Ev Sahibi İhtiyacım Var Diyor: İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

Kira sözleşmeleri, mülkiyet hakkı ile kiracının barınma veya çalışma hakkı arasında hassas bir denge kurmayı amaçlar. Ev sahipleri, bazen taşınmazı bizzat kullanma gereksinimi duymaktadır ve bu durumda ihtiyaç nedeniyle tahliye davası gündeme gelir. Kiracının çıkarılması için kanun, taraflara sıkı şartlar öngörmüştür ve sürecin ilk adımı sıklıkla tahliye ihtarnamesi gönderilmesiyle başlar. Gönderilen bu bildirim, bazı durumlarda dava süresini uzatabilir. İhtiyacın türü, konut ihtiyacı veya işyeri gereksinimi şeklinde ortaya çıkar. Ayrıca, taşınmazı sonradan edinen kişinin hakları da kanunda özel olarak düzenlenmiştir ki buna uygulamada yeni malikin ihtiyacı adı verilir. Tüm bu tahliye süreci, kural olarak adli merciler önünde dava yoluyla çözülür.

Av. Mehmet Tokar tarafından hazırlanmıştır. Son güncelleme: 11 Eylül 2026.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Kavramı ve Hukuki Dayanak

Türk Borçlar Kanunu, kiraya verenin kendi gereksinimi için sözleşmeyi sona erdirmesine imkân tanır. Kanun koyucu, mülkiyet hakkını korurken kiracıyı da haksız çıkarmalara karşı güvenceye almıştır. Bahsi geçen tahliye davası, belirli şartların varlığı halinde mahkeme kararıyla sonuç doğurur. Kanun maddesi, gereksinimin kimler için istenebileceğini açıkça sınırlandırmıştır. Başka kişilerin gereksinimi sebebiyle bu davanın açılması kural olarak reddedilir. Kapsam dışı akrabaların barınma arzusu, hukuken geçerli bir tahliye gerekçesi oluşturmaz. Sözleşme serbestisi ilkesi, kanunun emredici sınırları içinde uygulanır. Mevzuat, kiracının zayıf konumunu dengelemek amacıyla tahliye nedenlerini dar yorumlar. TBK m. 350 uyarınca kiraya veren, yakınları için kullanma zorunluluğu varsa dava açabilir.

Konut İhtiyacı Kapsamında İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Unsurları

Hukuk sistemi, konut ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açılmasına belirli sınırlamalar getirir. Davacının veya kanunda sayılan yakınlarının barınma ihtiyacı bulunması zorunludur. Hâkim, bu gereksinimin gerçek ve samimi olup olmadığını detaylıca inceler. Geçici veya farazi sebeplerle ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılamaz. Mesela, yazlık amacıyla kullanım talebi çoğu zaman zorunlu gereksinim sayılmaz. Reşit olan çocuğun ayrı eve çıkma isteği ise genellikle geçerli kabul edilir. Sağlık nedeniyle daha uygun konuta taşınma, yurtdışından kesin dönüş veya altsoyun ayrı konut kurması gereksinime delil olabilir. Her olayda bu değerlendirmeyi mahkeme yapar. Kiraya verenin mevcut evinin fiziksel koşullarının yetersizliği de geçerli bir mazerettir. Belirtilen bu taleplerin ispatlanması, davanın başarıyla sonuçlanması için ön şarttır.

İşyeri Gereksinimi Nedeniyle İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Şartları

