Daire Aldıktan Sonra Gelen İmar Para Cezası Kime Kesilir?

İkinci el bir daire satın alındıktan aylar sonra belediyeden bir encümen kararı gelebilir. Kararda, dairedeki kaçak kat, balkon kapatma ya da tadilat için imar para cezası verildiği yazar. Aykırılık satıştan önce yapılmış olabilir ve alıcı durumu ilk kez bu kararla öğrenebilir. Dosyada daha önce düzenlenmiş bir yapı tatil tutanağı da bulunabilir. Halk arasında kaçak yapı cezası denilen bu yaptırım, 3194 sayılı İmar Kanununun 42. maddesinde düzenlenir. Cezanın kime verileceği, karara nasıl itiraz edileceği ve satıcıdan ne istenebileceği ayrı sorulardır. Bu yazı bu soruları kanun metinleri üzerinden sırasıyla ele alır.

Son güncelleme: 01.11.2026. Mevzuat kontrolü, İmar Kanunu, Kabahatler Kanunu, İYUK, TBK, TMK, HMK ve ilgili diğer kanunların 01.11.2026 tarihinde erişilen metinleri üzerinden yapılmıştır. Kabahatler Kanununun resmî metni Mevzuat Bilgi Sistemi sitesinde yer alır.

İmar Para Cezası Nedir ve Hangi Hâllerde Verilir?

İmar Kanunu m. 42, imar mevzuatına aykırı fiil ve hâllere idari müeyyide bağlar. Birinci fıkraya göre aykırılığın tespit edildiği tarihten itibaren on iş günü içinde ilgili idare encümeni karar verir. Ayrıca müeyyide sorumlular hakkında, üstlenilen her bir sorumluluk için ayrı ayrı uygulanır. Bu nedenle aynı aykırılık için yapı sahibi, müteahhit ve fenni mesul hakkında ayrı cezalar gündeme gelebilir.

İkinci fıkra, imar para cezası uygulamasının en sık görülen hâlini düzenler. Ruhsatsız yapılar ile ruhsata, ruhsat eki etüt ve projelere veya imar mevzuatına aykırı yapılar bu kapsamdadır. Bunun yanı sıra ceza belirlenirken yapının mülkiyet durumu, bulunduğu alanın özelliği ve aykırılığın büyüklüğü gibi ölçütler gözetilir. Hesap, yapı sınıfına göre aykırılığın metrekaresi ya da Bakanlık birim fiyat listesindeki bedel üzerinden yapılır (m. 42/2-a, b).

Aynı fıkranın (c) bendi cezaya eklenecek artırım oranlarını sayar. Ruhsatsızlık ve hisseli parselde diğer maliklerin muvafakati alınmadan yapılma bu hâller arasındadır. İnşaî faaliyetin tamamlanmış olması ve yapının kullanılması da artırım sebebidir. Fıkranın (ç) bendi ise emlak vergisine esas birim değer üzerinden ayrı bir ek ceza öngörür. Bu yazı ceza tutarlarına yer vermez. Kanundaki birim miktarlar her yıl yeniden değerleme oranında artırılarak uygulanır (m. 42/2-a).

Kanun, başka maddelerdeki yükümlülüklere aykırılığı da ayrıca cezalandırır. Üçüncü fıkraya göre 32. madde dâhil sayılan maddelerdeki mükellefiyetleri yerine getirmeyen yapı veya parsel sahibine ayrı bir ceza verilir. Bu fiil ve hâllerin, yapının inşası ya da yangın güvenliği açısından kullanım süreci içinde tekrarı hâlinde cezalar bir kat artırılır (m. 42/6). Aynı fiil nedeniyle TCK m. 184’e göre mahkûm olanlara, tahsil edilen cezalar faizsiz iade edilir (m. 42/7).

Yapı Tatil Tutanağı, Mühürleme ve Yıkım

Ceza süreci bir tespitle başlar; m. 42/1 de on iş günlük süreyi tespit tarihinden işletir. Kanunun 32. maddesinin birinci fıkrasına göre ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yapının fark edilmesi üzerine idare o andaki inşaat durumunu tespit eder. Ardından yapı mühürlenir ve inşaat derhâl durdurulur. Belgenin adı ikinci fıkrada yapı tatil zaptı olarak geçer; beşinci fıkra ise yapı tatil tutanağı ifadesini kullanır.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m. 4’e göre yapı tatil tutanağı, yetkili teknik elemanlarca düzenlenen onaylı belgedir. Belge yapının o andaki durumunu ve aykırılıkları resim, kroki ve yazıyla gösterir. Belge, inşaî faaliyete devam edilemeyeceğini de gösterir. Tutanaktaki ölçüler ve fotoğraflar, sonraki ceza ve yıkım işlemlerine temel oluşturur.

