Av. Şükrü AKIN
Tahliye taahhüdü, kira sözleşmelerinde karşımıza çıkan bir terimdir. Kiracının, kiraladığı yeri teslim almasından sonra, belirli bir tarihte çıkacağını vadettiği sözleşmeler tahliye taahhüdü olarak adlandırılmaktadır. Kiracı, kiralananın tesliminden sonra taşınmazı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt eder ve bu süre sonunda tahliyeyi gerçekleştirmezse sürenin bitiminden itibaren bir ay içerisinde kiraya veren kira sözleşmesini dava veya icra yoluyla sona erdirebilir.
Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartları
Geçerli bir tahliye taahhüdünün varlığı için gereken şartlar şu şekildedir:
-
-
- Tahliye taahhüdünün yazılı olarak yapılması
- Tahliye tarihinin belirli olması
- Taahhüdün kiralananın tesliminden sonraki bir tarihte verilmesidir.
-
Tahliye taahhüdünün yazılılık şartının, doktrin ve uygulamada kabul edildiği üzere, bir istisnası mevcuttur. Kiracı tarafından imzalandığı takdirde; yargılama esnasında duruşma tutanağına, icra takibinde icra tutanağına işlenen taahhütler de geçerli olacaktır.
Yazılılık şartına ek olarak ayrıca bir şart aranmadığından adi yazılı şekilde verilen tahliye taahhüdü geçerli olacaktır. Ancak, tahliye taahhüdünün adi yazılı şekilde yapılması ile noter aracılığıyla yapılması arasındaki fark, tahliyenin icra dairesi aracılığıyla yapılmasında ortaya çıkmaktadır.
Tahliye Taahhüdünün Noterde Gerçekleştirilmesi
Tahliye taahhüdünün noter aracılığıyla kiracı imza itirazında bulunamayacaktır. Bu takdirde kiraya veren, icra mahkemesinden itirazın kaldırılması yoluyla kiracının tahliyesini isteyebilecektir.
Adi yazılı şekilde yapılan tahliye taahhüdüne istinaden başlatılan icra takibinde, kiracı imza itirazında bulunmaz ise yine kiraya veren, icra mahkemesinden itirazın kaldırılması yoluyla borçlunun tahliyesini talep edebilecektir. Ancak, kiracı, imza itirazında bulunduğu takdirde kiraya veren itirazın kaldırılması yoluna gidemeyecek olup genel mahkeme olan sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve mecurun tahliyesi talebinde bulunabilecektir.
Kiralanan Evin Aile Konutu Olduğu Haller
Kiralananın aile konutu olduğu durumda, kiracı eş diğer eşin muvafakatini almadan kira sözleşmesini sona erdiremeyeceğinden eş muvafakati alınmaksızın verilen tahliye taahhüdü geçersiz olacaktır.
Tahliye Taahhüdünde Tahliye Tarihinin Belirli Olması
Tahliye tarihinin belirli olmasından kasıt, tarihin gün, ay, yıl şeklinde yazılması olmayıp taahhüt esnasında belirlenebilir bir tarih olmasıdır. Örneğin, kiracının 2022 yılı kurban bayramının üçüncü gününde mecuru tahliye edeceğini taahhüt etmesi belirlenebilir olduğundan geçerli sayılacak, kiracının ev aldıktan bir ay sonra kiralayanı tahliye etmeyi taahhüt etmesi taahhüt esnasında tarih belirlenebilir olmadığından geçerli sayılmayacaktır.
Tahliye taahhüdünün yalnızca mevcut kira döneminde verileceğine ilişkin bir sınırlama mevcut olmadığından kiracı sonraki dönemlerde mecuru tahliye edeceğini taahhüt edebilir.
Tahliye Taahhüdünün Kiralananın Tesliminden Sonra Verilmesi
Tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra verilmesi şart koşulmuştur. Yargıtay tarafından kabul edildiği üzere, teslim anahtarın kiracıya verilmesi ile yerine getirilmiş olacaktır.
Uygulamada, sözleşme tarihinde kiracıya boş tahliye taahhüdü imzalatıldığına rastlanılmaktadır. Taahhüdün boş alınmasındaki amaç, kiracının taahhüdü sözleşme ile aynı gün verdiğini ispat etmesinin önüne geçmektir.
Tahliye Taahhüdüne Uyulmaması
Kanunda yazan geçerlilik şartlarını sağlayan tahliye taahhüdüne rağmen kiracı, kiralananı tahliye etmez ise kiraya veren taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açarak veya icra takibi başlatarak kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Kanunda sayılan tahliye nedenlerinden farklı olarak yazılı tahliye taahhüdü nedeniyle tahliyede kiraya veren yalnızca icra takibi açarak da sözleşmeyi sona erdirebilir.
Taşınmazın Başka Birine Devredilmesi Halinde Tahliye Taahhüdü Geçerli Olur mu?
Kira sözleşmelerinde kiralanan taşınmaz el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olacaktır. Bundan dolayı eski malik döneminde verilen tahliye taahhüdü nedeniyle yeni malik de kira sözleşmesinin tarafı olacağından tahliye davası veya icra takibi açabilecektir.
Yazılı tahliye taahhüdünü yalnızca kiracı verebileceğinden tahliye davası da ancak kiracıya karşı açılacaktır. Kiracı sıfatına birden fazla kişi sahip ise tahliye davası tüm kiracılara karşı açılmalıdır. Kira sözleşmesinin başkasına devredildiği durumlarda ise eski kiracının vermiş olduğu taahhüt yeni kiracıyı da bağlayacaktır. Aynı şekilde, kira sözleşmesinin miras yoluyla intikal ettiği durumlarda, miras bırakan kiracının vermiş olduğu taahhüt, mirasçı kiracıyı da bağlayacaktır.
Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliye Davasında Hak Düşürücü Süresi
Tahliye taahhüdü nedeniyle tahliye davası açma süresi kanunda hak düşürücü süre olarak düzenlenmiştir. Buna göre kiraya veren tahliye taahhüdünde belirtilen sürenin sonundan başlayarak bir ay içerisinde dava açmaz ise dava açma hakkı ortadan kalkacaktır. Bunular birlikte, kiraya veren tahliye davası veya icra takibi başlatacağını bir aylık hak düşürücü süre içerisinde kiracıya bildirirse dava açma süresi bir kira yılı için uzayacaktır. Kiracının dava açma hakkını uzatan hakkını kullanabilmesi için ihtarın bir aylık süre içerisinde kiracıya ulaşmış olması şarttır.
Son olarak, kanun maddesinde de belirtildiği üzere kiraya veren dava veya icra takibi açarak sözleşmeyi sona erdireceği için davanın açılmasıyla birlikte kira sözleşmesi sona ermiş sayılacaktır. Bu nedenle, tahliye taahhüdü nedeniyle tahliye davasında alınan karar yenilik doğurucu değil, tespit niteliğinde olacaktır. Bunun sonucu olarak da davanın açılmasıyla birlikte kiracı haksız zilyet konumunda olacaktır.
