TMK 704. Madde
(1) Taşınmaz mülkiyetinin konusu şunlardır:
1. Arazi,
2. Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,
3. Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler.
TMK 704. Madde Gerekçesi
Yürürlükteki Kanunun 632 nci maddesini karşılamaktadır. Madde kenar başlığıyla birlikte arılaştırılmak suretiyle yeniden kaleme alınmıştır. (2) numaralıbendine, bağımsız ve sürekli hakların taşınmaz sayılabilmesi için, tapu kütüğünde ayrısayfa ya kaydedilmişolma unsuru eklenmiştir. Maddenin (3) numaralıbendine 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile getirilen yeni bir taşınmaz konusu olan “Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlıbağımsız bölümler” de burada taşınmaz mülkiyetinin konusunu oluşturan varlıklar arasına alınmıştır. Yürürlükteki maddenin (3) numaralıbendinde yer alan “Madenler”, ayrıbir kanunla özel bir rejime tâ bi tutulmuşolduğundan maddeden çıkarılmıştır.
Açıklama
TMK Madde 704, taşınmaz mülkiyetinin hangi varlıklar üzerinde kurulabileceğini sınırlı sayıda (numerus clausus) belirleyerek taşınmaz kavramının hukuki çerçevesini çizer. Maddeye göre taşınmaz mülkiyetinin konusu üç gruptan oluşur: arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler. Bu sayım, taşınmaz hukukunun temelini oluşturur ve hangi malların taşınmaz rejimine tabi olacağını kesin biçimde ortaya koyar. Arazi, üzerinde mülkiyet kurulabilen yeryüzü parçasını ifade ederken; bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti bağımsız bölümleri, hukuken taşınmaz sayılan ancak fiziken arazi olmayan değerlerdir. Düzenleme, Tapu Sicili Tüzüğü ve ilgili sicil mevzuatıyla birlikte uygulanır.
İkinci bentteki bağımsız ve sürekli hakların taşınmaz sayılabilmesi için iki koşul aranır: hakkın hem başkasına devredilebilir ve mirasçıya geçebilir nitelikte bağımsız olması, hem de belirli bir süreklilik taşıması, ayrıca tapu kütüğünde ayrı bir sayfaya kaydedilmiş bulunmasıdır. Tipik örneği, en az otuz yıl için kurulan ve tapuda ayrı sayfaya yazılan üst hakkıdır (TMK m.826). Üçüncü bent ise 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile getirilen bağımsız bölümleri taşınmaz mülkiyetinin konusu hâline getirir; böylece bir apartman dairesi, kat mülkiyeti kütüğüne kaydedilmek suretiyle başlı başına taşınmaz niteliği kazanır. Eski Kanunda yer alan “madenler” ise ayrı bir özel rejime tabi tutulduğundan bu sayımdan çıkarılmıştır.
Maddenin sınırlı sayım niteliği, burada belirtilmeyen varlıkların taşınmaz mülkiyetine konu yapılamayacağı sonucunu doğurur; bu da tapu sicili düzeninin ve aynî hakların belirliliğinin korunması bakımından kritik öneme sahiptir. Yargıtay uygulamasında, bağımsız ve sürekli hak olarak tapuya kaydedilen üst hakkının başlı başına ipotek veya satışa konu olabilen bir taşınmaz gibi işlem gördüğü kabul edilir. Somut bir örnek: bir kişi başkasına ait arazi üzerinde kırk yıllığına üst hakkı sahibi olur ve bu hak tapuda ayrı sayfaya kaydedilirse, artık bu hakkı bağımsız bir taşınmaz gibi devredebilir, ipotek ettirebilir veya üzerinde bina inşa edip kat mülkiyeti kurabilir; oysa süresiz olmayan ve ayrı sayfaya kaydedilmeyen bir hak bu nitelikten yoksun kalır.