Ev Sahibi Kirayı Kabul Etmiyor: Kirayı Notere Yatırmak Borcu Bitirir mi?

Ev sahibi kirayı almıyor, havaleyi iade ediyor ya da hesabını kapatıp yeni hesap vermiyorsa kiracı zor bir durumda kalır. Ödeme yapılamadığı için temerrüt ihtarı ve tahliye riski doğabilir. Halk arasında çözüm olarak kirayı notere yatırmak gösterilir. Türk Borçlar Kanunu ise borçtan kurtaran yolu, hâkimin belirlediği yere tevdi olarak düzenler. Bu yazı alacaklının temerrüdünü, tevdi hakkı ile tevdi yerinin belirlenmesini ve noter emanetinin hukuki etkisini açıklıyor. Ayrıca kira başkasının hesabına yatarsa borcun sona erip ermediğini ve tahliye takibine karşı hangi belgelerin işe yarayacağını ele alıyor.

Son güncelleme: 18.10.2026 · Mevzuat kontrolü: 17.10.2026 tarihli mevzuat.gov.tr metinlerine göre yapıldı. Kontrol; TBK, HMK, İİK, 6325 sayılı Arabuluculuk Kanunu ve Harçlar Kanunu metinlerini kapsar. Noterlik Kanunu metni Eylül 2026 tarihli mevzuat.gov.tr indirmesine dayanır.

Ev Sahibi Kirayı Almıyor: Kiracının Borcu Sürer mi?

Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür (TBK m. 313). Aksine sözleşme ve yerel âdet yoksa kira bedeli her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödenir (TBK m. 314). Para borcu ise aksine anlaşma yoksa alacaklının ödeme zamanındaki yerleşim yerinde ifa edilir (TBK m. 89). Taraflar ifa yerini açık veya örtülü iradeyle de belirleyebilir. Sözleşmede bir banka hesabı gösterilmişse ödemenin o hesaba yapılacağı kararlaştırılmış sayılabilir. Bu nedenle ödeme önerisi, sözleşmedeki usule ve ödeme gününe uygun yapılmalıdır.

Kiracının borcu, ev sahibi kirayı almıyor diye sona ermez. Kiraya verenin haksız reddi, aşağıda açıklanan alacaklının temerrüdünü doğurabilir. Ancak alacaklının temerrüdü ödeme yerine geçmez. Kanun, borçtan kurtulmayı tevdi işlemine bağlar (TBK m. 107). Öneri yapılıp beklenirse ödenmeyen kira bedelleri alacak olarak varlığını sürdürür. Kira bedelleri beş yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m. 147). Dolayısıyla kiraya veren biriken kirayı yıllar sonra da isteyebilir.

Reddin arkasında farklı amaçlar bulunabilir. Kiraya veren, kiracıyı temerrüde düşürüp sözleşmeyi feshetmek veya tahliye davası açmak isteyebilir (TBK m. 315, m. 352). Bazen de taraflar yeni dönem kirası üzerinde anlaşamaz ve ev sahibi eski tutardaki ödemeyi geri çevirir. Taşınmaz satılmışsa ya da kiraya veren ölmüşse ödemenin kime yapılacağı da belirsizleşebilir. Hangi yolun izleneceği, reddin haklı olup olmadığına ve alacaklının kim olduğuna bağlıdır. Kiraya verenin gerçek bir konut ihtiyacı varsa izleyeceği yol ayrıdır. Bu konu ihtiyaç nedeniyle tahliye davası yazısında anlatılır.

Alacaklının Temerrüdü: Ret Ne Zaman Haksız Sayılır?

TBK m. 106’ya göre edim kendisine gereği gibi önerilen alacaklı, haklı bir sebep olmaksızın onu kabulden kaçınırsa temerrüde düşer. Hükmün iki kurucu şartı vardır. İlki önerinin gereği gibi yapılmasıdır: tam tutarın, vadesinde ve sözleşmedeki yerde önerilmesi. İkincisi, kabulden kaçınmanın haklı bir sebebe dayanmamasıdır. Bu şartlar gerçekleşmezse m. 107’deki tevdi hakkı kural olarak doğmaz. Alacaklının kimliğinde duraksama gibi hâller ise m. 111 kapsamında ayrıca değerlendirilir. Hükmün tam metni TBK m. 106 alacaklının temerrüdü sayfasındadır.

