TBK 345. Madde
I. Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.
II. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
III. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
TBK 345. Madde Gerekçesi
818 sayılı Borçlar Kanununda ve 6570 sayılı Kanunda yer verilmeyen, “III. Dava açma süresi” kenar başlıklı yeni bir maddedir.
Tasarının üç fıkradan oluşan 344 üncü maddesinde, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın açılma süresi ve kararın etkisi düzenlenmektedir.
Maddenin birinci fıkrasında uygulamada da kabul edilen esaslara uygun olarak, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın (uygulamadaki adıyla kira tespit davasının), her zaman açılabileceği belirtilmektedir.
Maddenin ikinci fıkrasında belirli süreli kira sözleşmelerinde, mahkemece belirlenen kira bedelinin, kiracıyı hangi tarihten geçerli olmak üzere bağlayacağı düzenlenmektedir. Buna göre, dava, dava dilekçesinin yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte kiracıya tebliğ edilmiş olması koşuluna uyularak açılmışsa, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayacaktır. Aynı sonuç, kiraya veren tarafından bu süre içinde, kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluna uyularak, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın, izleyen yeni kira döneminin sonuna kadar açılması durumunda da geçerli olacaktır.
Maddenin son fıkrasında, sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağı hakkında bir hükmün bulunması koşuluyla, kiraya veren kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davayı yeni kira döneminin sonuna kadar açtığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedelinin, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacağı kabul edilmiştir. Nitekim, yerleşmiş uygulama da aynı yöndedir.
Açıklama
Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın açılma süresini ve kararın kiracıyı ne zaman bağlayacağını düzenleyen önemli bir hükümdür.
Maddenin birinci fıkrası temel kuralı koyar: kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.
Bu hüküm, kira tespit davasının açılma süresinin sınırlandırılmadığını gösterir. Taraflar, istedikleri zaman mahkemeye başvurabilirler. Ancak kararın ne zaman etkili olacağı ikinci fıkrada belirlenir.
İkinci fıkra, kararın etkisini düzenler: bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Bu hüküm iki alternatif sunar: (1) yeni kira dönemi başlangıcından 30 gün önce dava açma, (2) 30 gün öncesinde yazılı bildirim + yeni dönem sonuna kadar dava açma.
Birinci alternatif: dava yeni kira dönemi başlamadan en az 30 gün önce açılır. Bu durumda, mahkeme kararı yeni dönem başlangıcından itibaren uygulanır.
İkinci alternatif: kiraya veren yeni dönem başlamadan 30 gün önce yazılı olarak "kira bedelini artırmak istiyorum" şeklinde bildirim yapar. Sonra yeni kira dönemi sonuna kadar davasını açabilir; karar yine yeni dönemden itibaren uygulanır.
Bu düzenleme, kiraya verene esneklik sağlar. Gerekli bildirimi yaptıktan sonra bir yıl içinde dava açabilir; karar geriye dönük olarak yeni dönemin başlangıcından itibaren uygulanır.
Üçüncü fıkra, sözleşmede artış hükmü olması durumunu düzenler: sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Eğer sözleşmede zaten "kira her yıl artacak" gibi bir hüküm varsa, kiraya veren ayrı bildirim yapmasa bile dava açabilir. Sözleşmedeki artış hükmü, bildirim yerine geçer.
Bu düzenleme, kira tespit davalarında zamanlama konusunda esnek bir yapı kurar. Kiraya verenin geriye dönük kira tahsili imkânı vardır; ancak belirli prosedürel şartlara uyması gerekir.
Pratik örnek: 1 Ocak’ta yeni kira dönemi başlayacak. Kiraya veren, 15 Kasım’da kiracıya yazılı bildirim yaptı. 1 Şubat’ta kira tespit davası açtı. Mahkeme Haziran’da karar verdi; yeni kira bedeli 1 Ocak’tan itibaren geçerli olacak.