Birinci fıkra, aykırılık bilgisinin tapu siciline yansımasını da düzenler. İdare, yapının imar mevzuatına aykırı olduğu bilgisini beyanlar hanesine işlenmek üzere en geç yedi gün içinde tapu dairesine bildirir. Üstelik aykırılığın giderildiği idarece bildirilmedikçe bu kayıt kaldırılamaz. Bu kural, sonradan daireyi satın alan kişinin satıcıya karşı durumunu etkileyebilir.

Durdurma, tutanağın yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır (m. 32/2). Bu tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapı sahibi, yapıyı ruhsata uygun hâle getirerek ya da ruhsat alarak mührün kaldırılmasını ister. Buna karşılık süre içinde aykırılık giderilmezse, ruhsatlı yapıda ruhsat iptal edilir. Yapı, belediye encümeni veya il idare kurulu kararından sonra yıktırılır ve masrafı yapı sahibinden tahsil edilir (m. 32/5).

Ruhsata bağlanamayacağı ya da aykırılığın giderilemeyeceği idarece tespit edilen yapılarda bir aylık süre beklenmez (m. 32/6). Yıkım hükmü yapının kendisine yöneliktir; metin yıkımı aykırılığı kimin yaptığına bağlamaz. Mülkiyetin el değiştirmesi de maddede yıkımı engelleyen bir sebep olarak sayılmamıştır.

Encümen Kararı ile İmar Para Cezası Tebliği

İdari para cezası, m. 42/1 uyarınca ilgili idarenin encümenince verilir. Örneğin ilgili idare belediye ise karar belediye encümenince alınır. Encümen kararında cezanın kime verildiği, hangi aykırılığa dayandığı ve hangi bentlere göre hesaplandığı ayrı ayrı incelenmelidir. Aynı kararda yıkım ya da ruhsat iptali bulunup bulunmadığı, başvuru yolunu da belirler.

Tebliğ edilen imar para cezası kararında süreler tebliğe bağlı olarak işler. İdare mahkemesinde dava açma süresi, yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden başlar (İYUK m. 7/2-a). Sulh ceza mahkemesine başvuru süresi de kararın tebliği veya tefhimi tarihinden itibaren işler (5326 s. K. m. 27/1). Ek cezanın tahsil edilmemesine ilişkin bir aylık süre de tebliğden itibaren hesaplanır (m. 42/2-ç).

Encümen kararının kimin adına düzenlendiği ayrıca önem taşır. İdari işlemin iptali için dava, menfaati ihlal edilen kişi tarafından açılır (İYUK m. 2/1-a). Öte yandan önceki malik adına alınmış bir yıkım kararı, yeni malikin menfaatini de etkileyebilir. Bu hâlde yeni malikin dava açma ehliyeti, menfaat ilişkisine göre değerlendirilir.

Daire Satın Aldıktan Sonra İmar Para Cezası Kime Kesilir?

Kanun, cezanın muhataplarını m. 42/2’de sayar. Ceza aykırı yapının sahibine, yapı müteahhidine ve aykırılığı altı iş günü içinde idareye bildirmeyen ilgili fenni mesullere verilir. Üçüncü fıkra ise sayılan maddelere aykırılıkta ilgisine göre ayrı ayrı ceza öngörür. Bu fıkrada yapı veya parsel sahibi, harita, plan, etüt ve proje müellifleri ile gözetmenleri sayılır. Fenni mesuller, yapı müteahhidi, şantiye şefi, enerji kimlik belgesi uzmanı ve yangın güvenlik uzmanı da bu sayımdadır.

Kanun yapı sahibi kavramını tanımlamaz. İmar Kanununun tanımlar maddesinde ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin tanımlar maddesinde de bu kavram tanımlanmamıştır. Dolayısıyla yapı sahibinin aykırılığı yapan veya yaptıran kişi mi, yoksa tespit anındaki malik mi olduğu metinden açıkça çıkmaz. Daire alıcısı bakımından kaçak yapı cezası tartışmasının merkezinde bu soru yer alır.