Tutar, en sık uyuşmazlık konusudur. TBK m. 84’e göre borcun tamamı belli ve muaccel ise alacaklı kısmen ifayı reddedebilir. Sözleşmedeki artış kaydına göre yeni dönem kirası belliyse eski tutarı önermek kısmi ifa sayılabilir. Artış kaydı, TBK m. 344’teki sınır içinde kaldığı ölçüde geçerlidir. Bu durumda ev sahibinin reddi haklı görülebilir ve alacaklının temerrüdü oluşmayabilir. Artış konusunda anlaşma yoksa yeni kirayı kanundaki sınır içinde hâkim belirler (TBK m. 344). Hangi tutarın önerilmesi gerektiği somut sözleşmeye göre değerlendirilir. Artış sınırı için ev sahibinin yapabileceği kira artışı ve kira tespit davası yazısına bakılabilir.

Önerinin ispatı ayrı bir sorundur. Kiraya verene gönderilen yazılı mesaj, e-posta ya da noter aracılığıyla çekilen ihtarname önerinin tarihini ve tutarını gösterebilir. Hesaba gönderilip geri dönen havale kaydı da reddin belgesi olabilir. Hesabın kapatıldığını gösteren banka yazısı, ödemenin kiracıdan kaynaklanmayan bir sebeple yapılamadığını ortaya koyar. Bu belgeler hem tevdi talebinde hem de olası bir tahliye takibinde kullanılır.

Tevdi Hakkı: Kirayı Notere Yatırmak ile Tevdi Aynı Şey mi?

TBK m. 107’ye göre alacaklının temerrüde düşmesi durumunda borçlu, teslim edeceği şeyi tevdi ederek borcundan kurtulabilir. Bu durumda hasar ve giderler alacaklıya aittir. Tevdi yerini, ifa yerindeki hâkim belirler. Ticari mallar ise hâkim kararı olmadan da bir ardiyeye tevdi edilebilir. Bu istisna ardiyede saklanabilecek ticari mallara ilişkindir; kira parası için hâkimin tevdi yerini belirlemesi gerekir. Dolayısıyla kiracının tevdi hakkı, kural olarak mahkemenin gösterdiği yere ödeme ile kullanılır. Maddenin metni TBK m. 107 tevdi hakkı sayfasında yer almaktadır.

Tevdinin borçtan kurtarıcı etkisi, alacaklının gerçekten temerrüde düşmüş olmasına bağlıdır. Tevdi yerini belirleyen karar çekişmesiz yargı kararıdır ve kanunda aksine hüküm yoksa maddi anlamda kesin hüküm oluşturmaz (HMK m. 388). Bu nedenle kiraya veren, sonraki bir tahliye veya alacak davasında reddinin haklı olduğunu ileri sürebilir. Örneğin kiracı eksik tutarı tevdi etmişse mahkeme borcun sona ermediği sonucuna varabilir. Önerinin ve tevdinin tam tutarla yapılması bu riski azaltır. Halk arasında kirayı notere yatırmak olarak bilinen işlem ile tevdi arasındaki fark da bu noktada önem kazanır.

Kanun borçluya geri alma imkânı da tanır. TBK m. 109’a göre alacaklı tevdi edilen şeyi kabul ettiğini açıklamadıkça ve tevdi bir rehnin kalkmasını sağlamadıkça borçlu onu geri alabilir. Geri alma anında alacak, bütün yan haklarıyla birlikte varlığını sürdürür. Tevdi edilen kirayı geri çeken kiracı, o dönem için yeniden borçlu konumuna girer. Teslim gerektirmeyen edimlerde dönme imkânı tanıyan m. 110 ise kira parası bakımından gündeme gelmez. Kanunun resmî metni için 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu resmî metni incelenebilir.

Tevdi Yeri Nasıl Belirlenir? Sulh Hukuk Mahkemesine Başvuru

Tevdi mahallinin belirlenmesi, HMK m. 382’de borçlar hukukundaki çekişmesiz yargı işleri arasında sayılır. Çekişmesiz yargı işlerinde görevli mahkeme, aksine düzenleme yoksa sulh hukuk mahkemesidir (HMK m. 383). Yetki bakımından TBK m. 107, tevdi yerini ifa yerindeki hâkimin belirleyeceğini öngörür. HMK m. 384 ise kanunda aksine hüküm yoksa talepte bulunanın veya ilgililerden birinin oturduğu yer mahkemesini yetkili kılar. TBK’daki özel hüküm karşısında ifa yeri sulh hukuk mahkemesine başvurmak güvenli yoldur. Para borcunda ifa yeri, aksine anlaşma yoksa kiraya verenin yerleşim yeridir (TBK m. 89).

