TBK 351. Madde
I. Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
II. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
TBK 351. Madde Gerekçesi
818 sayılı Borçlar Kanununda yer verilmeyen, ancak, 6570 sayılı Kanunun 7 nci maddesinin birinci fıkrasının (d) bendini karşılayan, “b. Yeni malikin gereksinimi” kenar başlıklı yeni bir maddedir.
Tasarının iki fıkradan oluşan 350 nci maddesinde, yeni malikin gereksinimi sebebiyle, sözleşmenin dava yoluyla sona erdirilmesi düzenlenmektedir.
Maddenin birinci fıkrasında, yeni malikin kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirmek amacıyla, konut veya işyeri gereksinimlerini ileri sürebileceği kişiler, Tasarının 349 uncu maddesinin (1) numaralı bendine uygun olarak, sınırlayıcı biçimde sayılmıştır. Ancak, maddede “ihtarname” yerine, yeni malikin kiracıya yapmak zorunda olduğu bildirimin, bir tasavvur açıklaması niteliğinde olduğu göz önünde tutularak, “yazılı olarak bildirme” sözcükleri kullanılmıştır.
Maddenin ikinci fıkrasında, uygulamada da benimsendiği gibi, kiralananı sonradan edinen kişinin, kira süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açarak, Tasarının 349 uncu maddesi çerçevesinde, gereksinim sebebiyle, sözleşmeyi sona erdirebileceği kabul edilmiştir.
Açıklama
Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi, kiralananı sonradan edinen kişinin (yeni malikin) kiralanana gereksinimi olması durumunda kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirme hakkını düzenleyen önemli bir hükümdür.
Maddenin birinci fıkrası temel kuralı koyar: kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Bu hüküm, yeni malikin özel durumunu düzenler. TBK m. 310 uyarınca yeni malik kira sözleşmesinin tarafı haline gelir; ancak gereksinimi varsa bu madde çerçevesinde tahliye davası açabilir.
Prosedür çok sıkı: (1) edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim, (2) bildirimden 6 ay sonra dava açılması. Bu süreler hak düşürücüdür.
Gereksinim olabilecek kişiler TBK m. 350 ile paraleldir: kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu, kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler. Bu liste sınırlıdır; başka kişiler için gereksinim iddiasında bulunulamaz.
İkinci fıkra, alternatif bir yol sunar: kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Bu hüküm, yeni malike iki alternatif sunar: (1) edinme tarihinden itibaren 1 ay + 6 ay bekleme + dava, (2) sözleşme süresi bitiminden 1 ay içinde dava. Hangisi daha uygunsa tercih edilebilir.
Birinci yol: yeni malik hemen harekete geçmek istiyorsa, bildirim + 6 ay süreyi takip ederek dava açabilir. İkinci yol: kira sözleşmesinin doğal sona ermesini bekleyebilir.
Altı aylık bekleme süresi, kiracıya yeni bir konut arama ve taşınma hazırlığı yapma fırsatı tanır. Bu süre, sosyal dengenin sağlanması için önemlidir.
Pratik örnek: Bay A kiralık bir daireyi 1 Mart’ta satın aldı. Kendisi için konut ihtiyacı var. 1 Nisan’a kadar kiracıya yazılı bildirim yapmalı; 1 Ekim’den sonra (6 ay geçtikten sonra) 1 ay içinde dava açabilir. Ya da daha rahat davranmak isterse, mevcut kira sözleşmesinin süre bitimini bekler (örneğin Kasım’da bittiğinde), 1 ay içinde dava açar.