Değerlendirmede iki hüküm birlikte okunur. Kanunun 42. maddesinin birinci fıkrası, müeyyideyi sorumlular hakkında ve üstlenilen her sorumluluk için ayrı ayrı öngörür. Kabahatler Kanununun genel hükümleri de idari para cezası gerektiren bütün fiillere uygulanır (5326 s. K. m. 3/1-b). Bu genel hükümlerden biri, kabahatin kasten veya taksirle işlenebileceğine ilişkin kuraldır (m. 9). Bununla birlikte muhatabın kim olacağı somut olaya bağlıdır. Aykırılığı fiilen yapan veya yaptıran kişinin tespit edilip edilemediği ve aykırılığın satıştan önce mi sonra mı yapıldığı birlikte değerlendirilir. Tespit tarihindeki malikin aykırılıkla ilişkisi de bu değerlendirmenin parçasıdır. Bu ölçütler kanunda ayrıca sayılmamıştır; sonuç, dosyadaki olgulara ve delillere göre belirlenir.

Alıcının satıştan sonra yeni bir imalat yapması durumu farklıdır. Satıştan sonra ruhsata tabi bir değişikliği ruhsatsız yapan malik, o imalat bakımından aykırılığı yapan kişidir. Bunun dışında aykırılığın sürdürülmesi de ayrı bir değerlendirme konusudur. Tutanak tebliğ edildikten sonra bir ay içinde yapıyı ruhsata uygun hâle getirme yükümlülüğü yapı sahibine aittir (m. 32/3). Bu yükümlülüğü yerine getirmeyen yapı sahibine m. 42/3 uyarınca ayrı bir imar para cezası verilebilir.

Yapı kullanma izni alınmış dairede durum

İskânlı daire alan kişi, yapının imar mevzuatına uygun olduğunu düşünebilir. Oysa İmar Kanunu m. 30, yapı kullanma izninin yapı sahibini kanuna, ruhsat ve eklerine aykırılıktan doğacak sorumluluktan kurtarmayacağını öngörür. Ayrıca m. 42/2-c, yapı kullanma izni alındıktan sonra ruhsatsız yeni inşaî faaliyete konu olan yapılar için artırım öngörür. Bu nedenle iskân belgesinin varlığı, sonradan yapılan aykırılığın cezasını ortadan kaldırmaz.

Kat karşılığı inşaatta arsa sahibi ve müteahhit

Kat karşılığı inşaatta müteahhit, m. 42/2’de ayrıca sayıldığı için kendi sorumluluğu bakımından cezanın muhatabı olabilir. Arsa sahibinin durumu ise ruhsatta ve fiilî süreçte üstlendiği role göre değerlendirilir. Hisseli parselde diğer maliklerin muvafakati alınmadan yapılan aykırılıkta cezaya ayrıca artırım uygulanır (m. 42/2-c-1).

İmar Para Cezası İtirazı: İdare Mahkemesi mi, Sulh Ceza Mahkemesi mi?

Kanunun 42. maddesi, cezaya karşı başvuru yolunu ve süresini ayrıca göstermez. Kabahatler Kanununun kanun yoluna ilişkin hükümleri, diğer kanunlarda aksine hüküm yoksa uygulanır (5326 s. K. m. 3/1-a). Bu Kanuna göre idari para cezasına karşı tebliğden itibaren on beş gün içinde sulh ceza mahkemesine başvurulabilir (m. 27/1). Ayrıca süre içinde başvurulmazsa karar kesinleşir.

Aynı maddenin sekizinci fıkrası önemli bir ayrım getirir. Yaptırım kararının verildiği işlem kapsamında aynı kişi hakkında idari yargının görev alanına giren kararlar da verilmiş olabilir. Bu hâlde para cezasına ilişkin hukuka aykırılık iddiaları, o işlemin iptali talebiyle birlikte idari yargıda görülür (m. 27/8). Encümen kararı para cezasıyla birlikte aynı kişi hakkında yıkım kararını da içeriyorsa bu fıkra gündeme gelir.

İdare mahkemesinde iptal davası

İdari yargıda açılan dava iptal davasıdır (İYUK m. 2/1-a). İdare mahkemeleri iptal davalarını çözümlemekle görevlidir (2576 s. K. m. 5/1-a). Dava açma süresi, özel kanunda ayrı süre bulunmadıkça idare mahkemelerinde altmış gündür (İYUK m. 7/1). İmar, yıkım ve ruhsat gibi taşınmazla ilgili davalarda yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesidir (İYUK m. 34/1).

