TMK 868. Madde

(1) Malik, rehinli taşınmazın güvence altına aldığı alacağın yirmide birinden az değeri olan bir parçasını başkasına devrederse; alacaklı, kendisine bu parça ile orantılı bir ödeme yapıldığı veya taşınmazın geri kalan kısmı yeterli güvence oluşturduğu takdirde, devredilen parça üzerindeki rehni kaldırmaktan kaçınamaz.

Açıklama

TMK Madde 868, rehinli taşınmazın küçük bir parçasının başkasına devredilmesi hâlinde malik ile alacaklı arasındaki menfaat dengesini kurar. Kural olarak rehin, taşınmazın tamamını ve bütünleyici parçalarını kapsar; malik rehin yükünden bir parçayı tek taraflı olarak kurtaramaz. Ancak bu madde sınırlı ve istisnaî bir durumda malike kolaylık tanır: devredilen parçanın değeri, güvence altına alınan alacağın yirmide birinden az ise, malik belirli koşullarla o parçayı rehinden kurtarmayı talep edebilir. Hüküm, TMK 862’deki rehnin kapsamı ile TMK 850 ve devamındaki taşınmaz rehni hükümleriyle birlikte okunur ve taşınmazın ekonomik olarak parçalanabilmesini tümüyle engellemeyen, esnek bir çözüm sunar.

Uygulama mekanizması iki seçenekli bir koşula bağlanmıştır ve alacaklının güvencesinin zedelenmemesi esas alınır. Malik, ya devredilen parça ile orantılı bir ödeme yaparak alacaklının güvence kaybını telafi etmeli, ya da taşınmazın geri kalan kısmının alacak için hâlâ yeterli güvence oluşturduğunu ortaya koymalıdır. Bu iki koşuldan biri gerçekleştiğinde alacaklı, devredilen parça üzerindeki rehni kaldırmaktan kaçınamaz; yani alacaklının onayı tek başına belirleyici değildir, kanun koşullar sağlandığında ona katlanma yükümlülüğü getirir. Yirmide bir oranı, parçanın gerçekten küçük ve alacaklının güvencesini esaslı biçimde etkilemeyecek nitelikte olmasını sağlamak için öngörülmüş objektif bir eşiktir; bu eşiğin aşılması hâlinde madde uygulanmaz ve genel rehin kuralları geçerli olmaya devam eder.

Koşullar gerçekleştiği hâlde alacaklı rehni kaldırmaktan kaçınırsa, malik bu hakkını dava yoluyla ileri sürebilir ve mahkeme kararıyla parça üzerindeki rehnin terkinini sağlayabilir. Yargıtay’ın ipotekli taşınmazın bir bölümünün ifrazı ve rehinden kurtarılmasına ilişkin içtihadı, yirmide bir eşiğinin ve yeterli güvence koşulunun somut olayda titizlikle incelenmesini arar. Somut örnek: 1.000.000 TL’lik bir krediyi güvence altına alan geniş bir arsanın maliki, bu arsadan değeri 40.000 TL olan küçük bir köşeyi komşusuna satmak istesin; bu parçanın değeri alacağın yirmide birinden (50.000 TL) az olduğundan, malik komşusuna düşen orantılı ödemeyi yapar veya kalan arsanın 1.000.000 TL’yi karşıladığını gösterirse, alacaklı o köşedeki rehni kaldırmaktan TMK Madde 868 uyarınca kaçınamaz.