TMK 869. Madde
(1) Malikin rehinli taşınmaz üzerinde yeni sınırlı aynî haklar kurmayacağını taahhüt etmesi geçerli değildir.
(2) Tarihi daha eski olan rehin hakkı, aynı taşınmaz üzerinde alacaklının izni olmadan daha sonra kurulan irtifak haklarından veya taşınmaz yüklerinden önce gelir. Sonradan kurulan ve rehnin paraya çevrilmesi sırasında daha eski tarihli rehinli alacaklılara zarar veren irtifaklar ve taşınmaz yükleri terkin edilir.
(3) Önceki rehinli alacaklının istemiyle irtifak hakları veya taşınmaz yükleri terkin edilen kimselerin, rehinli taşınmazın paraya çevrilmesinde, hakları sonradan tescil edilenlere karşı, satış bedelinden haklarının değerini karşılayan miktarı almak hususunda öncelikleri vardır.
TMK 869. Madde Gerekçesi
Yürürlükteki Kanunun 784 üncümaddesini karşılamaktadır. İsviçre Medenî Kanununun 810 uncu maddesine uygun olarak üçfıkra hâlinde düzenlenmiştir. Hüküm değişikliği yoktur.
Açıklama
TMK Madde 869, rehin kurulduktan sonra aynı taşınmaz üzerinde tesis edilen irtifak hakları ile taşınmaz yükleri arasındaki öncelik ilişkisini düzenler. Birinci fıkra önemli bir tasarruf serbestisi güvencesi getirir: malikin, rehinli taşınmazı üzerinde yeni sınırlı aynî haklar kurmayacağına dair taahhüdü geçerli değildir. Böylece malik, rehin verdikten sonra dahi taşınmazını ekonomik olarak değerlendirme özgürlüğünü korur; alacaklı bu özgürlüğü sözleşmeyle daraltamaz. Hüküm, taşınmaz rehninin tarih önceliği ilkesini benimser ve İsviçre Medenî Kanunu’nun 810. maddesine uygun olarak üç fıkra hâlinde düzenlenmiştir. TMK 850 ve devamındaki rehin hükümleri ile irtifak haklarına ilişkin TMK 779 ve devamı birlikte değerlendirilir.
Uygulama mekanizması, alacaklının güvencesini sonradan kurulan yüklere karşı koruma esasına dayanır. Tarihi daha eski olan rehin hakkı, aynı taşınmaz üzerinde alacaklının izni olmadan daha sonra kurulan irtifak haklarından veya taşınmaz yüklerinden önce gelir. Eğer sonradan kurulan bir irtifak hakkı veya taşınmaz yükü, rehnin paraya çevrilmesi sırasında daha eski tarihli rehinli alacaklılara zarar veriyorsa, bu haklar terkin edilir; çünkü malik rehinden sonra kurduğu yükle önceki alacaklının güvencesini eksiltemez. Terkin işlemi, satışta taşınmazın bu yüklerden arınmış olarak elden çıkarılmasını ve alacaklının tam değer üzerinden tahsil yapabilmesini sağlar. Böylece sonradan hak kazanan kişiler, rehnin önceliğine tâbi olduklarını baştan bilerek hareket etmek durumundadır.
Terkin edilen irtifak veya taşınmaz yükü sahibi büsbütün korumasız bırakılmaz; üçüncü fıkra bu kişilere bir denkleştirme imkânı tanır. Önceki rehinli alacaklının istemiyle hakları terkin edilen kimseler, taşınmazın paraya çevrilmesinde, kendilerinden sonra tescil edilen hak sahiplerine karşı, satış bedelinden haklarının değerini karşılayan miktarı öncelikle alma hakkına sahip olur. Yargıtay’ın rehin ve sonradan kurulan aynî haklar arasındaki çatışmaya ilişkin içtihadı bu sıralama düzenini gözetir. Somut örnek: bir tarla üzerinde önce bankaya ipotek verilmiş, sonradan komşuya geçit irtifakı tanınmış olsun; ipotek paraya çevrildiğinde geçit irtifakı bankanın alacağına zarar veriyorsa terkin edilir, ancak irtifak sahibi komşu, kendisinden sonra tescil edilmiş üçüncü kişilere göre satış bedelinden TMK Madde 869 uyarınca öncelikli pay alır.