Dava açılmadan önce işlemin geri alınması veya değiştirilmesi, üst makamdan ya da üst makam yoksa işlemi yapan makamdan istenebilir. Bu başvuru, işlemeye başlamış dava açma süresini durdurur (İYUK m. 11/1). Otuz gün içinde cevap verilmezse istek reddedilmiş sayılır (m. 11/2). Süre hesabı ve üst makama başvurunun etkisi, disiplin cezasına itiraz süresi ve iptal davası yazısında başka bir idari işlem üzerinden anlatılır.

Karar yalnız para cezası içeriyorsa

Böyle bir kararda yolun belirlenmesi daha dikkatli bir inceleme ister. Metin bakımından bu hâlde 5326 sayılı Kanunun genel kanun yolu hükmü öne çıkar. Görevli yargı yeri ise kararın bütün içeriğine ve aynı işlemde verilen diğer kararlara göre belirlenir. On beş günlük süre altmış günlük süreden kısa olduğundan, yol seçiminde kısa sürenin gözetilmesi hak kaybı riskini azaltır.

Sulh ceza mahkemesi başvuruyu inceledikten sonra iki sonuçtan birine karar verir. Yaptırım kararı hukuka uygunsa başvuru reddedilir; hukuka aykırıysa karar kaldırılır (5326 s. K. m. 28/8). Mahkeme tanık, bilirkişi ve keşif hükümlerini bu başvuruda da uygulayabilir (m. 28/5).

Dava Kime Karşı Açılır?

İptal davasında davalı, kararı veren encümenin bağlı olduğu idaredir. Belediye encümeni kararında bu idare belediyedir. Sulh ceza mahkemesi, usulden kabul ettiği başvurunun dilekçe örneğini ilgili kamu kurum ve kuruluşuna tebliğ eder (5326 s. K. m. 28/2). Bu iki yol, kamu idaresinin işlemine karşı başvurulan yollardır.

Satıcıya yöneltilecek talep ise özel hukuk ilişkisinden doğar. Ayıp nedeniyle talep, satış sözleşmesinin tarafı olan satıcıya karşı ileri sürülür. Aykırılığı yapan müteahhit satıcıdan farklı bir kişiyse, alıcı ile müteahhit arasında sözleşme ilişkisi bulunup bulunmadığı ayrıca incelenir. İdareye karşı iptal davası ile satıcıya karşı alacak davası farklı yargı yerlerinde görülür ve biri diğerinin yerine geçmez.

İmar Para Cezası Ödemesi, İndirim ve Taksit

Kanunun 42. maddesinde ayrı bir ödeme süresi öngörülmemiştir. Kanunlarında ödeme süresi düzenlenmemiş idari para cezaları, tebliğden itibaren bir ay içinde ödenir (5326 s. K. m. 17). Bu süre içinde ödeme yapılırsa cezadan yüzde yirmi beş oranında indirim yapılır. Kaçak yapı cezası için İmar Kanununda ayrı bir indirim düzenlenmemiştir; dayanak bu genel hükümdür. Ödeme yapılması, kişinin karara karşı kanun yoluna başvurma hakkını etkilemez.

Kişinin ekonomik durumu müsait değilse, ilk taksit peşin ödenmek koşuluyla cezanın bir yıl içinde dört eşit taksitte ödenmesine karar verilebilir. Ancak taksitler zamanında ve tam ödenmezse kalan kısmın tamamı tahsil edilir. Mahalli idarelerin verdiği cezalar, ilgili kanunda aksine hüküm yoksa 6183 sayılı Kanuna göre kendilerince tahsil olunur (m. 17).

Ek ceza bakımından ayrı bir imkân vardır. İkinci fıkranın (ç) bendine göre eklenen ceza, tebliğden itibaren bir ay içinde aykırılık giderilirse tahsil edilmez. Bunun için yapının da mevzuata uygun hâle getirilmesi gerekir (m. 42/2-ç). Bu imkân yalnız ek cezaya ilişkindir; (a), (b) ve (c) bentlerine göre hesaplanan cezayı kapsamaz.

İmar Para Cezası Ne Zaman Zamanaşımına Uğrar?

Kabahatler Kanunu iki ayrı zamanaşımı öngörür. Soruşturma zamanaşımı dolmuşsa kişi hakkında idari para cezasına karar verilemez (5326 s. K. m. 20/1). Süre, kabahatin gerektirdiği ceza miktarına göre üç, dört ya da beş yıldır (m. 20/2). Nispi idari para cezasını gerektiren kabahatlerde süre sekiz yıldır (m. 20/3).