Talep dilekçesinde kira sözleşmesi, kira bedeli, ödeme günü ve reddin nasıl gerçekleştiği anlatılır. Ödeme önerisini ve reddi gösteren belgeler dilekçeye eklenir. Kiraya verenin ilgili kişi olarak gösterilmesi, kararın ona bildirilmesini kolaylaştırır. Çekişmesiz yargıda, niteliğine uygun düştüğü ölçüde basit yargılama usulü uygulanır; aksine hüküm yoksa resen araştırma ilkesi geçerlidir (HMK m. 385). Kanun tevdi yerinin hangi kurum olacağını saymaz; yeri hâkim belirler. Kararda gösterilen yere ödeme yapıldığında tevdi gerçekleşir.

TBK m. 107, tevdinin kiraya verene ayrıca bildirilmesini şart olarak saymaz. Yine de makbuzun saklanması ve tevdinin kiraya verene yazılı olarak bildirilmesi, ispat bakımından yararlıdır. Hukuki yararı bulunan ilgililer, özel düzenlemeler saklı kalmak üzere, karara karşı öğrenmeden itibaren iki hafta içinde istinaf yoluna başvurabilir (HMK m. 387).

Her Ay Yeniden Başvurmak Gerekir mi?

Kira dönemsel bir borçtur ve her ödeme döneminde yeniden muaccel olur. Tevdi kararının sonraki aylar için de yer gösterip göstermediği karar metnine bağlıdır. Karar belirli bir dönem için verilmişse sonraki aylar için yeni karar gerekebilir. Ret sürüyorsa kiracının her ödeme gününde tevdiye devam etmesi gerekir; aksi hâlde tevdi edilmeyen aylar ödenmemiş kira olarak kalır. Çekişmesiz yargı işleri adli tatilde de görülür (HMK m. 103). Bu nedenle adli tatil dönemi, tevdi başvurusunu ertelemek için bir sebep oluşturmaz.

Kirayı Notere Yatırmak Borcu Bitirir mi?

Kirayı notere yatırmak, halk arasında en çok bilinen çözümdür. Noterlik Kanunu m. 62’ye göre noterler, saklanmak veya bir kişiye verilmek üzere getirilen emanetleri muhafaza eder. Tutanağın bir örneğini emaneti veren alır; bir örneği de emanet kimin için yatırılmışsa ona tebliğ edilir. Emanet para ise noter bu parayı en geç ertesi gün bankadaki noterlik emanet cari hesabına yatırır (Noterlik Kanunu m. 64). Hak sahibi parayı, noterliğin vereceği çek karşılığında bankadan alır.

Ancak notere emanet bırakmak ile TBK m. 107’deki tevdi aynı işlem değildir. Kanun, tevdi yerinin hâkim tarafından belirlenmesini arar. Hâkim kararı olmadan kirayı notere yatırmak, bu nedenle borçtan kurtarıcı tevdi sayılmayabilir. Noterlik Kanunu da emanetin tevdi yerine geçeceğine ilişkin ayrı bir hüküm içermez. Buna karşılık noter tutanağı, ödeme önerisinin tarihini, tutarını ve kiraya verene bildirildiğini resmî belgeyle gösterir. Kiraya veren parayı noterden alırsa ödemeyi kabul etmiş olur. Almazsa noter emaneti, alacaklının temerrüdünü ispata yarayan güçlü bir delil olarak kalır.

Mahkeme tevdi yeri olarak bir noterliği gösterirse durum değişir. Bu hâlde kirayı notere yatırmak, hâkimin belirlediği yere yapılan tevdi niteliği kazanır. Dolayısıyla güvenli sıra şudur: önce ödeme önerisi ve reddin belgelenmesi, sonra sulh hukuk mahkemesinden tevdi yeri kararı, en son kararda gösterilen yere ödeme. İhtar süresi işlemiyorsa noter emaneti, mahkeme kararı beklenirken ödeme iradesini belgelemek için ara bir adım olarak kullanılabilir. İhtar süresi işliyorsa noter emaneti bu süreyi korumaya yetmeyebilir. Emanetin tutanakta yazılı şartlar dışında başkasına verilmesi, tarafların muvafakatine veya mahkeme kararına bağlıdır (Noterlik Kanunu m. 67).

