TBK 305. Madde

I. Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez.

II. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır.

TBK 305. Madde Gerekçesi

818 sayılı Borçlar Kanununun 249 uncu maddesinin ikinci ve son fıkrası ile 250 nci maddesini kısmen karşılamaktadır.

Tasarının iki fıkradan oluşan 304 üncü maddesinde, kiraya verenin, kiralananın sonradan ayıplı hâle gelmesinden sorumluluğunun genel olarak kapsamı düzenlenmektedir. 818 sayılı Borçlar Kanununun 249 uncu maddesinin kenar başlığında kullanılan “1. Kullanılmağa salih bir halde” ve 250 nci maddesinin kenar başlığında kullanılan “2. Bilâhare akde muhalif hâl hudusu” ibareleri, Tasarının 304 üncü maddesinde “2. Kiralananın sonradan ayıplı hâle gelmesinden sorumluluk / a. Genel olarak” şeklinde değiştirilmiştir.

Maddenin birinci fıkrasında, kiralananın sonradan, yani kiracının egemenlik alanında bulunduğu sırada, kendisine yüklenemeyen bir sebeple ayıplı hâle gelmesi durumunda, kiracıya ayıpların giderilmesini (bunların ortadan kaldırılması amacıyla onarım) veya kira bedelinden indirim yapılmasını ya da zararın giderilmesini isteme biçiminde üç seçimlik hak tanınmıştır.

Maddenin ikinci fıkrasında ise, ayıbın önemli olması durumunda, maddenin birinci fıkrasında sayılan seçimlik haklara ek olarak, dördüncü bir seçimlik hak niteliğinde olmak üzere, kiracının sözleşmeyi fesih hakkının saklı olduğu belirtilmiştir.

Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 259a maddesi göz önünde tutulmuştur. Ancak, kaynak Kanunun 259a maddesinin birinci fıkrasının (d) bendi, Tasarının “kiraya verenin üçüncü kişinin ileri sürdüğü haklar sebebiyle sorumluluğu” başlığı altında yer verilen 308 ve devamı maddelerinde ayrıca düzenlendiği için, Tasarının 304 üncü maddesine alınmamıştır.

Açıklama

Türk Borçlar Kanunu’nun 305. maddesi, kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesi halinde kiracının haklarını düzenleyen temel bir hükümdür. Bu madde, kira ilişkisi boyunca ortaya çıkabilecek kalite sorunlarına karşı kiracıyı korur.

Maddenin birinci fıkrası kiracının üç temel seçimlik hakkını sayar: kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir.

Birinci seçimlik hak: ayıpların giderilmesi. Kiracı, kiraya verenden ayıbın giderilmesini talep edebilir. Bu, malın ayıpsız duruma getirilmesi anlamına gelir. Kiraya veren, ayıbı gidermek zorundadır; gidermezse kiracı başka haklara başvurabilir.

İkinci seçimlik hak: kira bedelinden indirim. Kiracı, ayıp nedeniyle azalan kullanım değerine orantılı indirim isteyebilir. Bu, "orantılı indirim" ilkesine dayanır; ayıbın kullanımı etkileme derecesine göre indirim hesaplanır. Örneğin su kesintisi olan bir daire için %20, mutfak sorunu için %10 indirim yapılabilir.

Üçüncü seçimlik hak: zarar tazmini. Kiracı, ayıp nedeniyle uğradığı zararların tazminini isteyebilir. Bu zararlar çeşitli olabilir: alternatif konaklama masrafları, iş kaybı, eşya hasarı gibi.

Önemli bir özellik: "Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez." Yani kiracı zarar tazminini, ayıbın giderilmesi veya kira indirimi ile birlikte talep edebilir. Bu kümülatif yaklaşım kiracı yararınadır.

İkinci fıkra, önemli ayıp durumu için ek bir hak getirir: önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır.

Fesih hakkı, üç seçimlik hakka ek olarak sadece önemli ayıp durumunda kullanılabilir. Ayıp malın kullanımını önemli ölçüde etkilemiyorsa fesih yapılamaz; sadece onarım, indirim veya tazminat istenebilir.

Önemli ayıp örnekleri: konutta yaşanamayacak düzeyde sızıntı, işyerinde faaliyeti imkansız kılan sorunlar, otomobilin sürüş güvenliğini tehdit eden arızalar. Bu tür durumlarda kiracı sözleşmeyi derhal feshedebilir.

Doktrinde bu madde, "sürekli ayıp sorumluluğu sistemi" olarak değerlendirilmektedir. Kira ilişkisi sürekli olduğundan, ayıp da sürekli takip edilir. Yargıtay kararları, ayıbın önemini somut olaya göre değerlendirmekte, kiracının seçimlik haklarını korumaktadır.

Uygulamada bu madde, özellikle konut ve işyeri kiralarındaki su sızıntıları, elektrik sorunları, ısıtma problemleri, yapısal kusurlar gibi durumlarda yoğun olarak uygulanır.