Ticari alanlar için işyeri ihtiyacı, konut ihtiyacı gibi kanun tarafından korunan bir tahliye sebebidir. Mülk sahibi, ticari faaliyetini sürdürmek için kiralanana ihtiyaç duyabilir. Lakin işyeri gereksinimi, yapılacak işin niteliği ile taşınmazın uyumlu olmasını gerektirir. Kiralananın ileri sürülen faaliyete uygunluğu teknik bilgi gerektiriyorsa mahkeme bilirkişi incelemesine başvurabilir. Mülk sahibinin hâlihazırda aynı bölgede boş dükkânı varsa, gereksinim samimi bulunmayabilir. Gönderilen tahliye ihtarnamesi, bildirimin ve tebliğ tarihinin ispatı bakımından önem taşır. Yeni iş kurma amacı da işyeri gereksinimine dayanak olabilir. Yapılan somut hazırlıklar, gereksinimin samimiyetini değerlendirmede delil sayılır. Sırf kira bedelini artırmak amacıyla işyeri açılacağı iddiası yüksek mahkemeden döner. Şirket ortaklarının şahsi işyeri gereksinimi, tüzel kişilik perdesi ardında hukuken değerlendirilmez. Tüzel kişilerin işyeri ihtiyacı, kural olarak ana sözleşmesindeki faaliyet alanlarıyla sınırlıdır. Vergi levhası ve ticaret sicil kayıtları, bu davalarda temel deliller arasındadır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Talebinde Gerçeklik ve Samimiyet İlkesi

Uygulamada ihtiyaç nedeniyle tahliye taleplerinde en önemli kriter, iddianın ispatlanabilir samimiyetidir. Adli makamlar, sadece soyut iddialara dayanarak tahliye kararı vermez. Şart koşulan zorunluluk, davacının başka bir alternatifi bulunmamasını mutlak olarak ifade etmez. Aranan ölçüt, gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olmasıdır. Kanun ayrıca mevcut durumun çekilmez hâle gelmiş olmasını aramaz. Malikin ekonomik durumu, sosyal yaşantısı ve ailevi bağları dosya kapsamında değerlendirilir. Asılsız olduğu anlaşılan iddialarla açılan davalar, mahkeme tarafından esastan reddedilir. Samimiyet unsuru, her somut uyuşmazlığın kendi şartları çerçevesinde hâkim tarafından takdir edilir. Davacının aynı binada boş dairesi varken kiracıyı çıkarmak istemesi kötü niyet sayılabilir. Diğer taraftan, kiralanan dairenin denize sıfır olması gibi özellikler samimiyeti destekleyebilir. Heyet onaylı sağlık raporları, zorunluluğun ispatında en çok başvurulan nesnel delillerdir. Çalışan eşlerin tayin veya zorunlu atama durumları, mekânsal yer değişikliğini haklı kılar.

Yeni Malikin İhtiyacı Kapsamında Tahliye Davası

Taşınmazı tapuda sonradan satın alan kişi, mecuru hemen tahliye ettiremez. Bahsedilen yeni malikin ihtiyacı, Türk Borçlar Kanunu kapsamında oldukça özel bir düzenlemeye tabidir. TBK m. 351’deki yazılı bildirim, edinmeden altı ay sonra açılacak dava yolu bakımından aranır. Bildirimin noter aracılığıyla yapılması geçerlilik şartı değildir. Devralan kişi dilerse, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde de dava açabilir. Borçlar Kanunu, malike bu iki alternatif yolu kanuni seçimlik hak olarak sunmuştur. Bir aylık bildirim süresi, hak düşürücü niteliktedir ve kaçırılmaması gerekir. Bildirim süresi atlanırsa, altı ay bekleme kuralına dayalı dava hakkı kullanılamaz. Geçerli edinme tarihi, tapu siciline resmi tescil işleminin hukuken yapıldığı gün sayılır. TBK m. 351 uyarınca, kiralananı edinen kişi bir ay içinde yazılı bildirmek koşuluyla dava açabilir.

Davacı Sıfatı: İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasını Kimler Açabilir?

Kural olarak ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, kira sözleşmesini imzalayan kiraya veren tarafından açılır. Uygulamadaki genel kanının aksine, kiraya veren ile malik aynı kişi olmak zorunda değildir. Ancak sınırlı ayni hak olan intifa hakkı sahibi de gereksinimi sebebiyle davayı yöneltebilir. Paylı mülkiyet rejiminde, pay ve paydaş çoğunluğunun dava açma iradesi göstermesi usulen şarttır. Elbirliği mülkiyetinde ise mirasçıların davaya katılımı veya açık muvafakati zorunludur. Gayrimenkulde yeni malikin ihtiyacı söz konusuysa, tapuyu devralan güncel malik davacı sıfatını taşır. Salt kuru mülkiyet sahibi, kullanım hakkı başkasında olduğundan davayı tek başına açamaz. Sözleşmenin tarafı olmayan bir altsoyun kendi adına doğrudan dava açma hakkı bulunmaz. Usul hukuku gereği dava, kiraya veren veya malik sıfatını taşıyan kişi tarafından yürütülmelidir. Birden fazla malik bulunması durumunda, usuli işlemlerin birlikte gerçekleştirilmesi yargılamada önem arz eder. Davacı veya davalı sıfatının bulunmaması, dava şartı eksikliği değildir. Bu durumda mahkeme davayı usulden değil, esastan reddeder.

