzerinden gerçekleştirilen kiralamalar sonucunda ev sahibinin tıpkı konaklama hizmeti sunan otel sahibi gibi asli edimi konaklama olan birtakım yükümlülükleri bulunmaktadır. Ayrıca konaklayan ve konaklatan arasındaki sözleşme kurulması da ilgili yönetmelikteki rezervasyon düzenlemesine benzemekte; rezervasyon talebinin ev sahibi tarafından onaylanmasıyla birlikte aradaki sözleşme kurulmuş olmaktadır. Airbnb kapsamında kurulan sözleşmelerin konaklama sözleşmesi olarak kabul edilmesinin bir başka mecburiyeti de TKHK kapsamındadır. Konaklama sözleşmesi bir nevi hizmet sunumu olduğundan bireylerin Airbnb kapsamında yaşadıkları sorunlarda tüketici vasfıyla çözüm yolu aramaları mümkün olacaktır.

Ayrıca konaklama gerçekleştiren kişiler, konaklama bedelini ev sahibine değil Airbnb uygulamasına yapmaktadır. Bu ödemede Airbnb uygulamasının komisyon ücreti de bulunmaktadır. Ev sahipleri müsait taşınmazları Airbnb uygulamasına bildirmekte, bu taşınmazları konaklattıran vasfıyla Airbnb konaklamak isteyen kişilere listelemektedir. Yaşanan uyuşmazlıklarda Airbnb’nin belli bir sınırı olmakla birlikte sorumluluk anlaşması da bulunmaktadır. Uygulama sadece konaklama hizmeti veren ile almak isteyenin buluşturulduğu bir platformdan öte konaklattıran sıfatına yakın olarak aracı konumdadır.

Yapılan değerlendirmeler ışığında Airbnb kapsamındaki günlük kiralama hizmetlerinin konaklama sözleşmesi olarak görülüp ev sahibinin konaklatan, müşterinin konaklayan ve Airbnb uygulamasının konaklattıran olarak vasıflandırılması, Airbnb gibi platformlara yönelik doğrudan bir düzenleme gerçekleştirilene kadar oluşacak sorunlara çözüm olacaktır.

KAYNAKÇA

[1] https://www.missafir.com/airbnb-hakkinda-bilgi/#Turkiye_ve_Genel_Istatistikleri

[2] https://www.theguardian.com/technology/2014/jul/07/airbnb-fined-illegal-tourist-lets-barcelona-catalonia

[3] https://www.bloomberg.com/news/articles/2018-06-06/how-barcelona-is-limiting-airbnb-rentals

[4] https://www.nytimes.com/2021/09/22/travel/barcelona-airbnb.html

[5] https://www.bloomberg.com/news/articles/2023-03-03/is-airbnb-illegal-in-nyc-new-rules-will-block-listings-as-1-million-fines-fail

[6] https://www.bloomberg.com/news/articles/2023-03-30/portugal-reiterates-plan-to-end-golden-visa-curb-airbnb-rentals

[7]TBK m.339/f.1 – Uygulama Alanı

Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanır. Ancak bu hükümler, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında uygulanmaz.

[8] TBK m.339 Madde Gerekçesi

Yine 6570 sayılı Kanundan farklı olarak niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmaları da kapsam dışı bırakılmıştır. Niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazlara örnek olarak, yazlık, otel odası, motel, pansiyon ve bunlara benzer yerler gösterilebilir.

http://www.ilhanhelvacidersleri.com/turk-borclar-kanunu/turk-borclar-kanunu-madde-339#

[9] N. Yavuz, Borçlar Hukuku El Kitabı, Ankara, 2018: 1513

[10] TİBBMİHY m.44 – Rezervasyon:

Bir müşteri tarafından veya onun adına bildirilen bir istek üzerine otelci istenilen konaklama için gerekli rezervasyonu yapmayı kabul edince sözleşme oluşmuş sayılır.

