TMK 834. Madde
(1) Malik, üst hakkı karşılığı olarak irat biçiminde borçlanılan edimleri güvence altına almak amacıyla, o tarihteki üst hakkı sahibinden en çok üç yıllık irat için tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilmiş üst hakkının ipotek edilmesini isteyebilir.
(2) İrat, her yıl için eşit edimler biçiminde belirlenmemiş ise; bu kanunî ipoteğin tescili, iradın eşit olarak dağıtılmasında üç yıla düşecek miktarı için istenebilir.
TMK 834. Madde Gerekçesi
Yürürlükteki Kanunun 751/h maddesini karşılamaktadır. Hüküm değişikliği yoktur. İsviçre Medenî Kanununun 779/i maddesinden yararlanılarak kaleme alınan maddede, üst hakkının irat biçiminde ödenecek bir bedel karşılığıkurulmasıhâlinde, arazi malikinin irat alacaklarına bir güvence sağlamak amacıyla düzenleme getirilmiştir. Bu güvence, en çok üçyıllık irat için üst hakkının ipotek edilmesini isteme şeklindedir; ancak şüphesiz güvence tesisi, sadece taşınmaz niteliğine kavuşturulmuşüst hakları için mümkün olabilecektir. Maddede öngörülen kanunîipotek, ancak tescille kurulabilecektir. Ayrıca Medenî Kanunun gayrımenkul rehninin ancak alacak miktarıbelli edilmek suretiyle kurulabileceğine ilişkin temel ilkesi uyarınca, maddede söz konusu ipoteğin tescilinde esas alınacak miktarın, taşınmazın uzun süreli ağır bir yük altına girmemesi için, en çok üçyıllık irat miktarı ile belirleneceği olgusu göz önüne alınarak, ikinci fıkrada, bu durumda üçyıllık miktarın nasıl tespit edileceğini gösteren bir kural getirilmiştir.
Açıklama
TMK Madde 834, üst hakkının irat biçiminde bir bedel karşılığı kurulduğu hâllerde arazi malikine, irat alacağını güvenceye almak üzere kanuni ipotek kurulmasını isteme hakkı tanır. İlk fıkraya göre malik, üst hakkı karşılığı borçlanılan dönemsel edimleri güvence altına almak amacıyla, o tarihteki üst hakkı sahibinden en çok üç yıllık irat için, tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilmiş üst hakkının ipotek edilmesini isteyebilir. Eski Medeni Kanun’un 751/h maddesini karşılayan ve İsviçre Medeni Kanunu’nun 779/i maddesinden yararlanılarak kaleme alınan düzenleme, üst hakkı sahibinin ödeme yükümlülüğüne karşı malikin alacağını koruyan bir teminat aracı getirir. Güvence yalnızca taşınmaz niteliğine kavuşturulmuş, yani bağımsız ve sürekli olarak tapuya kaydedilmiş üst hakları için mümkündür.
Maddede öngörülen kanuni ipotek ancak tescille kurulabilir; tescil burada kurucu işlev görür. Güvencenin kapsamı en çok üç yıllık irat miktarıyla sınırlandırılmıştır; bu sınır, üst hakkının uzun süreli ve ağır bir yük altına girmesini önleyerek hakkın ekonomik değerini korur. İkinci fıkra, iradın her yıl için eşit edimler biçiminde belirlenmediği durumlar için bir hesaplama kuralı getirir: bu hâlde kanuni ipoteğin tescili, iradın eşit olarak dağıtılmasında üç yıla düşecek miktar için istenebilir. Medeni Kanun’un taşınmaz rehninin ancak alacak miktarı belli edilerek kurulabileceğine ilişkin temel ilkesi gereğince, güvencenin belirli bir tutara bağlanması zorunludur; bu hesaplama kuralı, değişken iratlarda da rakamsal belirliliği sağlar.
Bu düzenlemenin pratik sonucu, irat karşılığı üst hakkı tanıyan malikin, ödenmeme riskine karşı sınırlı ama etkili bir teminata kavuşmasıdır. Yargıtay’ın kanuni ipotek ve üst hakkına ilişkin içtihadında, güvence kapsamının üç yıllık iratla sınırlı tutulması ve ipoteğin ancak tescille doğacağı kabul edilir. Somut bir örnek vermek gerekirse, malik üst hakkı sahibinden yıllık on bin lira irat alıyorsa, en çok otuz bin lira (üç yıllık irat) için üst hakkı üzerine ipotek tescilini isteyebilir; irat yıllara göre değişkense, toplam iradın eşit dağıtımıyla bulunacak üç yıllık karşılık esas alınır. Bu sınır aşılarak daha uzun dönemli bir irat için ipotek istenemez. TMK Madde 834 böylece güvenceyi belirli ve ölçülü bir çerçeveye oturtur.