TMK 707. Madde
(1) Tapu kütüğüne kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetinin işgal yoluyla kazanılması, ancak kaydının malikin istemiyle terkin edilmiş olmasına bağlıdır.
(2) Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar üzerinde işgal yoluyla mülkiyet kazanılamaz.
TMK 707. Madde Gerekçesi
Yürürlükteki Kanunun 635 inci maddesini karşılamaktadır. Birinci fıkranın ifadesi, kaynak İsviçre Medenî Kanununun 658 inci maddesi de dikkate alınarak düzeltilmiştir. Yürürlükteki Kanundan farklı olarak ikinci fıkra, tapu ya kayıtlıolmayan taşınmazlar üzerinde işgal yolu ile mülkiyet kazanılamayacağıesasına yer vermektedir.
Açıklama
TMK Madde 707, taşınmaz mülkiyetinin işgal yoluyla kazanılmasının sınırlarını belirler ve bu kazanım türünü oldukça dar bir alana hapseder. Maddeye göre tapu kütüğüne kayıtlı bir taşınmazın mülkiyeti, ancak kaydın malikin kendi istemiyle terkin edilmiş olması koşuluyla işgal yoluyla kazanılabilir. Bu düzenleme, tapu sicilinin aleniyet ve güven ilkesiyle (TMK m.1023 ve devamı) doğrudan bağlantılıdır; çünkü kayıtlı bir taşınmaz üzerinde malikin iradesi dışında işgalle hak kazanılması, sicilin sağladığı hukuki güvenliği zedelerdi. İşgal, sahipsiz bir taşınmazı zilyetlik kurarak ele geçirmek anlamına gelir ve ancak malikin mülkiyetten gönüllü vazgeçtiği istisnai durumda mümkün olabilir.
Maddenin ikinci fıkrası, uygulamada büyük önem taşıyan kesin bir yasak getirir: tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar üzerinde işgal yoluyla mülkiyet kazanılamaz. Bu hüküm, eski Kanundan farklı olarak getirilmiş olup, tapusuz taşınmazların işgalle sahiplenilmesinin önünü tamamen kapatmaktadır. Tapusuz bir taşınmazı elinde bulunduran kişi, mülkiyeti ancak TMK m.713’te düzenlenen olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı koşullarını sağlayarak, yani malik sıfatıyla aralıksız ve davasız yirmi yıl zilyetlik yürütüp mahkeme kararıyla tescil ettirerek elde edebilir. Dolayısıyla işgal, tapusuz taşınmazlar bakımından tek başına hiçbir mülkiyet sonucu doğurmaz; salt fiilî hâkimiyet kurmak hak sağlamaya yetmez.
Bu düzenlemenin pratik sonucu, taşınmazlarda mülkiyetin kazanılmasının sıkı şekil ve sicil kurallarına bağlı tutulmasıdır; işgal, taşınır mallardaki kadar geniş bir kazanım yolu değildir. Yargıtay uygulamasında, tapusuz taşınmazların işgaliyle mülkiyet iddia eden davalar reddedilmekte, hak sahibinin ancak zamanaşımı zilyetliğine dayanabileceği vurgulanmaktadır. Somut bir örnek: bir kişi köy sınırlarındaki tapusuz bir araziyi yıllarca fiilen kullanıp üzerine bina yapsa dahi, yalnızca işgale dayanarak mülkiyet tescili isteyemez; mülkiyet kazanması için m.713 koşullarının gerçekleşmesi şarttır. Kayıtlı bir taşınmazda ise malik tapudaki kaydını terkin ettirmedikçe, üçüncü kişinin o yere yerleşmesi hiçbir zaman işgal yoluyla mülkiyet doğurmaz.