Davalı Sıfatı: Dava Kiracıya Karşı Nasıl Yöneltilir?

Usulüne uygun tahliye davası, kira sözleşmesinin asıl tarafı konumundaki kiracıya karşı açılmalıdır. Taşınmazda birden fazla kiracı varsa, davanın tüm kiracılara birlikte ve mecburi yöneltilmesi zorunludur. Geçerli alt kiracı bulunması halinde, asıl kiracı ile birlikte alt kiracıya husumet yöneltilebilir. Mevcut kiracının vefatı durumunda, yasal mirasçılar kira sözleşmesinin doğrudan tarafı haline gelir. Kiracının ölümü halinde dava, tüm mirasçılara karşı zorunlu dava arkadaşlığı kapsamında açılır. Davanın taraf sıfatı bulunmayan kişiye yöneltilmesi dava şartı eksikliği değildir; sıfat yokluğu davanın esastan reddine yol açar. Taşınmazı fiilen kullanan ancak sözleşmede ismi geçmeyen kişiye doğrudan husumet yöneltilemez. Aile konutu şerhi tek başına kiracı olmayan eşi davanın tarafı yapmaz. TBK m. 34‌9 uyarınca eş, kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı sıfatını kazanır. Dava dilekçelerinin ve tahliye ihtarnamesi evraklarının, sözleşmede imzası bulunan herkese eksiksiz yapılması şarttır. Yapılan eksik tebligat, yargılama sürecini uzatan ve davanın reddini gerektirebilen bir hatadır. Husumet itirazı, yargılamanın her aşamasında mahkemece görev gereği dikkate alınır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında İspat Yükü ve Deliller

Davayı açan taraf, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu somut delillerle ispat etmekle yükümlüdür. Genel kuralları düzenleyen Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca ispat külfeti davacı tarafa aittir. Yeminli tanıklık, bu tür davalarda sıklıkla başvurulan ve mahkemece makul ölçüde kabul gören bir delildir. İhtiyacı kanıtlamak için nüfus kayıtları, hastane sağlık raporları veya resmi tayin belgeleri sunulabilir. Yerinde keşif ve bilirkişi incelemesi, taşınmazın ileri sürülen ihtiyaca uygunluğunu tespit etmek için yapılır. Gönderilen tahliye ihtarnamesi belgesinin tebliğ şerhi, yasal sürelerin başlangıcını ispatlama açısından kritik değere sahiptir. Resmi vergi kayıtları, işyeri ihtiyacının ispatında hakime son derece kuvvetli bir kanaat verir. Davalı kiracı ise, iddiaların asılsız olduğunu bağımsız karşı delillerle çürütme hakkına sahiptir. Malik davacının başka taşınmazları bulunduğuna dair tapu sorguları dosyaya karşı delil olarak eklenebilir. Sosyal medya paylaşımları dahi, ileri sürülen ihtiyacın samimiyetsizliğini mahkemeye göstermek için kullanılabilir. Hâkim, sunulan delilleri takdir ederek vicdani kanaatine göre karar verir.

