TBK 349. Madde
I. Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.
II. Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir.
III. Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.
TBK 349. Madde Gerekçesi
818 sayılı Borçlar Kanununda ve 6570 sayılı Kanunda yer verilmeyen, ancak 4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 194 üncü maddesini kısmen karşılayan; “b. Aile konutu” kenar başlıklı yeni bir maddedir.
Tasarının üç fıkradan oluşan 348 inci maddesinde, aile konutuna ilişkin kira sözleşmesinin fesih bildiriminin geçerlilik koşulları düzenlenmektedir.
Madde, 4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 194 üncü maddesinin birinci, ikinci ve son fıkralarında yapılan düzenleme ile uyumlu olarak kaleme alınmıştır. Bu düzenlemede, aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracının, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemeyeceği; bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracının, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebileceği ve sözleşmenin tarafı olmayan eşin, kiralayana (kiraya verene) yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline geleceği öngörülmektedir. Tasarıda da, aynı esaslar korunmuş, buna bağlı olarak, maddenin son fıkrasında, kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde, kiraya verenin, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorunda olduğu belirtilmiştir. Böylece, bu durumda, evlilik birliğinin korunması amacıyla, eşlerden birinin, kiracı sıfatıyla, tek başına hareket ederek, diğer eşin açık rızası olmaksızın sözleşmeyi sona erdirmesi önlenmek istenmiştir.
Açıklama
Türk Borçlar Kanunu’nun 349. maddesi, aile konutu olarak kullanılan kiralananlar için özel bir koruma getiren önemli bir hükümdür. Bu madde, aile birliğinin korunması amacıyla kiracının tek taraflı fesih hakkını sınırlandırır.
Maddenin birinci fıkrası temel kuralı koyar: aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.
Bu hüküm, Türk Medeni Kanunu m. 194 ile paralel bir aile koruma düzenlemesidir. Evli kiracı, aile konutunun kira sözleşmesini tek başına feshedemez; eşinin açık rızası gereklidir.
"Açık rıza" şartı önemlidir. Zımni rıza, örtülü kabul yeterli değildir. Eş, açıkça ve tercihen yazılı olarak fesih işlemine onay vermelidir. Tereddüt halinde rıza yok kabul edilir.
Bu koruma, aile birliğini, özellikle aile konutunu güvence altına alır. Bir eş, diğer eşin bilgisi veya rızası olmadan ailenin yaşadığı evin kira sözleşmesini sona erdiremez.
İkinci fıkra, rızanın alınamaması veya haksız reddedilmesi durumlarını düzenler: bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir.
Bu hüküm, eşlerden birinin ulaşılamaz olması (kayıp, uzak ülkede) veya haksız yere rıza vermemesi durumlarında hukuki çıkış yolu sunar. Hakim, somut durumu değerlendirerek karar verir.
"Haklı sebep olmaksızın kaçınma" önemlidir. Eş, makul sebeplere dayanarak rıza vermeyebilir: çocukların okula yakınlığı, mahallede kurulu sosyal çevre, ekonomik güçlükler. Ancak keyfi ret mümkün değildir.
Üçüncü fıkra, eşlerin kira ilişkisindeki konumunu düzenler: kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.
Bu hüküm, eşin sonradan kira ilişkisine dahil olması durumunu düzenler. Eğer eş, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı haline gelmişse, her türlü fesih veya ihtar bildirimi hem kiracıya hem eşe ayrı ayrı yapılmalıdır.
Tek tarafa yapılan bildirim geçerli değildir. Bu, aile birliğinin korunması ve her eşin kira ilişkisi hakkında bilgilendirilmesi için önemli bir şekil şartıdır.
Pratik uygulamalar: boşanma süreci devam eden çiftlerde, biri fesih yapmak isterken diğeri konutta kalmak istediğinde bu madde devreye girer. Eşin kira sözleşmesine sonradan dahil olması, ev sahibinin tahliye işlemlerinde her iki eşi de muhatap kabul etmesini gerektirir.
Bu düzenleme, aile hukuku ile kira hukukunun kesişiminde önemli bir koruma mekanizmasıdır.