Süre, kabahate ilişkin tanımdaki fiilin işlenmesiyle veya neticenin gerçekleşmesiyle işlemeye başlar (m. 20/4). Kaçak yapı cezası bakımından başlangıç anı, aykırılığın niteliğine ve imalatın tamamlanma durumuna göre ayrıca değerlendirilir. Cezanın maktu mu nispi mi sayılacağı, imar para cezası bakımından uygulanacak süreyi değiştirir. Fiil aynı zamanda suç oluşturuyorsa suça ilişkin dava zamanaşımı hükümleri uygulanır (m. 20/5).

Yerine getirme zamanaşımı ise kesinleşmiş kararın artık yerine getirilememesine ilişkindir (m. 21/1). Süre, karar verilen ceza miktarına göre üç ile yedi yıl arasındadır (m. 21/2). Bu süre, kararın kesinleşmesinin rastladığı takvim yılını izleyen yılın başından işlemeye başlar (m. 21/4).

Geçici Koruma: Yürütmenin Durdurulması ve İhtiyati Tedbir

İmar Kanununda iptal davası için özel bir geçici koruma hükmü yer almaz; İYUK’un genel hükmü uygulanır. Dava açılması, dava edilen işlemin yürütülmesini durdurmaz (İYUK m. 27/1). Mahkeme, telafisi güç veya imkânsız zarar ile açık hukuka aykırılık şartları birlikte gerçekleşirse yürütmenin durdurulmasına karar verebilir (m. 27/2). Yıkım kararında bu istem ayrıca önem taşır, çünkü yıkım gerçekleştikten sonra eski hâle dönmek güçleşir.

Yürütmenin durdurulması kararları kural olarak teminat karşılığında verilir; durumun gereklerine göre teminat aranmayabilir (m. 27/6). Satıcıya karşı açılacak davada ise genel hükümler uygulanır. Hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağı endişesi varsa mahkeme ihtiyati tedbire karar verebilir (HMK m. 389). Rehinle temin edilmemiş ve vadesi gelmiş bir para alacağı varsa ihtiyati haciz de gündeme gelebilir (İİK m. 257). Bu yolun şartları ihtiyati haciz şartları, teminat ve itiraz yazısında anlatılır.

İmar Para Cezası İçin Satıcıya Rücu: Ayıplı Satım Hükümleri

Alıcı, ödediği kaçak yapı cezası tutarını satıcıdan isteyip isteyemeyeceğini sorabilir. Bu talep idari yargının değil, özel hukukun konusudur. Başlıca dayanak, satıcının ayıptan sorumluluğudur. TBK m. 219’a göre satıcı, satılandaki maddi, hukuki ya da ekonomik ayıplardan sorumludur. Satıcı, alıcıya bildirdiği niteliklerin satılanda bulunmamasından da sorumludur.

Üstelik satıcı, ayıbın varlığını bilmese bile sorumludur (m. 219/2). İmara aykırı olan ve yıkım ya da ceza tehdidi altındaki bir kısım, somut olayda ayıp olarak değerlendirilebilir. Bu kısmın hukuki ayıp mı, maddi ayıp mı sayılacağına mahkeme karar verir. Ayıplı satımın genel işleyişi ikinci el ayıplı satış ve alıcının hakları yazısında bir taşınır örneği üzerinden açıklanır.

Alıcının bildiği ayıplar ve tapudaki beyan

Satıcı, sözleşmenin kurulduğu sırada alıcının bildiği ayıplardan sorumlu değildir (TBK m. 222/1). Alıcının yeterince gözden geçirmekle görebileceği ayıplardan ise satıcı, ancak böyle bir ayıbın bulunmadığını ayrıca üstlenmişse sorumludur (m. 222/2). Kaçak kısmın varlığı satıştan önce açıkça söylenmiş ve bedel buna göre belirlenmişse, bu durum alıcının bilgisine ilişkin delil olarak değerlendirilir.

Tapudaki beyan bu noktada önem kazanır. Medeni Kanun, kimsenin tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremeyeceğini öngörür (TMK m. 1020). Aykırılık bilgisi satıştan önce beyanlar hanesine işlenmişse, satıcı bu hükmü TBK m. 222 ile birlikte ileri sürebilir. Beyan satıştan sonra işlenmişse ya da hiç işlenmemişse bu savunma aynı biçimde kurulamaz.

