TBK 307. Madde
Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.
TBK 307. Madde Gerekçesi
818 sayılı Borçlar Kanununun 249 uncu maddesinin ikinci fıkrası ile 250 nci maddesinin birinci fıkrasını kısmen karşılamaktadır.
Tasarının tek fıkradan oluşan 306 ncı maddesinde, ayıp sebebiyle kira bedelinin indirilmesi düzenlenmektedir.
818 sayılı Borçlar Kanununun 249 uncu maddesinin kenar başlığında kullanılan “1. Kullanılmağa salih bir hâlde” ve 250 nci maddesinin kenar başlığında kullanılan “2. Bilâhare akde muhalif hâl hudusu” ibareleri, Tasarının 306 ncı maddesinde “c. Kira bedelinin indirilmesi” şeklinde değiştirilmiştir. Maddeye göre, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, kiracı, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.
Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 259d maddesi göz önünde tutulmuştur.
Açıklama
Türk Borçlar Kanunu’nun 307. maddesi, kiracının kiralanandaki ayıp nedeniyle kira bedelinden indirim talep etme hakkını düzenleyen önemli bir hükümdür. Bu madde, ayıplı mal için tam bedel ödememe prensibinin hukuki çerçevesini oluşturur.
Madde, kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir şeklinde düzenleme yapar.
Bu hüküm üç önemli unsur içerir: indirim hakkı için koşul (kullanımı etkileyen ayıp), indirim süresi (ayıbın öğrenilmesinden giderilmesine kadar) ve indirim miktarı (ayıpla orantılı).
İlk unsur, indirim talebi için kullanımı etkileyen ayıp bulunmasıdır. Kozmetik kusurlar veya kullanımı etkilemeyen küçük defolar indirim hakkı doğurmaz. Ayıp, kiralananın kullanım değerini ölçülebilir şekilde azaltmalıdır.
Kullanımı etkileyen ayıp örnekleri çeşitlidir: kısmi su kesintisi, ısıtma sistemi arızası, balkon kullanımını engelleyen sorun, elektrik kesintileri, ses yalıtımı problemleri, bahçe kullanımını engelleyen durumlar. Bu ayıplar, kiracının sözleşme ile beklediği kullanım seviyesini düşürür.
İkinci unsur, indirim süresidir. İndirim, ayıbın kiraya veren tarafından öğrenildiği andan giderildiği ana kadar geçen süreyi kapsar. "Öğrenme" kavramı önemlidir; kiraya verenin ayıptan haberdar olması indirim süresini başlatır.
Kiracının kiraya vereni bilgilendirmesi, öğrenme anını oluşturur. Yazılı bildirim (noter ihtarı, mesaj, e-posta), sözlü bildirim (görüşme, telefon) veya zımni bildirim (açık görsel durumda) öğrenme sayılır. Süresi başlar.
Üçüncü unsur, indirim miktarıdır: "ayıpla orantılı" olmalıdır. Bu orantılılık ilkesi, ayıbın kullanıma etkisine göre indirim hesaplanmasını öngörür. Tam kullanımı engelleyen ayıp için %100, önemli ölçüde azaltan ayıp için %50, hafif etkileyen ayıp için %10-20 indirim uygun olabilir.
Orantılılık değerlendirmesi objektif kriterlerle yapılır: ayıbın niteliği, etkisi, sürekliliği, giderilebilirlik derecesi. Mahkeme, somut olaya göre bilirkişi incelemesi ve karşılaştırma yoluyla indirim oranını belirler.
Pratik örnek: 10.000 TL aylık kiralık konutta merkezi ısıtma sistemi bozulmuş; kiraya veren 15 gün sonra onarıma geçmiş ve 30 gün sürmüş. Kiracı, bu 45 gün için ısıtma ayıbı nedeniyle %40 indirim talep edebilir (yaklaşık 6.000 TL).
İndirim hakkı, diğer seçimlik haklardan bağımsız kullanılabilir. Kiracı sadece indirim isteyebileceği gibi, indirime ek olarak tazminat veya onarım da talep edebilir. Bu kümülatif yaklaşım kiracı yararına bir korumadır.
Doktrinde bu madde, "ekonomik denge sağlama mekanizması" olarak değerlendirilmektedir. Kiracı ayıplı mal için tam bedel ödemek zorunda değildir; orantılı indirim hakkı vardır. Yargıtay kararları, indirim oranlarını bilirkişi raporu ve somut olgulara göre değerlendirmekte, kiracı menfaatini korumaktadır.