TBK 348. Madde

Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.

TBK 348. Madde Gerekçesi

818 sayılı Borçlar Kanununda yer verilmeyen, ancak, 6570 sayılı Kanunun 11 inci maddesini karşılayan, “2. Bildirimin geçerliliği / a. Şekil” kenar başlıklı yeni bir maddedir. Tasarının tek fıkradan oluşan 347 nci maddesinde, sözleşmeyi sona erdirecek bildirimin geçerliliğinin tâbi olduğu şekil düzenlenmektedir.

Maddede, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmenin sona ermesine ilişkin bildirimlerin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlanmış ve böylece 6570 sayılı Kanunun 11 inci maddesindeki geçerlilik şekli aynen korunmuştur. Madde kapsamından anlaşılacağı üzere, geçerlilik için yazılı şekil zorunluluğu, kiraya verenin, Tasarının 346 ncı maddesinde öngörülen fesih bildirimi için de aranacaktır.

Açıklama

Türk Borçlar Kanunu’nun 348. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerlilik şeklini düzenleyen kısa ama kritik bir hükümdür.

Madde, konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır şeklinde düzenler.

Bu hüküm, fesih bildirimlerinin geçerliliği için yazılı şekil şartı getirir. Sözlü fesih, telefon bildirimi, mesaj, e-posta (güvenli elektronik imza yoksa) geçerli değildir. Mutlaka yazılı belge olmalıdır.

Yazılı şekil şartının amacı çoktur: (1) ispat kolaylığı, (2) tarafların gerçek iradelerinin net biçimde ortaya konması, (3) acele ve düşünmeden verilen kararların engellenmesi, (4) sonraki anlaşmazlıkların önlenmesi.

Yazılı şeklin içeriği: (1) kim yazdı (imza), (2) kime yazdı (adres), (3) ne bildiriyor (fesih kararı), (4) neden bildiriyor (isteğe bağlı ancak gerektiğinde), (5) etkisi ne zaman başlıyor (süre belirtimi).

Uygulamada noter ihtarnamesi en güvenli yöntemdir. Taahhütlü mektup veya iadeli taahhütlü posta ile de yapılabilir. Elektronik güvenli imza ile e-posta da geçerlidir.

Önemli: geçerliliği yazılı şekle bağlı olan tüm fesih bildirimleri bu kapsamdadır. Örneğin TBK m. 315 temerrüt nedeniyle fesih, TBK m. 347 süre sonu fesih, TBK m. 316 komşuya saygı ihlali nedeniyle fesih – hepsinde yazılı bildirim gereklidir.

Yazılı şekle uyulmaması bildirimin kesin hükümsüzlüğüne yol açar. Mahkemeye götürüldüğünde, yazılı olmayan bildirim etki göstermez; dava reddedilir.

Pratik örnek: kiraya veren kiracıya telefon ile "3 ay sonra evi boşaltman gerekiyor" diyor. Bu geçersizdir. Yazılı bildirim (en iyisi noter ihtarnamesi) yapılmadan, hukuki süreç başlatılamaz.

Bu düzenleme, 6570 sayılı eski Gayrimenkul Kiraları Kanunu’ndaki şekil şartını korumuş ve devam ettirmiştir. Türk kira hukukunun temel şekilcilik ilkelerinden biridir.