Ev Sahibi Ne Kadar Zam Yapabilir? Kira Tespit Davası ve Artış Oranı

Kira hukuku kapsamında taraflar arasında bedel uyuşmazlıkları sıkça ortaya çıkar. Mevzuatımız bu uyuşmazlıkları adil biçimde çözmek için çeşitli yollar öngörür. Bu makalede uygulamada kira tespit davası adını verdiğimiz kurumu ayrıntılı biçimde inceleyeceğiz. Ayrıca tarafların uymak zorunda olduğu kira artış oranı kurallarını ve sınırlarını açıklayacağız. Günlük hayatta sıkça karşımıza çıkan tüfe kira artışı hesaplama yöntemlerini somut örneklerle göstereceğiz. Son olarak kira bedelinin tespiti davalarında mahkemelerin dikkate aldığı önemli kıstasları değerlendireceğiz. Kanun koyucu bu dava türünü taraflar arasındaki zedelenen ekonomik dengeyi sağlamak amacıyla düzenledi. Bu nedenle, taraflar hak kaybı yaşamamak için kanuni dava açma sürelere ve usul şartlarına dikkat etmelidir.

Av. Mehmet Tokar | Son güncelleme: 11 Eylül 2026.

Kira Tespit Davası Nedir ve Hukuki Dayanağı Nelerdir?

Taraflar, yenilenen dönemin kira bedelini mahkemeye belirletmek için kira tespit davası açar. Kanun koyucu bu davayı sözleşme serbestisi ile konut hakkı arasında adil bir denge kurmak üzere özel olarak düzenlemiştir. Hâkim kira bedelini TBK m. 344/3’teki ölçütleri gözeterek hakkaniyete uygun biçimde belirler. Kiraya veren veya kiracı bu davayı açarak ödenen bedelin yeniden belirlenmesini talep etme hakkına sahiptir. Mahkemenin belirlediği bedel her iki tarafı da bağlar. Ancak bedelin hangi dönemin başından geçerli olacağını yazılı bildirim sürelerini de içeren TBK m. 345/2 belirler. İlgili mevzuatımızda TBK m. 344 bu davanın temel dayanağıdır. Madde, tarafların artış anlaşmasını tüketici fiyat endeksindeki değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli sayar.

Kira Tespit Davasının Zorunlu Unsurları Nelerdir?

Bu davanın dinlenebilmesi için davacının belirli yasal unsurları mahkeme huzurunda bir arada ispatlaması gerekir. İlk olarak taraflar arasında geçerli bir kira ilişkisi bulunmalıdır. Nitekim, hukukumuzda kanun sözleşmenin yazılı olmasını geçerlilik şartı olarak aramaz; ancak ispat açısından yazılı olması kolaylık sağlar. Taraflar sözlü sözleşmeleri de bu davaya konu etme hakkına sahiptir ancak kira ilişkisinin varlığını ispat etmek davacı tarafa düşer. Bununla birlikte, ikinci temel unsur davayı açan tarafın hukuki yararını mahkeme nezdinde ispatlamasıdır. Taraflar yeni bedel üzerinde karşılıklı anlaşmışsa yeniden dava açmakta hukuki yarar bulunmaz. Ayrıca, üçüncü unsur ise kanuni süre şartlarına özenle uymaktır.

Taraflar Sözleşmede Kira Artış Oranı Hesabını Nasıl Yapar?

Öte yandan, kanun kira bedelindeki fahiş artışları önlemek amacıyla tarafların anlaşmalarına bazı üst sınırlar getirir. Taraflar anlaşsalar bile kanunun belirlediği yasal sınırları aşacak şekilde bir kira artış oranı geçerli surette belirleyemezler. Serbest irade ile belirlenen yüksek oranlar yasal sınırı aşarsa kısmen geçersiz sayılarak üst sınıra indirgenir. Bu durumda sözleşmedeki şart kanuni üst sınır üzerinden olağan biçimde geçerliliğini korumaya devam eder. Mahkeme kira artış oranı hesabı yaparken değerlendirmede bir önceki kira yılını esas alır. Yenilenen her bir ayrı dönem için bağımsız bir değerlendirme yapmak zorundadır. Hakkaniyet ilkesi burada mahkemenin yapacağı matematiksel hesaplamanın temel felsefesini oluşturur.

Taraflar Tüfe Kira Artışı Kuralını Nasıl Uygular?

Konut kira artışlarında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı üst sınır oluşturur. Taraflar bu sınırın altında bir artışta anlaşma hakkına sahiptir; sınırın üstündeki anlaşma ise aşan kısmı bakımından geçerli olmaz. Yasa koyucu tüfe kira artışı yasal sınırını on iki aylık ortalamalara göre net bir şekilde belirler. Örneğin, Türkiye İstatistik Kurumu bu hayati enflasyon verilerini her ayın ilk haftasında düzenli olarak kamuoyuna açıklar. Taraflar sözleşmede daha yüksek bir artış oranı belirleseler bile enflasyonu aşan bu kısım hukuken uygulanamaz. Kira tespit davası hakimi de yargılama yaparken güncel tüfe kira artışı kuralını ve resmi TÜİK verilerini dikkate alır. Kiracı, sınırı bilmeden fazladan ödediği tutarı sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebilir. TBK m. 78 uyarınca kendisini borçlu sanarak ödediğini ispat etmesi gerekir.

