TBK 347. Madde

I. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

II. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

III. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.

TBK 347. Madde Gerekçesi

818 sayılı Borçlar Kanununda yer verilmeyen, ancak, 6570 sayılı Kanunun 11 inci maddesini kısmen karşılayan, “F. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi / I. Bildirim yoluyla / 1. Genel olarak” kenar başlıklı yeni bir maddedir.

Tasarının üç fıkradan oluşan 346 ncı maddesinde, genel olarak bildirim yoluyla kira sözleşmesinin sona ermesi düzenlenmektedir.

Maddenin birinci fıkrasına göre, belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında, 6570 sayılı Kanunun 11 inci maddesinde olduğu üzere kiracı, süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin sona ermesini sağlayabilecek; böyle bir bildirim yapılmazsa, sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış olacaktır. Kiraya veren ise, kural olarak, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremeyecektir. Ancak, 6570 sayılı Kanunun 11 inci maddesinden farklı olarak, Tasarıda, onbeş yıllık uzama süresi sonunda kiraya verenin, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebileceği öngörülmüştür. Böylece, kira sözleşmesi sebebiyle, kiraya verenin, aradan uzun yıllar geçse bile, kiralananın dolaysız zilyedi olamamasının toplumda yarattığı huzursuzluk dikkate alınmış ve kiraya verene, fıkrada belirtilen koşullar gerçekleşince, tazminat ödemekle yükümlü olmaksızın, sözleşmeyi tek taraflı olarak sona erdirebilme hakkı tanınmıştır.

Maddenin ikinci fıkrasına göre, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, yine sadece kiracı, bu defa Tasarının 327 ve 328 inci maddelerindeki düzenleme çerçevesinde fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilecektir. Buna karşılık, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren, onbeş yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşme ilişkisini ortadan kaldırabilecektir.

Maddenin son fıkrasında, kiraya verenin veya kiracının fesih hakkının bulunduğu durumlarda, sözleşmeyi sona erdirebileceği belirtilmektedir.

Açıklama

Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin bildirim yoluyla sona erdirilmesi konusundaki en önemli koruma hükümlerinden biridir.

Maddenin birinci fıkrası kiracı lehine güçlü bir koruma getirir: konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.

Bu hüküm, Türk kira hukukunun temel bir özelliğini yansıtır: otomatik kira uzaması. Belirli süreli konut ve çatılı işyeri sözleşmeleri, normal sözleşmelerde olduğu gibi süre sonunda otomatik sona ermez.

Sadece kiracı, sözleşme süresinin bitiminden 15 gün önce bildirim yaparak sözleşmenin sona ermesini sağlayabilir. Eğer kiracı bu bildirim yapmazsa, sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren, süre bitimine dayanarak fesih yapamaz.

Bu koruma, kiracının konut güvenliğini sağlar. Bir yıllık kira sözleşmesi her yıl otomatik olarak uzar; kiracı istediği sürece kalabilir. Kiraya verenin tahliye seçenekleri, TBK m. 349-352’deki özel sebeplere bağlıdır (gereksinim, kira ödememe vb.).

Aynı fıkranın son cümlesi, 10 yıllık uzatma süresinden sonra kiraya verene bir hak verir: on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Bu hüküm, on yıllık koruma dönemini getirir. İlk 10 yıl boyunca kiracı güçlü bir şekilde korunur. 10 yıl sonra ise kiraya veren, her yıl sonu için 3 ay önceden bildirim yaparak, herhangi bir sebep göstermeden sözleşmeyi feshedebilir.

Bu 10 yıllık süre önemlidir. Kiracı, ilk 10 yıl boyunca gereksinim veya özel sebepler olmadıkça tahliye edilemez. 10 yıl sonra ise kiraya verenin daha geniş yetkileri vardır.

İkinci fıkra, belirsiz süreli sözleşmeleri düzenler: belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Belirsiz süreli sözleşmelerde: kiracı her zaman fesih yapabilir (makul bildirim süresi ile); kiraya veren ise 10 yıl beklemek zorundadır.

Üçüncü fıkra, genel fesih sebeplerini saklı tutar: genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir. Yani özel sebepler (temerrüt, önemli sebepler vb.) her zaman kullanılabilir.

Bu düzenleme, konut ve çatılı işyeri kiracılarını çok güçlü biçimde koruyan yegane hukuk sistemlerinden birini kurar. Türkiye’de kiracıların uzun süreli konut güvencesi, büyük ölçüde bu madde sayesindedir.