Tapudaki resmî senette ya da ayrı bir sözleşmede satıcının ayıptan sorumlu olmadığı yazılmış olabilir. Satıcı satılanı ayıplı olarak devretmekte ağır kusurluysa, sorumluluğu kaldıran veya sınırlayan her anlaşma kesin olarak hükümsüzdür (TBK m. 221). Daire tapu devrinden önce bir satış vaadiyle alınmışsa ilişkinin niteliği ayrıca incelenir. Bu konu satış vaadi sözleşmesi ve tapu devri yazısında ele alınır.

Gözden geçirme ve ayıp bildirimi

Alıcı, devraldığı satılanı işlerin olağan akışına göre imkân bulunur bulunmaz gözden geçirmek zorundadır (TBK m. 223/1). Satıcının sorumluluğunu gerektiren bir ayıp görürse bunu uygun bir süre içinde satıcıya bildirir. Olağan gözden geçirmeyle ortaya çıkarılamayacak ayıp sonradan anlaşılırsa hemen bildirilmelidir. Bildirilmezse satılan bu ayıpla birlikte kabul edilmiş sayılır (m. 223/2).

Aykırılık bir encümen kararı ya da yapı tatil tutanağı ile öğrenilmişse, bildirim bu tarihten sonra geciktirilmemelidir. Bildirimin tarihini ispat edebilecek bir yolla, örneğin noter aracılığıyla yapılması uygun olur. Ağır kusurlu satıcı, ayıbın süresinde bildirilmediğini ileri sürerek sorumluluktan kurtulamaz (TBK m. 225/1). Satıcılığı meslek edinmiş kişilerin bilmesi gereken ayıplar bakımından da aynı kural geçerlidir (m. 225/2).

Alıcının seçimlik hakları ve cezanın tazmini

Satıcı sorumluysa alıcı, TBK m. 227 uyarınca seçimlik haklardan birini kullanabilir. Satılanı geri vermeye hazır olduğunu bildirerek sözleşmeden dönebilir ya da ayıp oranında bedel indirimi isteyebilir. Onarım ve ayıpsız benzeriyle değiştirme hakları da maddede sayılır; bunların taşınmazda uygulanabilirliği somut olaya göre değişir. Alıcının genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı saklıdır.

Ödenen cezanın satıcıdan istenmesi bu tazminat hakkıyla ilgilidir. Borç gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kusursuz olduğunu ispat etmedikçe alacaklının zararını gidermekle yükümlüdür (TBK m. 112). Ancak cezanın zarar sayılabilmesi için aykırılık ile ceza arasındaki illiyet bağı incelenir. Alıcı cezayı satıştan sonra kendi yaptığı bir imalat için almışsa, satıcıya yöneltilecek talebin dayanağı bulunmayabilir.

Satıcı aykırılığı bildiği hâlde gizlemişse aldatma da gündeme gelebilir. Aldatılan taraf, yanılması esaslı olmasa bile sözleşmeyle bağlı değildir (TBK m. 36/1). Aldatmayı öğrendiği andan başlayarak bir yıl içinde bağlı olmadığını bildirmezse sözleşmeyi onamış sayılır (TBK m. 39/1). Onama sayılması tazminat hakkını ortadan kaldırmaz (m. 39/2).

Ayıp davasında zamanaşımı: iki yıl mı, beş yıl mı?

TBK m. 231, satıcı daha uzun bir süre üstlenmiş olmadıkça ayıptan doğan davalar için devirden başlayarak iki yıllık zamanaşımı öngörür. Taşınmaz satımına ilişkin TBK m. 244/3 ise bir yapının ayıplı olmasından doğan davalar için ayrı bir süre koyar. Bu davalar mülkiyetin geçmesinden başlayarak beş yılda, satıcının ağır kusuru varsa yirmi yılda zamanaşımına uğrar. Hangi hükmün uygulanacağı, ayıbın yapıya ilişkin olup olmadığına göre belirlenir. Satış tüketici işlemiyse süre, aşağıda anlatılan 6502 sayılı Kanun hükmüne göre belirlenir.

Zamanaşımı dolmuş bir alacağın akıbeti ve zamanaşımı def’inin işleyişi zamanaşımına uğramış borç ve takas yazısında anlatılır.