Üçüncü Kişilerin Durumu ve Taşınmazı Kullananlar

Kiralık taşınmazda asıl kiracı dışında üçüncü kişilerin bulunması davanın yasal seyrini etkileyebilir. Mahkemece verilen ihtiyaç nedeniyle tahliye davası kararı asıl kiracıya karşı kesin hüküm ifade eder. Hukuken fuzuli şagil durumunda olan haksız üçüncü kişilerin tahliyesi icra dairesinden talep edilebilir. Mevcut kira sözleşmesinin kanuna uygun devri söz konusuysa, taşınmazı devralan yeni kiracı davalı sıfatını kazanır. Hukuka uygun alt kiracılık durumunda, asıl sözleşme mahkemece sona erince alt kira da biter. Sürece dahil olan üçüncü kişilerin iyi niyetli iddiaları, tahliye davasının esasına yönelik kararı doğrudan etkilemez. Kiralık taşınmazın yetkisiz kişilerce izinsiz kullanılması, başlı başına sözleşmeye aykırılık halidir. TBK m. 322 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz. Korunması gereken hukuki yarar bulunması halinde, alt kiracı devam eden davaya feri müdahil olarak katılabilir. Müdahil konumundaki kişi, asıl tarafın yapamayacağı veya istemediği usul işlemlerini mahkemede tek başına yapamaz. Yerel karar kesinleştiğinde, taşınmazdaki herkesin tahliyesi icra memurunca sağlanır.

Kapsam Sınırları: Hangi Taşınmazlar Tahliye Davasına Konu Olmaz?

Kanunda düzenlenen ihtiyaç nedeniyle tahliye davası esasen çatılı işyeri ve konut kiraları için geçerlidir. Üzerinde yapı bulunmayan çatılı olmayan arsalar veya açık alanlar bu davanın konusu dışında kalır. Tarım arazileri, ürün kirası hükümlerine tabi olduğundan uyuşmazlıklarda farklı usul kuralları uygulanır. Devlete ait lojman niteliğindeki kamu konutları, kendi özel idari kanunlarına ve yönetmeliklerine göre tahliye edilir. Yapılan incelemelerde, taşınmazın niteliğinin Borçlar Kanunu anlamında konut veya işyeri olması kesin bir şarttır. Yargılamayı yürüten mahkeme, taşınmazın fiili vasfını belirlemek için güncel tapu kayıtlarını ve keşif raporunu inceler. Turizm amaçlı geçici kullanıma özgülenmiş yazlık veya otel odaları, kural olarak genel hükümlere tabidir. Sadece kısa süreli tatil amaçlı kiralamalar, kanundaki çatılı işyeri güvencesinden yararlanamaz. Geniş ölçekli fabrika arazileri veya büyük üretim tesisleri, yapı ruhsatlarına göre ayrı değerlendirilir. Yapıda bağımsız bölüm niteliği taşımayan basit eklentiler, tek başına tahliye davasına konu olamaz. Taşınmazın niteliğinin doğru tespiti, davanın sağlıklı seyri açısından kritiktir.

İhtiyacın Ortadan Kalkması ve Davanın İmkânsızlaşması

Uzun süren dava süresince ihtiyacın devam etmesi mahkeme tarafından zorunlu görülür. Davacı, devam eden yargılama sırasında başka uygun bir konut edinirse ihtiyaç ortadan kalkabilir. Süreçte konut ihtiyacı kaybolduğunda, mahkeme hukuki dayanaksız kalan tahliye talebini reddetmek durumunda kalır. Davayı açan kişinin yargılama sırasında vefat etmesi halinde, yasal mirasçıların barınma ihtiyacı ayrıca değerlendirilir. Geriye kalan mirasçıların aynı gereksinimi taşımaması, başlayan davanın esastan konusuz kalmasına neden olabilir. Uygulamada, ileri sürülen ihtiyacın davanın sonuna kadar sürmesi aranır. Evlenmek için evi isteyen davacının nişan atması, gereksinimi bitiren somut bir olgudur. İşyeri açacak davacının başka bir kurumsal işe girmesi, başlangıçtaki samimiyet karinesini kökten çürütür. İhtiyacın son bulması gibi durumlarda davanın reddi halinde birikmiş yargılama giderleri davacıya yükletilir. Hayatın olağan akışındaki değişen şartlar, hukuki sürecin avukatlarca güncel tutulmasını zorunlu kılar. Taraf vekilleri, müvekkillerinin ihtiyaç durumundaki değişiklikleri mahkemeye zaman kaybetmeden bildirmek zorundadır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme, Dava Değeri ile Harç Hesaplaması

