TBK 324. Madde

Kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece kiralanan, kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple kullanılmasa veya sınırlı olarak kullanılsa bile kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Bu durumda, kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler kira bedelinden indirilir.

TBK 324. Madde Gerekçesi

818 sayılı Borçlar Kanununun 252 nci maddesinin birinci fıkrasını tamamen, ikinci fıkrasını kısmen karşılamaktadır.

Tasarının tek fıkradan oluşan 323 üncü maddesinde, genel olarak kiralananın kullanılmamasına bağlanan sonuçlar düzenlenmektedir. 818 sayılı Borçlar Kanununun 252 nci maddesinin kenar başlığında kullanılan “4. Kullanmanın mümkün olamaması” şeklindeki ibare, Tasarıda “IV. Kiralananın kullanılmaması / 1. Genel olarak” şeklinde ifade edilmiştir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 252 nci maddesinin birinci ve ikinci fıkraları, aralarındaki bağlantı göz önünde tutularak, Tasarıda tek fıkra hâlinde kaleme alınmıştır.

Maddede, kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece kiralanan, kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple kullanılmasa veya sınırlı olarak kullanılsa bile kiracının, kira bedelini ödemekle yükümlü olduğu ve bu durumda kiraya verenin, yapmaktan kurtulduğu giderlerin kira bedelinden indirileceği belirtilmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 252 nci maddesinin, aynı Kanunun 264 üncü madde hükmünün saklı olduğuna ilişkin son fıkrası, Tasarıya alınmamıştır. Bunun sebebi, saklı tutulan durumun, Tasarının 330 uncu maddesinde, olağanüstü fesih yollarından birini oluşturan “önemli sebeplerle fesih” olarak düzenlenmiş olmasıdır. Böylece, kiracının kiralananı kullanamaması Tasarının 330 uncu maddesinde tanımlanan önemli sebeplerden birine dayanmadığı takdirde, Tasarının 323 üncü maddesi uygulama alanı bulacaktır.

Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 264 üncü maddesinin ikinci ve üçüncü fıkraları göz önünde tutulmuştur.

Açıklama

Türk Borçlar Kanunu’nun 324. maddesi, kiracının kiralananı kullanmaması durumunda kira bedelini ödeme yükümlülüğünün devamını düzenleyen önemli bir hükümdür.

Madde, kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece kiralanan, kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple kullanılmasa veya sınırlı olarak kullanılsa bile kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Bu durumda, kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler kira bedelinden indirilir şeklinde düzenler.

Bu hüküm iki temel kuralı koyar: (1) kullanım dışı kalan kira için bedel ödeme yükümlülüğünün devam etmesi, (2) kiraya verenin tasarruf ettiği giderlerin indirilmesi.

İlk kural önemlidir: kiracı kiralananı fiilen kullanmasa bile, kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece bedel ödemek zorundadır. Bu, kira sözleşmesinin "kullanım hakkı devretme" niteliğinden kaynaklanır; kiracı kullanma hakkını alır, kullanıp kullanmaması kendi seçimidir.

"Kiracıdan kaynaklanan sebep" ifadesi önemlidir. Eğer kullanamamanın sebebi kiraya verenden kaynaklanıyorsa (ayıp, mücbir sebep, v.b.), kiracı bedel ödemekten kurtulabilir. Ancak kiracı kendi tercihi veya durumu nedeniyle kullanmıyorsa bedel ödemeye devam eder.

Pratik örnekler: kiracı tatile çıktığı için evini kullanmıyor (bedel ödemeye devam eder), kiracı başka şehre taşındı ama eski evinin kirasını ödemeye devam ediyor (bedel ödemeye devam eder), kiracının işi bitti ve işyeri boşaldı (bedel ödemeye devam eder).

İkinci kural denkleştirme sağlar: kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler kira bedelinden indirilir. Örneğin kiracı kullanmıyorsa elektrik, su gibi tüketim maliyetleri oluşmaz; bunlar kiraya veren yerine geçmişse indirilir. Bu, haksız zenginleşmeyi önler.

Bu madde, kira sözleşmesinin karşılıklı niteliğinin önemli bir sonucudur. Kiraya veren kullanıma elverişli mal sağlamakla yükümlüdür; kiracı da bedel ödemekle. Bu karşılıklılık, fiili kullanımın olmaması durumunda bile devam eder.