Satıcı müteahhit ise: tüketici işlemi

Satıcı konutu ticari veya mesleki amaçla satıyor ve alıcı tüketiciyse 6502 sayılı Kanun uygulanabilir. Bu Kanun konutu da mal kavramına dâhil eder (TKHK m. 3/1-h). Tüketici işlemlerinden doğan davalarda tüketici mahkemeleri görevlidir (TKHK m. 73/1). Daha uzun bir süre belirlenmemişse ayıplı maldan sorumluluk, teslimden itibaren iki yıllık zamanaşımına tabidir; konutta bu süre beş yıldır (TKHK m. 12/1). Kanunun 10. maddesinin üçüncü fıkrası saklı kalmak üzere, ikinci el konut satışında satıcının sorumluluğu üç yıldan az olamaz (m. 12/2). Ayıp ağır kusur ya da hileyle gizlenmişse zamanaşımı hükümleri uygulanmaz (m. 12/3). Hakem heyeti ile mahkeme arasındaki ayrım tüketici hakem heyeti, zamanaşımı ve itiraz süresi yazısında açıklanır.

Görevli Mahkeme, Arabuluculuk ve Harç

Satıcıya karşı ayıp davası malvarlığı haklarına ilişkindir. Aksine bir düzenleme bulunmadıkça bu davalarda asliye hukuk mahkemesi görevlidir (HMK m. 2/1). Alıcı tüketiciyse görev tüketici mahkemesine aittir. Uyuşmazlık her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgiliyse ticari dava sayılır (TTK m. 4/1). Aksine hüküm bulunmadıkça ticari davalarda asliye ticaret mahkemesi görevlidir (TTK m. 5/1). Genel yetkili mahkeme davalının yerleşim yeri mahkemesidir (HMK m. 6); sözleşmeden doğan davalar ifa yerinde de açılabilir (HMK m. 10).

Arabuluculuk bakımından ayrım şöyledir. 6325 sayılı Kanunun 18/B maddesi kira, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşu hakkı uyuşmazlıklarını sayar; satıcıya karşı ayıp davası bu sayımda yer almaz. Tüketici mahkemesinde görülen uyuşmazlıklarda arabuluculuk kural olarak dava şartıdır; maddede sayılan istisnalar saklıdır (TKHK m. 73/A). Ticari davalardan konusu bir miktar para olan alacak ve tazminat davalarında da arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (TTK m. 5/A).

İdari yargıdaki iptal davası bakımından İYUK, dava şartı olarak arabuluculuk öngörmez. Harç ve arabuluculuk ücreti ise yürürlükteki tarifelere bağlıdır. Tarifeler her yıl değiştiği için bu yazı harç ve ücret tutarı vermez.

İmar Para Cezası Uyuşmazlığında Deliller

İdari yargıda ve satıcıya karşı davada aynı belgeler farklı amaçlarla kullanılır. Aşağıdaki belgeler, hem cezanın hukuka uygunluğunu hem de aykırılığın kim tarafından ve ne zaman yapıldığını göstermeye yarar.

• Tapu kaydı: Beyanlar hanesindeki imara aykırılık kaydı ve kaydın işlendiği tarih.
• Ruhsat ve proje: Yapı ruhsatı, onaylı mimari proje ve yapı kullanma izin belgesi.
• Tutanak ve karar: Yapı tatil tutanağı, ekindeki kroki ve fotoğraflar, encümen kararı ve tebliğ belgesi.
• Satış belgeleri: Resmî senet, varsa satış vaadi sözleşmesi, ilan metni ve taraflar arasındaki yazışmalar.
• Tarih delilleri: İmalatın satıştan önce yapıldığını gösteren fotoğraflar, faturalar ve tanık beyanları.

Aykırılığın ölçüsü ve yapılış dönemi tartışmalıysa keşif ve bilirkişi incelemesi gündeme gelir. Bilirkişi bu konularda teknik görüş verir; hukuki nitelendirme mahkemeye aittir.

Başvuru Yollarının Karşılaştırması

Aşağıdaki tablo, daire alıcısının başvurabileceği dört yolu yan yana gösterir. İlk iki yol idareye, son iki yol satıcıya yöneliktir. Tablo genel çerçeveyi gösterir; encümen kararının içeriği ve satış ilişkisinin niteliği sonucu değiştirebilir.

Sonuç

Daire satın aldıktan sonra gelen imar para cezası uyuşmazlığında ilk soru, encümen kararının kimin adına ve hangi aykırılık için düzenlendiğidir. İmar Kanununun 42. maddesi cezayı yapı sahibine, müteahhide ve bildirim yükümlülüğünü yerine getirmeyen fenni mesule yöneltir. Kanun yapı sahibini tanımlamadığından, aykırılığı yapmayan yeni malikin muhatap olup olmadığı somut olaya göre belirlenir. Aykırılığı fiilen yapan veya yaptıranın tespit edilip edilemediği ve aykırılığın yapıldığı tarih bu değerlendirmede öne çıkar. Satıştan sonra yapılan yeni imalat ya da tutanağa rağmen sürdürülen aykırılık ise yeni malikin kendi sorumluluğunu doğurabilir.

