TMK 825. Madde
(1) Oturma hakkı, binanın veya bir bölümünün tamamından yararlanma yetkisi veriyorsa; bina veya bölümün muhafazası ve olağan bakımı için gerekli onarım ve yenileme giderleri, oturma hakkı sahibine aittir.
(2) Oturma hakkı sahibi bina veya onun bir bölümünü malik ile birlikte kullanıyorsa, bakım ve onarım giderleri malike ait olur.
TMK 825. Madde Gerekçesi
Yürürlükteki Kanunun 750 nci maddesini karşılamaktadır. Hüküm değişikliği yoktur. Ancak maddenin kenar başlığı, “Mükellefiyetler” yerine “Giderler” olarak değiştirilmiştir. Yürürlükteki maddede geçen “ev ve ya apartmanın tamamından” ifadesi yerine “binanın ve ya bir bölümünün tamamından” ifadesi, “muhafaza masrafları” ifadesi yerine “onarım ve yenileme giderleri” ve “bakım ve onarım giderleri” denilmiştir.
Açıklama
TMK Madde 825, oturma hakkına ilişkin giderlerin kime ait olacağını düzenleyen ve oturma hakkının ekonomik yükünü paylaştıran normdur. Oturma hakkı (sükna), TMK m.823’te tanımlanan, bir binadan veya bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi veren kişiye sıkı sıkıya bağlı bir irtifaktır. Bu maddenin kenar başlığı eski metindeki “mükellefiyetler” yerine içeriğe uygun olarak “giderler” şeklinde değiştirilmiştir. Düzenleme, intifa hakkındaki gider rejimiyle (TMK m.812 vd.) paralellik taşır; nitekim TMK m.823/3 uyarınca aksine hüküm bulunmadıkça intifa hükümleri oturma hakkına da uygulanır. Madde, yararlanmanın kapsamına göre olağan bakım ve onarım giderlerinin dağılımını iki ayrı hâle bağlayarak somut bir paylaşım ölçütü getirir.
Maddenin uygulama mekanizması, hak sahibinin binadan tek başına mı yoksa malikle birlikte mi yararlandığına göre işler. Eğer oturma hakkı, binanın veya bir bölümünün tamamından yararlanma yetkisi veriyorsa, yani hak sahibi orayı münhasıran kullanıyorsa, bina veya bölümün muhafazası ve olağan bakımı için gereken onarım ve yenileme giderleri oturma hakkı sahibine aittir. Buna karşılık oturma hakkı sahibi, bina veya bölümü malikle birlikte kullanıyorsa, bakım ve onarım giderleri malike yükletilir. Bu ayrım, yararlanan ile gideri yüklenen arasında adil bir denge kurar: kim fiilen ve münhasıran yararlanıyorsa olağan giderlere o katlanır. Olağanüstü ve büyük onarımlar ise intifa hükümleri yoluyla kural olarak malike kalır.
Bu giderlere ilişkin yükümlülüğün ihlali, alacak hakkı doğurur; gideri ödemesi gereken taraf ödemezse, diğer taraf ödediği masrafı sebepsiz zenginleşme veya vekâletsiz iş görme hükümlerine göre talep edebilir. Yargıtay’ın oturma ve intifa hakkına ilişkin kararlarında, olağan bakım giderleri ile esaslı onarım giderlerinin ayrı değerlendirilmesi gerektiği, münhasır kullanım hâlinde rutin masrafların hak sahibine ait olduğu istikrarlı biçimde benimsenmiştir. Somut bir örnekte, ölen eşin lehine sağ kalan eşe bir daire üzerinde tanınan oturma hakkında, dairede sadece sağ kalan eş oturuyorsa boya, badana, musluk değişimi gibi olağan bakım giderleri ona; çatının tümden yenilenmesi gibi esaslı giderler ise malik konumundaki mirasçılara ait olur. Malikle aynı evde paylaşımlı oturma hâlinde ise tüm bakım yükü malike geçer.