TMK 706. Madde
(1) Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.
(2) Ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri, kendilerine özgü şekillere tâbidir.
TMK 706. Madde Gerekçesi
Yürürlükteki Kanunun 634 üncü maddesini karşılamaktadır. Madde konu başlığı ile birlikte arılaştırılmak suretiyle yeniden kaleme alınmış, kaynak Kanunda olduğu gibi yürürlükteki maddenin birinci fıkrasıiki fıkra hâ line getirilmiştir. Yürürlükteki maddenin “Mülkiyeti nakleden akitler” şeklindeki kenar başlığı “Hukukî işlem” olarak değiştirilmiştir. Çünkümülkiyetin hukukî işleme dayalıdevri, sadece sözleşme şeklinde değil, tek taraflıbir hukukî işlem, örneğin vasiyetname şeklinde de yapılabilir.
Açıklama
TMK Madde 706, taşınmaz mülkiyetinin hukuki işleme dayalı devrinde geçerlilik şartı olarak resmî şekil zorunluluğunu öngörür. Maddeye göre taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, bunların resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. Bu resmî şekil, taşınmaz satışlarında tapu müdürlüğünde yapılan resmî senet düzenlemesidir; ayrıca Tapu Kanunu m.26 ve Noterlik Kanunu hükümleri bu alandaki şekil kurallarını tamamlar. Şekil şartı, taşınmaz işlemlerinin ekonomik önemi nedeniyle tarafları aceleci kararlardan korumak, irade beyanlarını açıklığa kavuşturmak ve sicil güvenliğini sağlamak amacı taşır. Adi yazılı veya sözlü olarak yapılan taşınmaz satış vaadi dışındaki devir sözleşmeleri geçersizdir.
Maddenin getirdiği önemli bir kavramsal genişleme, kenar başlığın “Mülkiyeti nakleden akitler” yerine “Hukukî işlem” olarak değiştirilmesidir. Bunun nedeni, taşınmaz mülkiyetinin hukuki işleme dayalı devrinin yalnızca iki taraflı sözleşmelerle değil, tek taraflı bir hukuki işlemle, örneğin vasiyetname yoluyla da gerçekleşebilmesidir. İkinci fıkra ise ölüme bağlı tasarruflar ile mal rejimi sözleşmelerini bu genel kuralın dışında tutarak kendilerine özgü şekillere tâbi kılar. Nitekim vasiyetname TMK m.531 vd., miras sözleşmesi m.545, mal rejimi sözleşmeleri ise m.205 uyarınca özel şekil koşullarına bağlanmıştır. Bu ayrım, her işlem türünün kendi niteliğine uygun bir geçerlilik rejimine tabi olmasını sağlar.
Resmî şekle uyulmaması, sözleşmeyi kesin hükümsüz kılar ve bu hükümsüzlük TMK m.706 ile birlikte Borçlar Kanunu’nun şekle ilişkin hükümleri çerçevesinde değerlendirilir. Bununla birlikte Yargıtay içtihatları, tarafların edimlerini karşılıklı olarak ifa ettiği hâllerde şekil eksikliğine dayanılmasını dürüstlük kuralına (TMK m.2) aykırı sayarak bazı durumlarda geçersizlik iddiasını sınırlandırmaktadır. Somut bir örnek: bir kişi komşusuna evini sözlü anlaşmayla satıp parayı alsa ve teslim etse dahi, tapuda resmî devir yapılmadıkça alıcı mülkiyeti kazanamaz; ancak tarafların uzun süre edimlerini yerine getirip taşınmazda fiilen yerleşmiş olması hâlinde, geçersizliği ileri süren satıcının bu iddiası dürüstlük kuralıyla bağdaşmayabilir.