TMK 877. Madde
(1) Bir kamu kurum veya kuruluşunun katkısıyla iyileştirilen arazinin değerinde bir artma meydana gelirse malik, iyileştirme giderlerinden payına düşeni karşılamak üzere kendisine ödünç veren alacaklı lehine tescil suretiyle rehin hakkı kurabilir. Kurulan rehin, taşınmaz üzerindeki diğer bütün yüklerden önce gelir.
(2) İyileştirme, kamu kurum veya kuruluşunun katkısı olmaksızın yapılmış ise, malik taşınmazı üzerinde en çok masrafların üçte ikisi için rehin kurabilir.
TMK 877. Madde Gerekçesi
Yürürlükteki Kanunun 792 nci maddesini karşılamaktadır. Maddeyle bir tarım arazisinin ıslahı için kredi verenler lehine taşınmaz üzerindeki her türlüteminattan önce gelecek şekilde rehin kurulmasına olanak verilmiştir. Bu krediyi veren kamu kurumu ve kurulu şu değilse, kurulacak rehin yapılan ıslah masraflarının üçte ikisi ile sınırlanmıştır. Yürürlükteki metindeki “Hükümet marifetiyle icra olunan” ifadesi yerine kapsamıgenişletmek için “kamu kurum ve kuruluşlarının katkısıyla” ibaresi kullanılmıştır.
Açıklama
TMK Madde 877, bir tarım arazisinin iyileştirilmesi (ıslahı) için kredi veren alacaklı lehine kurulacak öncelikli rehin hakkını düzenler ve mülga 743 sayılı Kanun’un 792. maddesini karşılar. Hükmün amacı, arazinin değerini artıran iyileştirme yatırımlarını finanse eden kişiyi, taşınmaz üzerindeki diğer yüklerden önce gelen ayrıcalıklı bir teminatla korumaktır. Gerekçede belirtildiği gibi, eski metindeki dar kapsamlı ifade yerine, kapsamı genişletmek amacıyla kamu kurum ve kuruluşlarının katkısıyla yapılan iyileştirmeler de hükme dâhil edilmiştir. Bu düzenleme, TMK m. 878’deki ödeme ve sona erme kurallarıyla birlikte, iyileştirme finansmanını teşvik eden bütünsel bir rejim oluşturur ve taşınmaz rehnindeki sabit derece ilkesine özel bir istisna getirir.
Uygulama mekanizması, iyileştirme sonucu arazinin değerinde gerçek bir artış meydana gelmesi koşuluna bağlıdır. Bir kamu kurum veya kuruluşunun katkısıyla iyileştirilen arazinin değeri artmışsa, malik, iyileştirme giderlerinden payına düşen kısmı karşılamak üzere kendisine ödünç veren alacaklı lehine tescil suretiyle rehin hakkı kurabilir. Bu şekilde kurulan rehin, taşınmaz üzerindeki diğer bütün yüklerden önce gelir; yani önceden kurulmuş ipotekleri dahi sırada geride bırakır. İkinci fıkra ise kamu katkısı bulunmayan hâller için sınır koyar: iyileştirme kamu kurum veya kuruluşunun katkısı olmaksızın yapılmışsa, malik taşınmazı üzerinde en çok masrafların üçte ikisi için rehin kurabilir. Böylece özel kaynaklı iyileştirmelerde öncelikli rehnin kapsamı sınırlandırılmıştır.
Hükmün sonucu, iyileştirme kredisi veren alacaklının yatırdığı sermayeyi öncelikli bir teminatla geri alma güvencesine kavuşmasıdır. Bu öncelik, sonradan kurulan değil, önceden var olan rehinlerin de önüne geçtiğinden, mevcut alacaklılar bakımından istisnai bir durum yaratır; bu nedenle değer artışının ve giderlerin somut biçimde belgelenmesi önem taşır. Düzenleme, TMK m. 878 ile birlikte değerlendirildiğinde, önceliğin süreli olduğu da görülür. Yargıtay’ın tarımsal ıslah kredileri ve öncelikli rehne ilişkin içtihadı, önceliğin ancak gerçek bir değer artışı varsa ve giderlerle sınırlı olarak tanınabileceğini kabul eder. Somut örnek: bir kamu kuruluşunun katkısıyla tarlasını sulama ve toprak ıslahı ile iyileştiren çiftçi, bu işin değer artışı yarattığını belgeleyerek krediyi veren kurum lehine, üzerindeki eski ipoteklerden de önce gelen bir öncelikli rehin kurdurabilir.