İcra Takibinde Kirayı Notere Yatırmak Tahliyeyi Önler mi?

İlamsız tahliye takibinde kirayı notere yatırmak, kiracıyı güvenceye almayabilir. İİK m. 269/c’ye göre kiranın ödendiğini ileri sürerek itiraz eden kiracı, bunu belirli belgelerle ispat etmek zorundadır. Bu belgeler noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış belge, alacaklının ikrar ettiği belge ya da resmî dairelerin usulüne göre verdiği makbuz veya vesikadır. Hüküm, ispat aracının biçimini düzenler. Bu araçla ispat edilecek olan ise kiranın ödenmiş olmasıdır. Noter emanet tutanağı biçim şartını karşılasa bile, para tevdi sayılmazsa kiranın ödendiğini göstermeyebilir. Bu durumda tahliye riski sürer. Tevdi kararı ve kararda gösterilen yere ödemeyi gösteren belge birlikte sunulabilir. Banka dekontunu ise kanun bu belgeler arasında ayrıca saymaz; somut belgeye göre değerlendirilir. Tanık beyanı bu itirazı ispat için yeterli görülmeyebilir.

Kirayı Notere Yatırmak Yerine Bankaya Ödeme: Havale ve Kapatılan Hesap

Bankaya ödeme de iki farklı anlam taşıyabilir. Birincisi, kiranın sözleşmede gösterilen veya kiraya verenin bildirdiği hesaba gönderilmesidir. Bu işlem tevdi değil olağan ifadır; para hesaba geçtiğinde kira borcu ödenmiş olur. İkincisi, mahkemenin tevdi yeri olarak gösterdiği bir banka hesabına ödemedir; bu da TBK m. 107 anlamında tevdidir. Kiracının hâkim kararı olmadan kendi seçtiği bir hesaba para koyması ise ödeme sayılmayabilir.

Kiraya veren hesabını kapatıp yeni hesap vermezse ödeme, alacaklıdan kaynaklanan bir sebeple yapılamaz hâle gelir. Bu durum, alacaklının ifa için gerekli hazırlık fiillerini yapmaktan kaçınması olarak değerlendirilebilir (TBK m. 106). Havale iade edilirse de aynı sonuç gündeme gelebilir. Kiracının bu hâlde iade kayıtlarını ve hesap kapanış bilgisini saklaması, ardından tevdi yoluna gitmesi gerekir. Havale açıklamasına hangi ayın kirası olduğunu yazmak da önemlidir. Birden çok borcu bulunan borçlu, ödeme gününde hangi borcu ödemek istediğini alacaklıya bildirebilir (TBK m. 101).

Kira Başkasının Hesabına Yatarsa Borç Sona Erer mi?

Kira, alacaklıya veya onun yetkili temsilcisine ödenir. Kira başkasının hesabına yatarsa sonucun ne olacağı, parayı alan kişinin yetkisine bağlıdır. TBK m. 40’a göre yetkili temsilcinin yaptığı hukuki işlemin sonuçları doğrudan temsil olunanı bağlar. Ödemenin kabulüne bu hüküm kıyasen uygulanabilir. Buna göre kiraya veren oğlunu veya bir yöneticiyi kirayı tahsile yetkili kılmışsa, bu kişiye ödeme kural olarak geçerli olur. Yetkisiz temsilcinin işlemi ise temsil olunanı ancak onadığı takdirde bağlar (TBK m. 46). Kiraya verenin ödemeyi sonradan onaylaması da kıyasen benzer sonuç doğurabilir. Yetki ve onay yoksa üçüncü kişiye yapılan ödeme, kiraya verene karşı borcu sona erdirmeyebilir.

Bu nedenle kiraya verenin sözlü talimatıyla başka bir hesaba ödeme yapılacaksa talimatın yazılı alınması yararlıdır. Mesaj veya e-posta yoluyla verilen talimat da ispat aracıdır. Kira başkasının hesabına yatarsa ve kiraya veren bunu kabul etmezse kiracı aynı kirayı ikinci kez ödemek zorunda kalabilir. Bu hâlde parayı alan kişiden, haklı bir sebep olmaksızın zenginleştiği gerekçesiyle iade istenebilir (TBK m. 77). Talep, geri isteme hakkının öğrenilmesinden itibaren iki yılda, zenginleşmeden itibaren ise her durumda on yılda zamanaşımına uğrar (TBK m. 82). Ayrıntı için yanlış hesaba para gönderme ve sebepsiz zenginleşme yazısına bakılabilir.