Başvuru yolu kararın içeriğine bağlıdır. Para cezası aynı kişi hakkında yıkım gibi idari yargıya ait bir kararla birlikte verilmişse iddialar idare mahkemesinde iptal davasıyla ileri sürülür. Bu yolda altmış günlük süre işler. Karar yalnız para cezası içeriyorsa Kabahatler Kanununun on beş günlük sulh ceza başvurusu öne çıkar. Ödeme, indirim ve zamanaşımında da bu Kanunun genel hükümleri uygulanır.

Satıcıya rücu ayrı bir özel hukuk talebidir. Satıcı, alıcının sözleşme sırasında bildiği aykırılıktan sorumlu değildir. Satıştan önce işlenmiş tapu beyanı ise satıcının bu yöndeki savunmasında önem kazanır. Bilinmeyen aykırılıkta ise hemen ayıp bildirimi yapılması, seçimlik hakların ve tazminatın korunması bakımından belirleyicidir. Ödenen cezanın tazminat olarak istenmesi ise illiyet bağına ve cezanın hangi fiil için verildiğine bağlıdır.

Sık Sorulan Sorular

Daire aldıktan sonra gelen imar para cezası kime kesilir?

İmar Kanununun 42. maddesinin ikinci fıkrası cezayı yapı sahibine, yapı müteahhidine ve aykırılığı bildirmeyen fenni mesule yöneltir. Kanun yapı sahibini tanımlamaz. Aykırılığı satıştan önce başkası yapmışsa yeni malikin muhatap olup olmadığı somut olaya göre belirlenir. Aykırılığı fiilen yapanın tespit edilip edilemediği ve aykırılığın yapılış tarihi bu bakımdan önem taşır.

İmar para cezasına itiraz süresi ne kadardır?

Encümen kararı aynı kişi hakkında yıkım gibi idari yargıya ait bir kararı da içeriyorsa iddialar iptal davasıyla ileri sürülür. Özel kanunda ayrı süre bulunmadıkça dava açma süresi altmış gündür (İYUK m. 7). Karar yalnız para cezası içeriyorsa Kabahatler Kanunundaki on beş günlük sulh ceza başvurusu süresi öne çıkar.

Yapı tatil tutanağından sonra ne olur?

Tutanağın yapıya asılmasıyla yapı sahibine tebliğ yapılmış sayılır. Yapı sahibi bir ay içinde yapıyı ruhsata uygun hâle getirmezse ruhsat iptal edilir ve yıkım kararı gündeme gelir (İmar K. m. 32). Ayrıca encümen kararıyla para cezası verilebilir.

İmar para cezası ödenirse dava hakkı kaybolur mu?

Kabahatler Kanunu m. 17’ye göre ödeme yapılması, kişinin karara karşı kanun yoluna başvurma hakkını etkilemez. İmar Kanununda ayrı bir ödeme süresi bulunmadığından, tebliğden itibaren bir ay içinde ödeme yapılırsa yüzde yirmi beş indirim uygulanır.

Kaçak yapı cezası satıcıdan istenebilir mi?

Aykırılık satıştan önce yapılmış ve alıcı bunu bilmiyorsa satıcının ayıptan sorumluluğu gündeme gelebilir (TBK m. 219). Alıcının ayıbı süresinde bildirmesi gerekir. Ödenen cezanın tazminat olarak istenebilmesi, illiyet bağına ve cezanın hangi fiil için verildiğine bağlıdır.

Tapuda imara aykırılık beyanı varsa satıcıya başvurulabilir mi?

Satıcı, sözleşme kurulurken alıcının bildiği ayıplardan sorumlu değildir (TBK m. 222). Kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez (TMK m. 1020). Beyan satıştan önce işlenmişse satıcı bu savunmayı ileri sürebilir; beyan sonradan işlenmişse durum farklıdır.

İmar para cezası kaç yılda zamanaşımına uğrar?

Soruşturma zamanaşımı ceza miktarına göre üç, dört ya da beş yıldır; nispi cezalarda sekiz yıldır (5326 s. K. m. 20). Kesinleşen kararın yerine getirilmesi için ayrıca üç ile yedi yıl arasında değişen bir süre öngörülmüştür (m. 21).