TBK 346. Madde
Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.
TBK 346. Madde Gerekçesi
818 sayılı Borçlar Kanununda ve 6570 sayılı Kanunda yer verilmeyen, “IV. Kiracı aleyhine düzenleme yasağı” kenar başlıklı yeni bir maddedir.
Tasarının tek fıkradan oluşan 345 inci maddesinde, kiracı aleyhine düzenleme yasağı öngörülmektedir.
Kiracının kira borcu bakımından korunmaması yönünde, uygulamada ortaya çıkan görüşler benimsenmediği için, madde ile, kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilmesi önlenmiş; kira bedelinin zamanında ödenmemesi durumunda, sözleşme cezası (ceza koşulu) ödenmesi veya sonraki kira bedellerinin muaccel olması şeklindeki anlaşmalar da geçersiz kılınmıştır.
Açıklama
Türk Borçlar Kanunu’nun 346. maddesi, kiracıya yüklenebilecek ödeme yükümlülüklerini sınırlandıran kritik bir kiracı koruma hükmüdür.
Madde, kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir şeklinde düzenler.
Bu hüküm iki önemli koruma getirir: (1) kiracıya kira ve yan giderler dışında ödeme yüklenemez, (2) gecikme cezası ve muacceliyet kayıtları geçersizdir.
İlk korumanın kapsamı geniştir. Kiracı, sadece kira bedeli (ana ödeme) ve yan giderler (apartman aidat vb.) ile yükümlüdür. Sözleşmeye konulan ek ödeme kayıtları geçersizdir. Örnekler: güvenlik ücreti (apartmanın güvenlik giderleri dışında), özel temizlik ücreti, bakım anlaşması, zorunlu sigorta primi (kiracıya yüklenen), yenileme yatırım katkısı.
İkinci koruma, gecikme halinde ağır yaptırımları engeller. İki ana yasak getirilir:
Ceza koşulu yasağı: sözleşmede "kira geciktiğinde kiracı %10 ceza ödeyecek" gibi hükümler geçersizdir. Kiracı sadece gecikme faizi (yasal oran) öder; ek ceza alınamaz.
Muacceliyet yasağı: sözleşmede "bir ay kira ödenmezse tüm kalan kiralar bir anda muaccel olur" gibi hükümler geçersizdir. Her ay kira bedeli kendi vadesinde ödenir; erken muacceliyet olmaz.
Bu korumaların mantığı, kiraya verenin güçlü konumunu kötüye kullanmasını engellemektir. Kiracı, sözleşmeye zorla imza attığında bile, bu koruyucu hükümler onu korur.
Pratik örnekler: standart kira sözleşmesinde "kiracı 3 gün gecikirse %5 ceza ödeyecek" → geçersiz. "Kira ödenmezse 6 aylık kira muaccel olur" → geçersiz. "Kiracı asansör bakım ücreti ödeyecek" (apartman aidatı dışında ayrı ücret) → geçersiz.
Bu düzenleme, kiracının kira bedelini ödemede gecikebileceğini (ekonomik sorunlar, gelir kaybı) kabul eder ve bu durumu aşırı cezalandırmaz. Kiraya veren, normal prosedürlerle (TBK m. 315 – ihtar, dava) haklarını arayabilir.
Ancak genel borçlar hukuku kuralları geçerli kalır. Kiracı gecikme halinde yasal faiz ödemekle yükümlüdür. Bu madde, sadece ek ceza ve muacceliyet kayıtlarını yasaklar; temerrüt faizi normal olarak işler.