TBK 315. Madde

I. Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.

II. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

TBK 315. Madde Gerekçesi

818 sayılı Borçlar Kanununun 260 ıncı maddesini karşılamaktadır.

Tasarının iki fıkradan oluşan 314 üncü maddesinde, kiracının temerrüdü düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 260 ıncı maddesinin kenar başlığında kullanılan “F. Hitam / I. Kiracının temerrüdü” şeklindeki ibare, Tasarıda “3. Kiracının temerrüdü” şeklinde değiştirilmiştir.

Maddenin birinci fıkrasına göre, kiracı, kiralananın tesliminden sonra, muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Ancak, 818 sayılı Borçlar Kanununun 260 ıncı maddesinden farklı olarak, yapılacak bildirimin yazılı olması aranmıştır.

Maddenin ikinci fıkrasında, 818 sayılı Borçlar Kanununun 260 ıncı maddesinin birinci ve ikinci fıkralarında öngörülen süreler, Tasarıda, “Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.” şeklinde değiştirilmiştir. Böylece, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihin yasal sürelerin hesabında göz önünde tutulmayacağına ilişkin olarak fıkrada yapılan düzenleme, uygulamanın da benimsediği görüşe uygun hâle getirilmiştir. Öte yandan, kira bedeli borcunun ödenmesinde temerrüt ile yan gider borcunun ödenmesinde temerrüt arasındaki fark ortadan kaldırılmıştır. Böylece, öğreti ve uygulamada, kiracı tarafından yan giderlerin ödenmesinde temerrüde bağlı sonuçlar bakımından ortaya çıkan duraksamaların giderilmesi amaçlanmıştır.

Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 257d maddesi göz önünde tutulmuştur.

Açıklama

Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi, kiracının kira bedeli veya yan gider ödemesinde temerrüde düşmesi durumunda kiraya verenin sahip olduğu hakları düzenleyen önemli bir hükümdür.

Maddenin birinci fıkrası temel mekanizmayı kurar: kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.

Bu hüküm, üç aşamalı bir prosedür getirir: (1) temerrüdün oluşması, (2) yazılı bildirimle süre verme, (3) süre sonunda fesih.

Temerrüt, kira bedelinin veya yan giderin muaccel olmasına rağmen ödenmemesiyle başlar. Muacceliyet TBK m. 314 uyarınca belirlenir.

Yazılı bildirim şartı önemlidir. Sözlü ihtar yeterli değildir; kiraya veren yazılı olarak süre vermeli ve fesih tehdidini açıkça belirtmelidir. Noter ihtarnamesi en güvenli yöntemdir.

Bildirimde üç unsur bulunmalıdır: 1) Ödenmemiş borcun belirtilmesi, 2) Ödeme süresinin verilmesi, 3) Süre sonunda sözleşmenin feshedileceği açıklaması.

İkinci fıkra, süre uzunluklarını belirler: kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında 30 günlük süre, kiracıyı koruyan önemli bir hükümdür. Diğer kiralarda 10 gün yeterlidir. Bu fark, kiracının temel ihtiyaç malları için zayıf taraf olması nedeniyledir.

Süre "bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden" başlar. Bildirim günü dahil edilmez; ertesi gün 1. gün olarak sayılır.

Süre içinde kiracı ödeme yaparsa, sözleşme devam eder. Ödeme yapmazsa, kiraya veren ayrıca bir bildirime gerek olmadan sözleşmeyi feshedebilir. Fesih, kiracıya bildirilmelidir.

Fesih sonrası, tahliye davası açılabilir veya kiracı gönüllü olarak ayrılabilir. Tahliye davası, kira sözleşmesinin feshinin onaylanmasını ve kiracının çıkarılmasını sağlar.

Bu prosedür, hem kiracıyı koruyan hem kiraya verenin haklarını güvence altına alan dengeli bir yapıdadır.