Kiracı ile kiralayan ilişkisinden doğan tüm tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Usule göre yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi veya davalının güncel yerleşim yeridir. Yargılamanın tarafları tacir ise, yetki sözleşmesi ile farklı bir mahkeme önceden belirlenebilir. Dosyanın dava değeri, ödenen yıllık kira bedeli üzerinden hesaplanarak devlet lehine nispi harca tabi tutulur. İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında maktu harç değil, bedel üzerinden hesaplanan nispi harç ödenmesi kuraldır. Kanundaki görev kuralları mutlak kamu düzeninden olup, yargılamanın her aşamasında mahkemece talepsiz resen dikkate alınır.

Dosyadaki yetki itirazı, davalı kiracı tarafından süresi içinde ve ilk itiraz olarak ileri sürülmelidir. Eksik nispi harç tespit edilirse mahkeme, Harçlar Kanunu uyarınca eksikliğin tamamlanmasını ister. Harç kanundaki sürede tamamlanmazsa dosya işlemden kaldırılabilir. HMK m. 150 uyarınca üç ay içinde yenilenmeyen dava açılmamış sayılır. Gider avansının tam ve zamanında vezneye yatırılması, usul ekonomisi ilkesi açısından oldukça zorunludur. Masraflı tebligat ve uzman bilirkişi ücretleri doğrudan gider avansından karşılanarak yargılama süreci yürütülür.

Arabuluculuk İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası İçin Şart Mıdır?

Kira hukuku uyuşmazlıkları, yakın zamandaki kanun değişikliğiyle zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Geçerli HUAK m. 18/B hükmü uyarınca, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması kanuni bir şarttır. Yürütülecek ihtiyaç nedeniyle tahliye davası da kanun gereği bu zorunlu dava şartına tabi kılınmıştır. Son tutanak dilekçeye eklenmemişse mahkeme önce davacıya kesin süre verir. Tutanak bu sürede de sunulmazsa dava, dâva şartı yokluğundan usulden reddedilir. İcra İflas Kanunu uyarınca ilamsız icra yoluyla yapılan tahliyeler bu şartın dışındadır. Uyuşmazlığın tarafları, arabuluculuk sürecinde serbestçe anlaşıp oldukça bağlayıcı bir tahliye protokolü düzenleyebilir. Arabuluculukta üzerinde anlaşılan hususlar hakkında taraflarca dava açılamaz. Bu, kanunun anlaşma belgesine bağladığı özel bir dava yasağıdır. Yapılan görüşmelerde uzlaşmazlık tutanağı düzenlendiğinde, duran dava açma süresi kaldığı yerden işlemeye başlar. Barışçıl arabuluculuk süreci, davanın daha hızlı ve masrafsız çözümü için önemli bir yasal fırsattır. Anlaşmazlık yaşayan taraflar toplantılara şahsen katılabileceği gibi avukatları aracılığıyla da temsil edilebilir. Atanan arabulucu, bağımsız hukukçu olarak müzakereleri yönetmekle görevlidir.

Geçici Koruma Tedbirleri: İhtiyati Tedbir ve Şerhler

Uzun yargılama süresince mevcut kiracının taşınmaza telafisi güç zarar vermesini engellemek için mahkemeden geçici tedbir istenebilir. Mahkeme, üstün hukuki yarar bulunması halinde davacının talebine uygun ihtiyati tedbir kararı verebilir. Kiracının haklı kullanım hakkını ortadan kaldıran ağır tedbir kararları kanunen kural olarak verilemez. Gayrimenkulün tapu kütüğüne resmi şerh verilmesi, kira sözleşmesini iyi niyetli üçüncü kişilere karşı korur. İhtiyaç nedeniyle tahliye sürecinde, sonradan gelen yeni malik mevcut şerhin etkisine katlanmak zorundadır. Tedbir talepleri, davanın esasına girilmeden önce ivedilikle öncelikle incelenip mahkemece hızlıca karara bağlanır. Mahkemenin ihtiyati tedbir kararlarına karşı, kararın tebliğinden itibaren ilgili yasal kanun yoluna başvurulabilir. Kiracının mecuru bir başkasına devretmesini yasaklayan tedbirler uygulamada sıklıkla dilekçelerde talep edilir. Geçici tedbir kararının uygulanması için davacının vezneye teminat yatırması mahkemece şart koşulabilir. Belirlenecek teminat miktarı, karşı tarafın uğrayabileceği muhtemel zararlarını karşılayacak düzeyde adilce belirlenir. Davanın feragatle sonuçlanması halinde, konulan ihtiyati tedbirlerin kalkması beklenir.