Ev Sahibi Değiştiyse veya Alacak Devredildiyse

Kiralanan, sözleşmenin kurulmasından sonra el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m. 310). Bu durumda devirden sonraki kira bedelleri yeni malike ödenir. Kiraya veren, kira alacağını bir başkasına devretmiş de olabilir. TBK m. 186’ya göre devir borçluya bildirilmemişse önceki alacaklıya iyiniyetle ödeme yapan borçlu borcundan kurtulur. Devir bildirildikten sonra ise ödemenin devralana yapılması gerekir. Konunun ayrıntısı alacağın temliki ve borçlunun durumu yazısındadır.

Alacaklı Belirsizse veya Alacak Çekişmeliyse

Bazen sorun ret değil, alacaklının kim olduğunun anlaşılamamasıdır. TBK m. 111’e göre borçlunun kusuru olmaksızın alacağın kime ait olduğunda veya alacaklının kimliğinde duraksama doğabilir. Bu sebeple borç alacaklıya veya temsilcisine ifa edilemezse kanun, alacaklının temerrüdündeki gibi borçluya tevdi hakkı tanır. Kiraya verenin ölümünden sonra mirasçıların belirsiz kalması buna örnek olabilir.

Alacağın kime ait olduğu çekişmeliyse borçlu ifadan kaçınabilir ve alacağın konusunu hâkimin belirlediği yere tevdi ederek borçtan kurtulur (TBK m. 187). Çekişmeyi bildiği hâlde taraflardan birine ödeyen borçlu, bundan doğacak sonuçlardan sorumlu olur. Çekişme dava konusu olmuş, mahkemece sonuca bağlanmamış ve borç muaccelse taraflardan her biri borçluyu tevdiye zorlayabilir. Hükmün metni TBK m. 187 çekişmeli alacakta tevdi sayfasında yer almaktadır.

Tahliye Riski: Temerrüt İhtarı ve İki Haklı İhtar

Kira ödenmezse kiraya veren TBK m. 315’e göre kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Süre, yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işler. Hükmün şartı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelinin veya yan giderin ödenmemesidir. Ev sahibi kirayı almıyor ve kiracı tevdi etmişse ödenmemiş bir kira kalmadığı savunulabilir. Kiracı yalnız öneride bulunup tevdi etmemişse ihtar süresi içinde ödeme veya tevdi yapması önem taşır. Tevdi için önce mahkeme kararı gerekir ve kararın ihtar süresi içinde çıkacağının güvencesi yoktur. Tevdi başvurusunun gecikmeden yapılması bu yüzden önem taşır. Kiraya verenin hesabı açıksa ve ödeme geri çevrilmiyorsa, kiranın o hesaba yatırılması süreyi korumanın en doğrudan yoludur.

Tevdi yerine ödeme de ihtar süresi içinde yapılmalıdır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2010/7440 E., 2010/11832 K., 01.11.2010 tarihli kararı, mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu döneminde verilmiştir. Bu olayda kiracı, kira parası alınmayınca tevdi yeri tayin ettirip belirlenen banka hesabına ödeme yapmıştır. Daire, ödemenin ihtardaki otuz günlük süreden bir gün sonra yapıldığını ve temerrüdün gerçekleştiğini belirtmiştir. Bu gerekçeyle tahliye isteminin reddine ilişkin hükmü bozmuştur.

İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye

TBK m. 352/2 ayrı bir tahliye sebebi düzenler. Bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ölçüt, bir kira yılı veya bunu aşan süre içinde iki haklı yazılı ihtara sebep olunmasıdır. Bir yıldan kısa sözleşmelerde ise ölçüt kira süresidir. Kiraya veren, kira süresinin ve uzun sözleşmelerde ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilir. Kanun, ihtarın haklı sayılma ölçütünü ayrıca tanımlamaz; bu nokta somut olaya göre değerlendirilir. Ret alacaklının temerrüdünü oluştursa bile, tevdi edilmeyen ay için ihtarın haksız sayılacağı belirsizdir. Güvenli yol, o ayın kirasını da tevdi etmektir. Hükmün tam metni TBK m. 352 kiracıdan kaynaklanan tahliye sebepleri sayfasındadır.

