TMK 992. Madde
(1) Tapuya kayıtlı taşınmazlarda, hak karinesinden ve zilyetlikten doğan dava açma hakkından yalnız adına tescil bulunan kimse yararlanır.
(2) Bununla birlikte taşınmaz üzerinde fiilî hâkimiyeti bulunan kimse, gasp veya saldırı sebebiyle dava açabilir.
TMK 992. Madde Gerekçesi
Yürürlükteki Kanunun 905 inci maddesini karşılamaktadır. Hüküm değişikliği yoktur. Ancak kaynak Kanunun 937 nci maddesi dikkate alınarak madde iki fıkra hâlinde düzenlenmiştir. 181
Açıklama
TMK Madde 992, tapuya kayıtlı taşınmazlarda zilyetlik karinelerinin ve zilyetlik davalarının kimin yararına işleyeceğini düzenleyerek, taşınır eşyada geçerli olan zilyetlik esaslı koruma ile tapu siciline dayalı koruma arasındaki ayrımı kurar. Hüküm, taşınmaz mülkiyetinde tescilin kurucu etkisini öngören TMK m.705 ile ve tapu sicilinin aleniyetine bağlanan iyiniyet korumasını düzenleyen m.1023 ile birlikte değerlendirilmelidir. Tescilli taşınmazlarda dış dünyaya karşı hakkı gösteren olgu zilyetlik değil sicil olduğundan, kanun hak karinesini fiilî hâkimiyetten kopararak adına kayıt bulunan kişiye bağlar; böylece taşınır zilyetliğine ilişkin 985 vd. karineleri tescilli taşınmazlarda devre dışı kalır.
Uygulamada birinci fıkra, tescilli bir taşınmazda hak karinesinden ve buna dayalı dava açma olanağından yalnızca adına tescil bulunan kişinin yararlanacağını öngörür; taşınmaz üzerinde fiilen oturan veya kullanan kişi, sadece bu fiilî durumdan ötürü malik karinesine dayanamaz ve örneğin üstün hak iddiasıyla zilyetlik davası açamaz. Buna karşılık ikinci fıkra, fiilî hâkimiyeti bulunan kişiye gasp veya saldırı hâllerinde dava açma yetkisi tanıyarak haksız fiile karşı asgari bir koruma sağlar. Böylece kiracı, intifa hakkı sahibi ya da fiilen yararlanan kişi, tescilli malik olmasa bile zilyetliğine yönelen el atmaları gasp ve saldırı davalarıyla (m.982-983) bertaraf edebilir. Bu ayrım, taşınmaz hukukunda sicilin güvenilirliğini ve aleniyetini ön planda tutarken, fiilî zilyedin de hukuk düzeni dışında kalmamasını, yani kendiliğinden hak almaya başvurmadan korunabilmesini güvence altına alır.
Bu düzenlemenin pratik sonucu, tescilli taşınmazlarda mülkiyet ve hak iddialarının kural olarak tapu kaydı üzerinden çözülmesi, fiilî zilyetliğin ise yalnızca haksız müdahalelere karşı sınırlı bir dava hakkı doğurmasıdır. Yargıtay’ın ilgili hukuk daireleri, tapulu taşınmazlarda zilyetliğe dayalı üstün hak iddiasının dinlenemeyeceğini, ancak fiilen zilyet olanın gasp ve elatmanın önlenmesi taleplerini ileri sürebileceğini kabul etmektedir. Somut örnekle, tapuda başkası adına kayıtlı bir arsayı yıllardır fiilen kullanan kişi, üçüncü bir kişi araziye zorla girip kullanıma engel olduğunda gasptan dolayı dava açabilir; fakat aynı kişi TMK Madde 992 uyarınca malik karinesine dayanarak mülkiyet iddiasında bulunamaz.