TBK 316. Madde
I. Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.
II. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
III. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
TBK 316. Madde Gerekçesi
818 sayılı Borçlar Kanununun 256 ncı maddesinin birinci ve ikinci fıkralarını karşılamaktadır.
Tasarının üç fıkradan oluşan 315 inci maddesinde, kiracının kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu düzenlenmektedir.
818 sayılı Borçlar Kanununun 256 ncı maddesinin kenar başlığında kullanılan “C. Kiracının borçları / I. Borca muvafık surette takayyüt” şeklindeki ibare, Tasarıda “II. Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu” şeklinde değiştirilmiştir.
Maddenin 818 sayılı Borçlar Kanununun 256 ncı maddesinin birinci fıkrasını karşılayan ilk fıkrası, arılaştırılmış ve daha anlaşılır hâle getirilmiştir.
Maddenin ikinci fıkrasında, kiracının özen ve komşulara saygı göstermesi borcuna aykırı davranması durumunda, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin kiracıya yapacağı ihtarın yazılı olması, ihtarda en az otuz gün süre verilmesi ve bu sürede borca aykırılığın giderilmemesi hâlinde sözleşmenin feshedileceği açıklamasının yapılması aranmıştır. Kiraya veren, diğer kira ilişkilerinde ise, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın yapacağı yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilecektir.
Maddenin son fıkrasında ise, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiralanana kasten ağır zarar verilmesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması, yükümlülüğe aykırı davranışın kiraya veren veya aynı taşınmazda oturanlar veya komşular bakımından çekilmez olması durumlarından biri gerçekleştiğinde, kiraya veren, sözleşmeyi, yapacağı yazılı bir bildirimle hemen feshedebilecektir. Böylece, bu gibi durumlarda uyarı zorunluluğu ortadan kaldırılmış, hem de bu tür kira ilişkilerinde herhangi bir fesih bildirim süresine yer verilmemiştir.
Açıklama
Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi, kiracının kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme yükümlülüğünü düzenleyen önemli bir hükümdür.
Maddenin birinci fıkrası temel kuralı koyar: kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.
Bu hüküm iki yükümlülük getirir: (1) kiralananı özenle kullanma, (2) diğer sakinlere ve komşulara saygı gösterme.
Özenle kullanma yükümlülüğü geniş kapsamlıdır: malı amacına uygun kullanma, hasar vermeme, bakımını yapma, genel olarak iyi bir aile babası gibi davranma. Özen derecesi sözleşmenin niteliğine ve malın türüne göre değişir.
Saygı gösterme yükümlülüğü, özellikle apartman gibi ortak kullanım alanlarında önemlidir: gürültü yapmama, ortak alanları kirletmeme, komşuların rahatını etkilememe, site kurallarına uyma.
İkinci fıkra, yükümlülüğe aykırılık durumunu düzenler: konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracıya 30 gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi ve aksi takdirde sözleşmenin feshedileceği yazılı ihtarda bulunulur. Diğer kiralarda ise yazılı bildirimle hemen fesih mümkündür.
Bu ikili rejim, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı korur. 30 gün, kiracıya davranışını düzeltme fırsatı verir. Diğer kiralarda hızlı fesih mümkündür.
Üçüncü fıkra, ağır ihlal durumlarını düzenler: kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya çekilmez davranışlar durumunda ihtarsız fesih mümkündür.
"Çekilmez olması" kriteri subjektif değil, objektif olarak değerlendirilir. Sürekli yüksek sesli gürültü, fiziksel tehdit, kasıtlı hasar verme, uyarılara rağmen devam eden davranışlar çekilmezlik sayılabilir.
Bu düzenleme, komşuluk ilişkilerinin korunması ve kiralananın sağlıklı kullanımı için kritik öneme sahiptir. Uygulamada özellikle apartman yaşamındaki uyuşmazlıklarda önemli rol oynar.