İlamsız Tahliye Takibi ve Süreler

Kiraya veren, İİK m. 269 uyarınca ilamsız tahliye takibi de başlatabilir. Alacaklı talep ederse ödeme emri, kanunda yazılı ödeme ihtarını içerir. Ayrıca süre geçince icra mahkemesinden tahliye istenebileceği tebliğini de içerir. Ödeme emri tebliğ edilen kiracı, itiraz sebeplerini kural olarak yedi gün içinde icra dairesine bildirmek zorundadır. Kanunun altı günlük mühletle feshe izin verdiği hâllerde itiraz süresi üç gündür. Kira sözleşmesini ve varsa imzasını açık ve kesin olarak reddetmeyen kiracı, sözleşmeyi kabul etmiş sayılır. İtiraz etmeyen ve ihtar süresi içinde kirayı ödemeyen kiracı hakkında, alacaklının talebiyle icra mahkemesi tahliyeye karar verir (İİK m. 269/a).

Ödeme emri geldiyse kira, ihtar süresi içinde ödeme emrinde gösterilen icra dairesi hesabına yatırılabilir (İİK m. 60). Noter emaneti bu süreyi korumaya yetmeyebilir. Ödeme itirazının hangi belgelerle ispat edileceği yukarıda açıklandı. Süre ve itirazın yeri için ödeme emrine itiraz süresi ve dilekçenin verileceği yer yazısına bakılabilir.

Süreler hesaplanırken adli tatile güvenilmemelidir. HMK m. 104’teki bir haftalık uzama, HMK’nın tayin ettiği süreler içindir. TBK m. 315’teki ödeme süresi ise maddi hukuktan doğan bir süredir ve bu uzamanın kapsamında değildir. Ödeme emrine itiraz süresi de İİK’daki kurallara tabidir; HMK m. 104’ün bu süreye uygulanacağı varsayılmamalıdır.

Hangi Yol Borcu Sona Erdirir: Banka, Tevdi ya da Kirayı Notere Yatırmak

Aşağıdaki tablo, kiracının başvurabileceği yolları dayanakları ve borca etkileriyle birlikte gösterir. Tablodaki sonuçlar, ilgili hükmün şartlarının somut olayda gerçekleşmesine bağlıdır.

Geçici Koruma

Tevdi talebi bir geçici koruma değil, çekişmesiz yargı işidir. Bununla birlikte uyuşmazlık büyürse HMK’daki geçici koruma araçları gündeme gelebilir. HMK m. 389, ihtiyati tedbiri bir endişe şartına bağlar. Mevcut durumdaki bir değişme hakkın elde edilmesini önemli ölçüde zorlaştıracaksa veya gecikme ciddi bir zarar doğuracaksa tedbir verilebilir. Hüküm, niteliğine uygun düştüğü ölçüde çekişmesiz yargı işlerinde de uygulanır. Ayrıca ileride ileri sürülecek bir vakıa için delil tespiti istenebilir; bunun için hukuki yarar gerekir (HMK m. 400).

İlamsız tahliye takibinde ise İİK’daki özel hüküm önemlidir. İcra mahkemesinin tahliye kararının infazı için kesinleşmesi beklenmez; ancak tahliye için kararın tefhiminden veya tebliğinden itibaren on gün geçmesi gerekir (İİK m. 269/c). Kanun yoluna başvuran kiracı, İİK m. 36’daki teminat şartlarını yerine getirerek icranın geri bırakılması için süre isteyebilir.

Başvuru ve Dava Kime Karşı Yapılır?

Tevdi yeri belirleme talebinde kiracı talepte bulunan, kiraya veren ise ilgili kişidir. Kiraya veren malik olmayabilir; kira sözleşmesinin tarafı kiraya verendir. Taşınmaz satılmışsa yeni malik sözleşmenin tarafı olduğundan talep ve bildirim ona yöneltilir (TBK m. 310). Kiraya veren ölmüşse alacak mirasçılarına geçer; mirasçılar belirsizse TBK m. 111 gündeme gelir. Parayı yanlış kişiye ödeyen kiracı ise iadeyi, parayı alan kişiden ister. Kiraya verenin tahliye davası veya kira alacağı davası kiracıya karşı açılır; bu davalarda tevdi bir savunma aracıdır.

