TMK 875. Madde
(1) Taşınmaz rehninin alacaklıya sağladığı güvencenin kapsamına şunlar girer:
1. Ana para,
2. Takip giderleri ve gecikme faizi,
3. İflâsın açıldığı veya rehnin paraya çevrilmesinin istendiği tarihe kadar muaccel olmuş üç yıllık faiz ile son vadeden başlayarak işleyen faiz.
(2) Daha önce belirlenmiş olan faiz oranı, sonradan gelen alacaklıların zararına olarak artırılamaz.
TMK 875. Madde Gerekçesi
Yürürlükteki Kanunun 790 ıncımaddesini karşılamaktadır. Madde hükmünde taşınmaz rehnine konu olan taşınmaz rehninin para ya çevrilmesi suretiyle satılmasıhâlinde, satışparasından hangi alacak ve alacak kalemlerinin güvenceli olarak karşılanacağı düzenlenmektedir. Buna göre, taşınmaz rehni kararlaştırılan ve tapuda gösterilen ana alacak miktarıyanında bunun fer’ilerini oluşturan alacak faizleri ile takip ve dava giderlerini kapsamıiçine almaktadır. Gecikme (temerrüt) faizinin rehnin kapsamıiçinde sayılması için tapuda gösterilmesi gerekmez. Ancak kanunîgecikme faizinin üzerinde bir gecikme faizi kararlaştırılmış ise, bunun güvenceli olabilmesi, tapuda gösterilmesine bağlıolacaktır. Aynışekilde kanunîfaiz oranıüzerinde kararlaştırılan akdîfaiz oranlarının da tapu kütüğünde yazılmasıgerekecektir. Gerek akdîfaiz olsun, gerekse gecikme faizi olsun, sadece bu hükümde belirtilen ölçüde güvencelidir. Bütün akdîve gecikme faizleri değil sadece rehnin para ya çevrilmesi istendiği ve ya 165 iflâsın açıldığıanda muaccel olmuşson üçyılın faizleri ile bu andan itibaren rehnin para ya çevrilmesine kadar muaccel olacak alacak faizleri güvenceli alacak olarak kabul olunmaktadır. Yukarıda belirtilen faizlerin güvenceli sayılmasıkuralı, azamîmeblağipoteğinde, tapuda yazılan azamîmeblağı ile sınırlıdır. Azamîmeblağıaşan faiz miktarlarıadîalacak sayılacaktır. Anapara ipoteğinde ise, böyle bir sınır olmadığından rehin, tapuda yazılıana alacak miktarının yanısıra bu hükmün içerdiği alacak faizlerinin de güvencesi sayılacaktır. Belirtilmesi gerekir ki rehin ayrıca, aşağıda düzenlenen, alacaklıtarafından ödenen sigorta primleri ile alacaklıtarafından rehin konusu taşınmazın korunması için yapılan masrafların aynıderecede güvencesi sayılmaktadır. Son fıkra hükmüne göre, önceki derecedeki rehinlerin kapsamının, faiz oranlarınıyükseltmek suretiyle, sonraki sıradaki derecede bulunan rehinli alacaklıların aleyhine olarak genişletilmesi uygun görülmemiştir.
Açıklama
TMK Madde 875, taşınmaz rehninin alacaklıya sağladığı güvencenin kapsamını, yani rehnin paraya çevrilmesi hâlinde satış bedelinden hangi kalemlerin teminatlı olarak karşılanacağını düzenler ve mülga 743 sayılı Kanun’un 790. maddesini karşılar. Hükme göre güvence kapsamına üç kalem girer: ana para; takip giderleri ve gecikme (temerrüt) faizi; iflasın açıldığı veya rehnin paraya çevrilmesinin istendiği tarihe kadar muaccel olmuş üç yıllık faiz ile son vadeden başlayarak işleyen faiz. Bu düzenleme, TMK m. 766 ve devamındaki taşınmaz rehni hükümleriyle ve tapu sicilinin aleniyeti ilkesiyle bağlantılıdır; alacaklının teminatı, yalnızca ana alacakla değil, onun belirli fer’îleriyle de güvence altına alınır.
Uygulama mekanizması, faiz kalemlerinin güvence kapsamına alınmasındaki ölçü ve sınırlara dayanır. Gerekçede ayrıntılı biçimde açıklandığı üzere, kanuni gecikme faizinin rehin kapsamında sayılması için tapuda gösterilmesi gerekmez; ancak kanuni faiz oranını aşan akdî faiz veya gecikme faizi kararlaştırılmışsa, bunun güvenceli sayılabilmesi tapu kütüğünde gösterilmesine bağlıdır. Yine bütün geçmiş faizler değil, yalnızca rehnin paraya çevrilmesinin istendiği veya iflasın açıldığı anda muaccel olmuş son üç yılın faizleri ile bu andan satışa kadar işleyecek faizler güvencelidir. Azamî meblağ ipoteğinde faizler de dâhil olmak üzere teminat, tapuda yazılı azamî tutarla sınırlıdır; bu tutarı aşan faiz adi alacak sayılır. Ana para ipoteğinde ise böyle bir tavan bulunmaz.
Hükmün sonucu, alacaklının satış bedelinden öncelikli olarak hangi tutarları teminatlı biçimde tahsil edebileceğinin netleşmesidir; bu da hem alacaklının hem de sonraki dereceli alacaklıların ve üçüncü kişilerin hukuki güvenliğini sağlar. İkinci fıkra önemli bir koruma getirir: daha önce belirlenmiş faiz oranı, sonradan gelen alacaklıların zararına olacak şekilde artırılamaz; böylece önceki derecedeki rehnin kapsamı, faiz yükseltilerek sonraki alacaklılar aleyhine genişletilemez. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin sıra cetveli ve rehnin kapsamına ilişkin içtihadı, üç yıllık faiz sınırını ve akdî faizin tapuda gösterilme koşulunu uygular. Somut örnek: kredi alacağı için ipotek bulunan bir taşınmazın satışında banka, ana parayı, takip giderlerini ve yasal sınır içinde son üç yılın işlemiş faizini teminatlı olarak alır; bu sınırı aşan faiz ise adi alacak olarak kalır.