TBK 350. Madde
I. Kiraya veren, kira sözleşmesini;
II. 1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
III. 2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,
IV. belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
TBK 350. Madde Gerekçesi
818 sayılı Borçlar Kanununda yer verilmeyen, ancak 6570 sayılı Kanunun 7 nci maddesinin birinci fıkrasının (b), (c) ve (ç) bentlerini karşılayan, “II. Dava yoluyla / 1. Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle / a. Gereksinim, yeniden inşa ve imar” kenar başlıklı yeni bir maddedir.
Tasarının tek fıkradan oluşan 349 uncu maddesinde, kiraya verenden kaynaklanan gereksinim, yeniden inşa ve imar sebepleriyle, kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilmesi düzenlenmektedir.
Madde, 6570 sayılı Kanunun 7 nci maddesinin birinci fıkrasının (b), (c) ve (ç) bentlerinden alınmıştır. Ancak, kira sözleşmesinin, kiraya veren tarafından, üstsoyunun (meselâ, babasının, büyük babasının) konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle de, dava yoluyla sone erdirilebileceği kabul edilmiş, “çocuk” sözcüğü yerine, “altsoy” terimi kullanılarak, 6570 sayılı Kanunun uygulanmasında torun ve torun çocuğu gereksinimi bakımından ortaya çıkan olumsuz çözümlerin terk edilmesi amaçlanmıştır. Ayrıca, “Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler”in gereksinimi de sona erdirme sebebi sayılmıştır. Maddenin (1) numaralı bendi ile, Türk aile içi ilişkileri dikkate alınmış, piyano, otomobil koymak veya hayvan bağlamak için gereksinimi geçerli sayan, ancak ana, baba ve kardeşlerin gereksiniminin dışlanması sonucunu doğuran düzenleme ve buna dayanan uygulama benimsenmemiş olmaktadır. “Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler” çevresi ise, Türk Medenî Kanununun 364 üncü maddesi gibi hükümlerle belirlenecektir. 6570 sayılı Kanunda bir düzenleme olmamakla birlikte, belirsiz süreli sözleşmeler bakımından uygulamada benimsendiği gibi, Tasarıda da, genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde dava açılabileceği açıklığa kavuşturulmuştur.
Maddede, davanın açılma süresi olarak, mahkeme kararlarında, İcra ve İflâs Kanununun 272 nci maddesinin kıyas yoluyla uygulanması sonucunda benimsenen bir aylık süre açıkça belirtilmiştir.
Açıklama
Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi, kiraya verenin gereksinim, yeniden inşa ve imar sebepleriyle kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirme hakkını düzenleyen önemli bir hükümdür.
Madde iki ayrı fesih sebebini sayar ve dava prosedürünü belirler.
Birinci bent: kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa.
Bu hüküm, gereksinim davası olarak bilinir. Kiraya veren, belirli kişiler için kullanım zorunluluğunu kanıtlayarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
Gereksinim için kullanım zorunluluğu olabilecek kişiler: kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu (çocuk, torun, torun çocuğu), üstsoyu (ana, baba, büyükana, büyükbaba), kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler.
"Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler" Türk Medeni Kanunu m. 364 ve benzeri hükümler çerçevesinde belirlenir: ihtiyaç içinde olan yakın akrabalar.
Bu liste 6570 sayılı eski Kanuna göre daha geniştir. Örneğin üstsoy (baba, büyükbaba) gereksinimi de bu kapsamda değerlendirilir.
"Konut ya da işyeri gereksinimi" iki kullanım türünü de kapsar. Gereksinim objektif olarak değerlendirilir; keyfi istek yeterli değildir. Mahkeme, gerçek bir ihtiyacın varlığını araştırır.
İkinci bent: kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise.
Bu hüküm, inşai sebeplerle tahliye olarak bilinir. Yapılacak işlem iki koşulu karşılamalıdır: (1) esaslı onarım, genişletme, değiştirme olması, (2) bu işler sırasında kiralananın kullanılamaması.
Basit bakım, küçük tadilat yeterli değildir. Yapı büyük çapta değişecek veya kullanılamayacak hale gelecek türde bir işlem olmalıdır. Örnekler: kat ekleme, çatı yeniden yapımı, taşıyıcı sistem yenileme, tamamen iç revizyon.
Bu iki sebep de belirli bir dava prosedürüne tabidir: belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Belirli süreli sözleşmelerde: süre sonundan itibaren 1 ay içinde dava açılır. Belirsiz sözleşmelerde: fesih döneminin hesaplanması + 1 aylık süre uygulanır.
Bu 1 aylık süre hak düşürücüdür. Süre içinde dava açılmazsa, tahliye hakkı yitirilir ve kira sözleşmesi bir yıl daha uzar.
Davalar sıkı kurallar altında yürütülür: gereksinimin samimiyeti, inşai işlemin gerçekliği mahkeme tarafından dikkatli biçimde değerlendirilir. Dolayısıyla tahliye davalarında delil ve belgeler önemlidir.
Bu düzenleme, 6570 sayılı eski Kanunu geliştirerek uygulamış ve kapsamını genişletmiştir.