Görevli Mahkeme ve Arabuluculuk Dava Şartı

Kira ilişkisinden doğan alacak davaları dâhil kira uyuşmazlıklarında, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi görevlidir (HMK m. 4). İİK’ya göre ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler bu kuralın dışındadır. 6325 sayılı Kanunun 18/B maddesine göre kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Bu kural da ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümleri kapsamaz. Kiracının borcun tevdi ile sona erdiğinin tespiti için açacağı dava ve kiraya verenin tahliye davası bu şarta tabidir. Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (6325 sayılı Kanun m. 18/A).

Tevdi yeri belirleme talebi ise HMK m. 382’de sayılan bir çekişmesiz yargı işidir. Kanun dava şartını “dava açılmadan önce” ifadesiyle arar. Çekişmesiz yargı işleri için 18/B maddesinde ayrı bir hüküm yoktur. Bu nedenle tevdi talebinin arabuluculuk şartına bağlı olmadığı sonucuna varılabilir. İlamsız tahliye takibine karşı yapılan itiraz da 18/B’deki istisna kapsamındadır.

Deliller: Ret, Tevdi ve Kirayı Notere Yatırmak İçin Gereken Belgeler

Kira sözleşmesi, ödeme gününü, tutarı ve varsa banka hesabını gösteren temel belgedir. Önceki ayların banka dekontları, ödemenin hangi hesaba ve hangi açıklamayla yapıldığını ortaya koyar. Kiracının ev sahibi kirayı almıyor iddiasını ispatlaması için geri dönen havale kaydı, hesap kapanış bildirimi ve yazışmalar kullanılabilir. HMK m. 199’a göre elektronik ortamdaki veriler de belge niteliği taşıyabilir. Noter ihtarnamesi, emanet tutanağı, tevdi kararı ve ödeme makbuzu ise resmî kaynaklı belgelerdir.

Kanun, bir hakkın itfası amacıyla yapılan hukuki işlemleri belirli bir değerin üzerinde senetle ispat kuralına bağlar (HMK m. 200). Bu sınır, HMK Ek Madde 1 uyarınca her takvim yılı başından geçerli olmak üzere yeniden değerleme oranında artırılır. Hukuki işlemin yapıldığı tarihteki sınır esas alınır. Bu nedenle ödemenin tanıkla ispatı sınırlanabilir. Kardeşler, eşler, altsoy ve üstsoy arasındaki işlemler gibi m. 203’teki hâllerde tanık dinlenebilir. TBK m. 104 de önemli bir karine içerir. Kira gibi dönemsel edimlerde alacaklı çekince koymadan makbuz vermişse önceki dönemlere ait edimler de ifa edilmiş sayılır.

Harç, Giderler ve Kirayı Notere Yatırmak Masrafı

Harçlar Kanununa bağlı (1) sayılı tarife, tevdi mahallinin tayini taleplerini başvurma harcı alınan işler arasında sayar. Bu yazıda tutar verilmemiştir; başvuru tarihinde yürürlükte olan tarifeye bakılması gerekir. Kiracı kirayı notere yatırmak isterse Harçlar Kanununa bağlı (2) sayılı tarifedeki emanet harcı ve noter ücreti gündeme gelebilir. Bunların tutarı da işlem tarihindeki tarifeye göre belirlenir. TBK m. 107’ye göre tevdinin giderleri alacaklıya aittir. Haklı olarak tevdi eden kiracının bu giderleri kiraya verenden isteme imkânı bu hükme dayanır. Tahliye veya kira alacağı davasında ise dava değeri ve harcın türü, talebin konusuna göre belirlenir.

Sonuç

Kiraya verenin ödemeyi geri çevirmesi, kiracının borcunu ortadan kaldırmaz. Haksız ret alacaklının temerrüdünü doğurabilir; ancak borçtan kurtulmanın yolu TBK m. 107’deki tevdidir. Tevdi yerini ifa yerindeki sulh hukuk mahkemesi belirler ve kira her ödeme döneminde o yere yatırılır. Tevdi kararı maddi anlamda kesin hüküm oluşturmadığından önerinin tam tutarla yapılması ve reddin belgelenmesi önem taşır. Eksik tutar önerildiyse ret haklı sayılabilir.

