TMK 870. Madde
(1) Rehnin sağladığı güvence, tescilde belirtilen rehin derecesi ile sınırlıdır.
(2) Taşınmaz rehni, sırada kendisinden önce gelecek olanın miktarının tescilde belirtilmesi kaydıyla ikinci veya daha sonraki derecede de kurulabilir.
TMK 870. Madde Gerekçesi
Yürürlükteki Kanunun 785 inci maddesini karşılamaktadır. Madde kaynak Kanunun 813 üncümaddesine göre iki fıkra hâlinde düzenlenmiş“teminat” sözcüğü “güvence” olarak değiştirilmiştir. Birinci fıkrada rehnin sağladığıgüvencenin sırasının tesis anında tapu kütüğüne tescil edilen rehin derecesi ile sınırlıolduğu, ikinci fıkrada ise önceki sırada olacak güvence miktarının tapu kütüğünde belirtilmesi süresince ikinci ve ya daha sonraki sırada taşınmaz rehni kurulabileceği düzenlenmektedir. Her taşınmaz rehninin belli bir rehin derecesi içinde kurulmasızorunlu sayılmıştır. Sıra ve derece terimleri benzer anlamlar için kullanılmaktadır. “Sıra” sözcüğügenel olarak bütün sınırlıaynîhaklarda öncelik durumunu açıklamak için kullanılırken, “derece” sözcüğütaşınmaz rehinlerinde, taşınmazın farazi bir değer parçasıkarşılığırehnin tescil edildiği sabit “kutuyu” ifade etmektedir. Önceki sıradaki yani takaddüm edecek miktarın belirtilmesinden kasıt, önceki derecenin farazîolarak tayin olunacak miktarıdır. Bir derece içinde bu farazîmiktarıgeçmeyecek bir ve ya birden fazla taşınmaz rehni kurulabilir. Bir derece içindeki bu rehinlerin birbirine bir önceliği olmayacaktır. Kaçıncıdereceye kadar rehin tesis edilebileceği hususunda bir sınırl ama yapılmamıştır. Taşınmaz malikinin bir dereceyi boştutup sonraki bir derecede rehin tesis ettirmesine de olanak verilmiştir. Ön sıradaki rehin derecelerinin farazîdeğer miktarının belirtilmesi geçerlilik unsuru sayılacaktır.
Açıklama
TMK Madde 870, taşınmaz rehninde sabit dereceler sisteminin temel taşını oluşturur ve rehnin sağladığı güvencenin kapsamını derece kavramıyla sınırlar. Birinci fıkraya göre rehnin sağladığı güvence, tesis anında tapu kütüğüne tescil edilen rehin derecesiyle sınırlıdır; yani alacaklının satış bedelinden alacağı pay, içinde bulunduğu derecenin tahsis ettiği farazî değerle bağlıdır. İkinci fıkra ise önceki sırada yer alacak güvence miktarının tescilde belirtilmesi koşuluyla taşınmaz rehninin doğrudan ikinci veya daha sonraki derecede kurulabilmesine olanak tanır. Bu düzenleme, TMK 871’deki rehin dereceleri arasındaki ilişki ve TMK 850 ve devamındaki taşınmaz rehni hükümleriyle bütünlük içinde okunmalıdır ve İsviçre Medenî Kanunu’nun 813. maddesiyle paralellik taşır.
Uygulamada sıra ve derece terimleri birbirine yakın anlamda kullanılsa da aralarında teknik bir ayrım vardır: sıra, bütün sınırlı aynî haklarda öncelik durumunu açıklarken, derece taşınmazın farazî bir değer parçasına karşılık gelen ve rehnin tescil edildiği sabit “kutuyu” ifade eder. Bir derece içinde, o derecenin farazî miktarını aşmamak kaydıyla bir veya birden çok rehin kurulabilir ve bu rehinlerin birbirine önceliği bulunmaz; aynı derecedeki alacaklılar bedeli alacakları oranında paylaşır. Malik, bir dereceyi boş bırakıp sonraki bir derecede rehin tesis ettirebilir; böylece ileride o boş dereceyi başka bir kredi için kullanabilir. Kaçıncı dereceye kadar rehin kurulabileceği konusunda kanun bir sınırlama getirmemiştir, dolayısıyla taşınmazın değeri elverdiği ölçüde çok sayıda derece oluşturulabilir.
Ön sıradaki rehin derecelerinin farazî değer miktarının tescilde belirtilmesi, basit bir biçimsel ayrıntı değil bir geçerlilik unsurudur; bu miktar gösterilmeden ikinci veya sonraki derecede kurulan rehin geçerli olmaz. Yargıtay’ın ipotek tesisine ilişkin içtihadı, sabit dereceler sisteminin korunmasını ve tescilde derece ile miktarın açıkça belirtilmesini arar. Somut örnek: değeri yüksek bir taşınmazın maliki, ileride daha avantajlı bir krediyi birinci dereceye yerleştirmeyi planlayarak birinci dereceyi boş bırakıp, ikinci derecede bir tüccara 300.000 TL’lik ipotek verebilir; ancak bunu yaparken birinci derecenin farazî miktarını tapuda belirtmek zorundadır. Bu sayede ikinci derece alacaklısı kendisinden önce gelecek güvenceyi bilerek hareket eder ve TMK Madde 870 uyarınca rehin derecesinin sınırları herkesçe öngörülebilir hâle gelir.