TMK 848. Madde
(1) Taşınmaz yükü, alacaklıya yükümlüye karşı hiçbir kişisel alacak hakkı sağlamaz; sadece alacağını yüklü taşınmazın değerinden elde etme yetkisi verir.
(2) Her edim, muaccel olmasından başlayarak üç yıl sonra kişisel borç hâline gelir ve taşınmaz bu borcun güvencesi olmaktan çıkar.
TMK 848. Madde Gerekçesi
Yürürlükteki Kanunun 763 üncümaddesini karşılamaktadır. Hüküm değişikliği yoktur. İsviçre Medenî Kanununun 791 inci maddesine uygun olarak iki fıkra hâlinde düzenlenmiştir. Yürürlükteki metinden farklı olarak “verilecek ve yapılacak şey” yerine her ikisini de kapsayacak şekilde “edim” denilmiştir.
Açıklama
TMK Madde 848, taşınmaz yükünde alacaklının hakkının niteliğini tanımlayarak bu kurumun kişisel borçtan ayrılan temel özelliğini belirler. Birinci fıkraya göre taşınmaz yükü, alacaklıya yükümlüye karşı hiçbir kişisel alacak hakkı sağlamaz; alacaklının tek yetkisi, alacağını yüklü taşınmazın değerinden elde etmektir. Bu kural, taşınmaz yükünün eşyaya bağlı (aynî) niteliğini en açık biçimde ortaya koyar: Alacaklı, yükümlünün kişisel malvarlığına başvuramaz, yalnızca yüklü taşınmazın değerinden tatmin isteyebilir. Dolayısıyla yükümlünün sorumluluğu, kişisel bir borç sorumluluğu değil, sahip olduğu taşınmazla sınırlı bir aynî sorumluluktur. Bu yönüyle taşınmaz yükü, hem kişisel borçlardan hem de borca bağlı olarak kurulan rehinlerden farklı, kendine özgü bir teminat ve yükümlülük yapısı taşır.
Maddenin ikinci fıkrası, bu aynî nitelikli yükümlülüğün belirli koşullarda kişisel borca dönüşebileceğini düzenleyerek dengeyi sağlar. Buna göre her edim, muaccel olmasından başlayarak üç yıl geçtikten sonra kişisel borç hâline gelir ve o edim bakımından taşınmaz artık güvence olmaktan çıkar. Bu mekanizma, alacaklının muaccel edimleri makul süre içinde talep etmesini özendirir; alacaklı üç yıl boyunca edimi tahsil etmezse, o edim taşınmazın aynî güvencesinden çıkıp yükümlünün kişisel borcuna dönüşür. Bu dönüşümle birlikte alacaklı, artık o edim için taşınmazın değerine değil, yükümlünün kişisel malvarlığına başvurabilir. Böylece taşınmaz, üzerinde sürekli birikerek artan eski edim yükünden korunur ve taşınmazın aynî sorumluluğu güncel edimlerle sınırlı tutulmuş olur.
Alacaklı, muaccel olmuş bir edimi için kural olarak yükümlünün şahsına gidemez; ancak üç yıllık süre geçip edim kişisel borca dönüştüğünde durum tersine döner ve artık o edim için taşınmaz değil yükümlünün malvarlığı sorumlu olur. Yargıtay, taşınmaz yükünde alacaklının kural olarak yalnızca taşınmazın değerinden tatmin isteyebileceğini, kişisel borca dönüşme koşullarının ise ayrıca değerlendirilmesi gerektiğini benimsemektedir. Somut bir örnek olarak: Bir taşınmaz yükü uyarınca malikin her yıl alacaklıya belli bir bedel ödemesi gerekirken, alacaklı dört yıl boyunca hiçbir tahsilat yapmazsa, ilk yıla ait edim üç yılını doldurduğu için kişisel borca dönüşmüş olur; bu edim için alacaklı artık yüklü taşınmazın satışına değil, doğrudan yükümlünün diğer malvarlığına başvurmak zorundadır.