Süreler: İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açma Süresi ve Uzaması

Kanundaki belirli süreli kira sözleşmelerinde ilgili dava, sürenin kesin bitiminden itibaren tam bir ay içinde açılır. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kanuni fesih dönemi ve bildirim sürelerine harfiyen uyulmalıdır. Süresinde yapılan yazılı tahliye ihtarnamesi, TBK m. 353 uyarınca dava açma süresini bir kira yılı uzatır. Bildirimin noterden yapılması geçerlilik şartı değildir. İlgili sürenin kaçırılması, o kira yılı için hak düşürücü dava hakkının düşmesine sebep olur. Kanuni hak düşürücü sürelere riayet edilmesi davanın esası kadar son derece önemlidir. Hukuken uzatılmış süre, bir kira yılının sonuna kadar geçerliliğini kesintisiz şekilde korur. İhtarname gönderimi, noter aracılığıyla yapıldığında ispat kolaylığı açısından davacıya büyük avantaj sağlar. Telgraf veya yasal güvenli elektronik imza ile gönderilen metinler de yazılı şekil yerine geçer. TBK m. 353 uyarınca kiraya veren öngörülen sürede dava açacağını yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.

Dava Sebeplerinin Sınırlılığı ve Kiracı Aleyhine Değişiklik Yasağı

Modern Türk Borçlar Kanunu, malikin tahliye sebeplerini sınırlı sayıda yani numerus clausus ilkesiyle belirlemiştir. Geçerli sözleşmeye, kanunda sayılanlar dışında kalan kiracı aleyhine yeni tahliye sebepleri eklenemez. TBK m. 354 yalnız kiracı aleyhine değişiklikleri yasaklar. Kiraya verenin tahliye hakkını kiracı lehine sınırlayan sözleşme hükmü ise geçerlidir. Borçlar kanununun emredici nitelikteki bu kuralları, konut ve işyeri kiracısını tahliyelere karşı koruma amacı güder. Görevli mahkeme, tarafların kanuna açıkça aykırı sözleşme maddelerini kimsenin talebi olmasa dahi resen geçersiz kabul eder. Sözleşmede kiracının zayıf konumda olduğu varsayımı, modern borçlar hukukunun tartışılmaz temel prensiplerinden biridir. Bilinen tahliye taahhüdü belgesi bile, kanunun öngördüğü çok katı şekil ve zaman şartlarına tabidir. İmzalanan sözleşmeye sonradan konan ağır cezai şartlar, basit bir tahliye sebebi olarak hukuken kullanılamaz. TBK m. 354 uyarınca dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.

Mahkeme Hükmünün Kesinleşmesi ve İcra Aşamasındaki Sonuçlar

Alınan tahliye kararının icraya fiilen konulabilmesi için kararın kesinleşmesi hukuken mutlak bir şart değildir. Yerel mahkeme kararı alındıktan sonra, ilamlı icra takibi başlatılarak kiracıya resmi tahliye süresi verilir. Davalı kiracı, icra dairesinden tehiri icra talep ederek fiili tahliye sürecini geçici durdurabilir. Kiracı, İİK m. 36’daki teminatı göstererek icra müdürlüğünden uygun bir süre isteyebilir. Bu süre içinde takibin yapıldığı yer icra mahkemesinden icranın geri bırakılması kararı alınır. Beklenen ihtiyaç nedeniyle tahliye kararı infaz edildiğinde, kiralanan boşaltılarak haklı bulunan malike teslim edilir.

