TBK 306. Madde
I. Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir.
II. Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir.
III. Kiraya veren, kiralanandaki ayıbı gidermek yerine, uygun bir süre içinde ayıpsız benzeriyle değiştirebilir.
IV. Kiraya veren, kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek, onun seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir.
TBK 306. Madde Gerekçesi
818 sayılı Borçlar Kanununun 250 nci maddesini kısmen karşılamaktadır.
Tasarının dört fıkradan oluşan 305 inci maddesinde, ayıbın giderilmesini isteme ve kira sözleşmesinin ayıp sebebiyle feshi düzenlenmektedir.
818 sayılı Borçlar Kanununun 250 nci maddesinin kenar başlığında kullanılan “2. Bilâhare akde muhalif hâl hudusu” ibaresi, Tasarının 305 inci maddesinde “b. Ayıbın giderilmesini isteme ve fesih” şeklinde ifade edilmiştir.
Maddeye göre, kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesi hâlinde, kiracı ayıbın giderilmesini isteme hakkını kullanabilecektir. Bu hakkı kullanmak isteyen kiracı, kiraya verene uygun bir süre verecektir. Maddede, bu uygun süre içinde ayıp giderilmezse, kiracıya, bir yargı kararına gerek olmaksızın, bunu kiraya veren hesabına gidertme ve bundan doğan alacağını, kira bedelinden indirme hakkı tanınmıştır.
Maddenin, 818 sayılı Borçlar Kanununun 250 nci maddesinde yer verilmeyen üçüncü fıkrasında, kiraya verene, kiralanandaki ayıbı giderme yerine, onu ayıpsız benzeriyle değiştirme hakkı tanınmıştır.
Kiracının maddenin birinci ve üçüncü fıkralarında öngörülen değiştirme hakkını kullanabilmesi için, kiralananın mislî eşya (mal) niteliği taşıması gerektiğinde bir duraksama yoktur.
Maddenin dördüncü fıkrası, 818 sayılı Borçlar Kanununun 250 nci maddesinde yer verilmeyen, yeni bir hükümdür. Fıkrada yapılan düzenleme ile, kiraya verene, kiracıya kira konusu malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek, onun seçimlik haklarını kullanmasını önleme olanağı sağlanmıştır.
Maddenin, birinci ve ikinci fıkralarının düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 259b ve 259c maddeleri göz önünde tutulmuştur.
Açıklama
Türk Borçlar Kanunu’nun 306. maddesi, kiracının kiralanandaki ayıbın giderilmesini talep etme hakkını ve bu hakla ilgili detayları düzenleyen önemli bir hükümdür. Bu madde, ayıp durumunda kiracıya güçlü haklar tanır ve fesih imkanı da dahil olmak üzere kapsamlı bir koruma sağlar.
Maddenin birinci fıkrası temel kuralı koyar: kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir.
Bu hüküm kiracıya üç aşamalı bir mekanizma sunar: 1) Ayıbın giderilmesi talebi, 2) Sürede giderilmezse kendi adına yaptırma, 3) Ayıpsız benzeri ile değiştirme.
Birinci aşamada kiracı, kiraya verene uygun bir süre vererek ayıbın giderilmesini ister. "Uygun süre" ayıbın niteliğine göre değişir; acil sorunlar için saatler, daha uzun süreli iyileştirmeler için günler veya haftalar uygun olabilir.
İkinci aşamada, eğer kiraya veren süresinde ayıbı gidermezse, kiracı kendi hesabına yaptırma hakkını kullanabilir. Onarım yaptırır, faturaları tutar ve maliyeti kira bedelinden indirir. Bu, kiracıya pratik ve hızlı bir çözüm sunar.
Üçüncü aşama, önemli ayıp durumunda geçerlidir. Eğer mal mislî nitelikte ise (örneğin standart bir ev eşyası, araç gibi), kiracı ayıpsız benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir.
İkinci fıkra, fesih hakkını düzenler: ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir.
Fesih hakkının iki koşulu vardır: (1) ayıbın önemli nitelikte olması (kullanımı ortadan kaldırma veya önemli ölçüde engelleme) ve (2) verilen sürede giderilmemesi. Her iki koşul birlikte gerçekleşmelidir.
Üçüncü fıkra, kiraya verene önemli bir seçenek sunar: kiraya veren, kiralanandaki ayıbı gidermek yerine, uygun bir süre içinde ayıpsız benzeriyle değiştirebilir. Bu, kiraya verenin maliyet hesabına göre seçim yapmasını sağlar; bazen değiştirmek onarımdan daha ekonomik olabilir.
Dördüncü fıkra, kiraya verenin kiracı haklarını bertaraf etme imkânını düzenler: kiraya veren, kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek, onun seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir.
Bu hüküm, kiraya verene aktif çözüm sunma hakkı verir. Ayıpsız mal vermek ve zararları karşılamak suretiyle, kiracının sözleşmeden dönme, tazminat gibi haklarını bertaraf edebilir. Bu, her iki taraf için verimli bir çözüm mekanizmasıdır.
Uygulamada bu madde, kira ilişkisindeki uyuşmazlıkların çözümünde merkezi rol oynar. Kiracılar genellikle önce onarım isterler; giderilmezse fatura keserek kira bedelinden mahsup ederler veya fesih yoluna başvururlar.