Halk arasında kirayı notere yatırmak olarak bilinen işlem, hâkim kararı olmadan yapılırsa tevdi sayılmayabilir. Yine de noter tutanağı, ödeme önerisinin ve alacaklının temerrüdünün güçlü delilidir. Ancak bu tutanak, tahliye takibinde kiranın ödendiğini göstermeyebilir. Üçüncü kişiye ödemede, yani kira başkasının hesabına yatarsa sonuç, parayı alanın yetkisine veya kiraya verenin onayına bağlıdır. Bunlar yoksa iade, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre istenir. Alacaklının kimliğinde duraksama veya alacak üzerinde çekişme varsa da tevdi yolu açıktır. Kira uyuşmazlığına ilişkin davalarda arabuluculuk dava şartıdır; tevdi yeri belirleme talebi ise çekişmesiz yargı işidir. İhtar veya ödeme emri gelmişse kanundaki süreler içinde ödeme, tevdi ya da itiraz yoluna gidilmelidir. Bu sürelerin kaçırılması, tahliye riskini kiracının aleyhine büyütür.

Sık Sorulan Sorular

Kirayı notere yatırmak borçtan kurtarır mı?

Hâkim kararı olmadan kirayı notere yatırmak, TBK m. 107 anlamında tevdi sayılmayabilir. Kiraya veren parayı noterden alırsa ödeme gerçekleşir; almazsa noter tutanağı ödeme önerisinin güçlü delili olarak kalır. Borçtan kurtulmak için sulh hukuk mahkemesinden tevdi yeri kararı alınması ve paranın gösterilen yere yatırılması gerekir. Mahkeme tevdi yeri olarak bir noterliği gösterirse notere ödeme de tevdi niteliği kazanır. İhtar veya ödeme emri gelmişse noter emaneti, ihtar süresini korumaya yetmeyebilir.

Ev sahibi kirayı almıyor, ne yapılmalı?

Önce tam kira bedeli sözleşmedeki usule uygun olarak önerilmeli ve ret belgelenmelidir. Usulüne uygun öneri haklı bir sebep olmadan reddedilirse kiraya veren alacaklının temerrüdüne düşer (TBK m. 106). Ardından ifa yerindeki sulh hukuk mahkemesinden tevdi yerinin belirlenmesi istenir ve kira her dönem o yere yatırılır. Yalnız öneride bulunmak borcu sona erdirmez.

Kira başkasının hesabına yatarsa ne olur?

Parayı alan kişi kiraya veren tarafından tahsile yetkili kılınmışsa veya kiraya veren ödemeyi sonradan onaylamışsa borç sona erer. Yetki ve onay yoksa bu ödeme kiraya verene karşı borcu sona erdirmeyebilir. Bu durumda kiracı, parayı alan kişiden sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade isteyebilir (TBK m. 77). İade talebi öğrenmeden itibaren iki yılda, her durumda zenginleşmeden itibaren on yılda zamanaşımına uğrar.

Tevdi hakkı hangi mahkemede kullanılır?

Tevdi yerinin belirlenmesi HMK m. 382’ye göre çekişmesiz yargı işidir ve görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir (HMK m. 383). TBK m. 107, tevdi yerini ifa yerindeki hâkimin belirleyeceğini öngörür. Para borcunda ifa yeri, aksine anlaşma yoksa alacaklının yerleşim yeridir. Bu iş adli tatilde de görülür.

Eksik kira yatırılırsa ev sahibi reddedebilir mi?

Borcun tamamı belli ve muaccel ise alacaklı kısmen ifayı reddedebilir (TBK m. 84). Sözleşmedeki artış kaydına göre yeni kira belliyse eski tutarın önerilmesi kısmi ifa sayılabilir ve ret haklı görülebilir. Sözleşmedeki artış kaydı ise TBK m. 344’teki sınırı aşmadığı ölçüde geçerlidir. Artış konusunda anlaşma yoksa yeni kira bedelini kanundaki sınır içinde hâkim belirler. Önerilecek tutar somut sözleşmeye göre değerlendirilir.

Tevdi edilen kira geri alınabilir mi?

Alacaklı tevdi edilen parayı kabul ettiğini açıklamamışsa ve tevdi bir rehnin kalkmasını sağlamamışsa borçlu parayı geri alabilir (TBK m. 109). Para geri alındığı anda alacak, bütün yan haklarıyla varlığını sürdürür. Bu nedenle tevdi edilen kirayı geri çeken kiracı o dönem için yeniden borçlu olur ve tahliye riskiyle karşılaşabilir.