Yapılan zorla tahliye durumunda, masraflı çilingir ve nakliye gibi icra masrafları davalı kiracıdan tahsil edilebilir. Taşınmaz içinde bırakılan eşyalar, güvenli yediemin deposuna kaldırılarak haciz memurunca muhafaza altına alınır. Tahliye sırasındaki kiracının haksız direnci, görevli icra memuruna emniyet gücüyle zor kullanma yetkisi verir. Üst mahkeme olan istinaf mahkemesinin kararı esastan bozması halinde, başlamış olan icra işlemleri derhal durdurulur. Yargıtay onama kararı sonrasında dosyaya yatan teminat mektubu alacaklıya ödenir veya borçluya iade edilir.

Yeniden Kiralama Yasağı ve Tazminat Yaptırımı

Kiraya veren, gereksinim amacıyla boşalttırdığı taşınmazı haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmeden eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yasa koyucu, bu yasağı tam üç yıl süreyle geçerli olacak şekilde özel olarak düzenlemiştir. TBK m. 355 uyarınca bu yasağa aykırı davranan kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder. Hükmedilecek tazminat miktarı, kiracının son kira yılında ödediği toplam bir yıllık kira bedelinden az olamaz. Davada haklı sebebin varlığını ispat yükü, çıkacak olası uyuşmazlık halinde kural olarak kiraya verene aittir. Yeni durum ve yeni kira bedeliyle öncelik hakkı, yalnız yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazlar bakımından söz konusudur. Bu öncelik hakkı, kiraya verenin yazılı bildirimini izleyen bir ay içinde kullanılır. Tanınan öncelik hakkı, kiraya verenin yapacağı resmi yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılmalıdır. TBK m. 355’e dayalı tazminat davası, HMK m. 4/1-a uyarınca sulh hukuk mahkemesinde açılır. Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça TBK m. 146’daki on yıllık genel zamanaşımı uygulanır. TBK m. 355 uyarınca kiraya veren haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

Sonuç

Bu dava, mülkiyet hakkı ile barınma ihtiyacı arasındaki dengeyi somutlaştırır. İlgili madde, kiraya verenin ancak kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için dava açabileceğini söyler. Kanunun aradığı şey gereksinimin varlığı değil, gereksinim sebebiyle kullanma zorunluluğudur. Bu ayrım, konut ihtiyacı ve işyeri gereksinimi iddialarının mahkemede nasıl değerlendirileceğini belirler.

Yeni malikin ihtiyacı bakımından kanun iki seçimlik yol tanır. Birincisi, edinmeden sonra bir ay içinde yazılı bildirim ve altı ay sonra açılacak davadır. İkincisi, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılacak davadır. Tahliye ihtarnamesi tek başına sözleşmeyi sona erdirmez. Süresinde yapılan yazılı bildirim, dava açma süresini bir kira yılı uzatır.

Tahliyeden sonra ilgili hüküm, haklı sebep olmaksızın taşınmazın üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanmasını yasaklar. Kanun ise bu hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilmesini engeller. Kiracı lehine düzenleme yapılması ise mümkündür. Süreler ve usul adımları hak kaybı doğurmaya elverişli olduğundan, her adımın yürürlükteki kanun metnine göre atılması gerekir.

Sık Sorulan Sorular

Tahliye ihtarnamesi gönderilmesi tek başına kiracıyı tahliye eder mi?

İhtarname tek başına kiracıyı tahliye etmez. TBK m. 353 kapsamında süresinde yapılan yazılı bildirim, dava açma süresini bir kira yılı uzatır. Tahliye ancak mahkeme kararıyla olur.

Konut ihtiyacı sebebiyle dava açan ev sahibi evi boş tutabilir mi?

Ev sahibi haklı sebep olmaksızın evi üç yıl başkasına kiralayamaz. Zorunlu hallerde evi boş tutabilir.

Yeni malikin ihtiyacı için dava açma süresi kaçırılırsa ne olur?

Bir ay içinde ihtarname gönderilmezse altı ay sonraki dava hakkı düşer. Yeni malik sözleşme bitiminde dava açabilir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ne kadar sürer?

Dava süresi mahkemenin iş yüküne ve delillerin toplanmasına göre değişir. Kanun bu dava için özel bir yargılama süresi öngörmemiştir.