Bu durumda otelci ve müşteri mevcut yasa, tüzük ve yönetmeliklere ve otel kurallarına uymayı taahhüt etmiş olurlar. Şu kadarki otelci, müşterinin gerekli otel kurallarını bilmesi için tedbir alır.

[11]E. Çamur. Otel Konaklama Sözleşmeleri, Yüksek Lisans Tezi, Ankara 2020;46

[12] TİBBMİHY m.49 – Müşterinin Hakları

“Sözleşme üzerine müşteri, otelde kendisine ayrılan yere yerleşme ve kabul edilen süre içinde kendisine ait bölümdeki olanakları kullanma, bunlardan tam olarak yararlanma ve ayrıca otelin diğer normal hizmetlerinden de yararlanabilme hakkını kazanır”

[13] Tezcan, Bülent, Turizm Hukuku, Ankara, Yetkin Yayınları, 2003; 62

[14] Kimlik Bildirme Kanununun Uygulanması ile İlgili Yönetmelik madde 6

İşe Başlama-Yükümlü

Otel, motel, han, pansiyon, bekar odaları,(Ek ibare:RG-17/6/2022-31869) günübirlik kiralanan evler, kamp, kamping, tatil köyü, her türlü özel veya resmi konaklama yerleri (yatılı okulların pansiyonları, yetiştirme yurtları ve köy odaları dahil) ile özel sağlık müesseseleri, dinlenme ve huzur evleri ve dini ve hayır kurumlarının sosyal tesislerinde (Değişik ibare:RG-17/6/2022-31869) her an ulaşılabilecek bir sorumlu işletici bulunur. Sorumlu işleticinin kimliği, o tesis açılmadan önce, sahip veya kanuni temsilci veya kiracısı tarafından iki örnek İŞLETİCİ KİMLİK BİLDİRME BELGESİ (form: 1) ne yazılır ve bu belgeler en yakın yetkili genel kolluk örgütüne verilir.

[15]Kimlik Bildirme Kanununun Uygulanması ile İlgili Yönetmelik madde 3/c

Tanımlamalar

Günübirlik kiralanan ev: Konut olarak kullanılmak ya da konut olarak kullanılmak üzere kiraya verilmek yerine fiilen işyeri gibi işletilmek suretiyle, otel, motel, pansiyon, kamping, apart otel ve benzeri gibi temel veya yardımcı konaklama işletmesi ya da sosyal tesis statüsünde bulunmamakla beraber, saatlik, günlük, haftalık ve benzeri kısa süreli konaklama hizmeti sunulan, Ulusal Adres Veri Tabanında hizmetten faydalananlara ait kayıtlarda adresi yer almayan veya hizmetten faydalananlara ait herhangi bir abonelik kaydı bulunmayan yerleri,

[16] GVK m.70 – Gayrimenkul sermaye iradının tarifi:

Aşağıda yazılı mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradıdır:

1. 1. 1. Arazi, bina (Döşeli olarak kiraya verilenlerde döşeme için alınan kira bedelleri dahildir.), maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı;
      2. Voli mahalleri ve dalyanlar;
      3. Gayrimenkullerin, ayrı olarak kiraya verilen, mütemmim cüzileri ve teferruatı ile bilümum tesisatı, demirbaş eşyası ve döşemeleri…

[17] Günlük veya Aylık Sürelerle Konut Kiralama Faaliyetinden Elde Edilen Gelirin Vergilendirilmesi Hakkında Özelge, 24.09.2018 Özelge Sayısı: 49327596-120[GVK.ÖZ.2017.68] – 165652

[18] Günlük veya Aylık Sürelerle Konut Kiralama Faaliyetinden Elde Edilen Gelirin Vergilendirilmesi Hakkında Özelge, Özelge Tarihi: 13.09.2012 Özelge Sayısı: B.07.1.GİB.4.06.16.01-120[37-12/10]-928