Beş Yıldan Kısa Süreli Sözleşmelerde Kira Tespit Davası

Beş yıla kadar olan dönemde tüketici fiyat endeksindeki değişim oranı aşılamayan bir tavandır. TBK geçici m. 1 ve 2, konut kiralarına yüzde yirmi beş artış tavanı getirdi. Bu tavan 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 arasında yenilenen dönemleri kapsadı. Dolayısıyla 1 Temmuz 2024’ten sonra yenilenen dönemlerde TBK m. 344/1 yeniden uygulanır. Buna göre tarafların artış anlaşması, bir önceki kira yılındaki endeks değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olur. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ise hakim; endeks oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte gözeterek hakkaniyete göre belirler.

Bu erken süreçte kira bedelinin tespiti işlemleri için çevredeki emsal bedellere rutin olarak bakmaz. Mahkeme devlete ait açıklanan resmi enflasyon verilerini titizlikle inceleyerek bir karar verir. Ancak, taraflar imzaladıkları sözleşmede geçerli bir artış kuralı koymamışlarsa bile artış talep etme hakkına sahiptir. Bu durumda hakim TÜFE oranını geçmemek üzere tarafların somut durumuna göre hakkaniyete uygun bedel belirler. Kiracı beş yıllık bu ilk süreçte sınırın üzerindeki afaki bir artıştan haksız yere sorumlu tutulmaz. Dolayısıyla, kiraya verenin daha yüksek bir rayiç bedel talep etme hakkı bu evrede öngörülmez. Beş yıldan kısa süreli ilişkilerde ahde vefa adını verdiğimiz sözleşmeye bağlılık ilkesi daha ağır basar.

Beş Yılı Aşan Kira Sözleşmelerinde Kira Tespit Davası

Kira ilişkisi beş yıllık süreyi aştığında yasa koyucu piyasa koşullarıyla yeni bir ekonomik denge sistemi kurar. Hâkim bu aşamada TÜFE oranıyla bağlı değildir. Bununla birlikte TÜFE oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte gözetir. Hâkim TÜFE oranını aşan bir bedel belirleyebilir; ancak bu oranı değerlendirme dışı bırakamaz. Bu uzun aşamada kira tespit davası açan taraf çevredeki güncel emsal kira bedellerinin incelemesini mahkemeden talep etme hakkına sahiptir. Hakim gayrimenkulün mevcut fiziksel durumunu ve çevredeki benzer taşınmazların kira bedellerini uzmanlar yardımıyla değerlendirir. Bilirkişi heyeti uyuşmazlık konusu taşınmazı yerinde fiziken inceler ve mahkemeye detaylı bir rapor hazırlar. Mahkeme bu raporu inceleyerek serbest piyasa rayiçlerine ve hakkaniyete uygun bir bedel bulur. Ancak mahkeme heyeti bilirkişinin tespit ettiği rakamı uygulamak zorunda değildir; hakkaniyet çerçevesinde değişiklik yapma hakkına sahiptir. Hâkim ise emsal bedeller yanında somut olayın özelliklerini ve hakkaniyeti gözetir.

Kira Tespit Davasında Emsal Kiraların Rolü

Emsal kira sözleşmeleri beş yılı aşan ihtilaflı sözleşmelerin çözümünde mahkeme için çok büyük önem taşır. Davacı çevredeki benzer nitelikli komşu taşınmazların kira bedellerini ispat aracı olarak emsal sıfatıyla mahkemeye sunma hakkına sahiptir. Ancak davacının sunduğu bu emsallerin benzer nitelikte ve kıyaslanabilir nitelikte olması davanın kabulü için oldukça mühimdir. Taşınmazın yüzölçümü, cephesi, ulaşım olanaklarına mesafesi ve binanın güncel yaşı gibi bilirkişi heyeti sayısız etkeni ayrıntılı değerlendirir. Hâkim, sunulan emsalleri HMK m. 198 uyarınca serbestçe değerlendirir. İmzalanmış ve fiilen uygulanan güncel kira sözleşmeleri, internet ilanlarına göre daha güçlü ispat değeri taşıyabilir.

Yabancı Para İle Kurulan Sözleşmelerde Kira Tespit Davası

Taraflar sözleşmede kira bedelini döviz cinsinden geçerli şekilde belirlemişse yargılamada tamamen farklı kurallar uygulanır. Taraflar kira bedelini yabancı para olarak kararlaştırmışsa kural olarak beş yıl geçmedikçe bedel değişmez. Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa TBK m. 344/4 uygulanır. Bu fıkra, 1567 sayılı Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılmasını engeller. Aşırı ifa güçlüğüne ilişkin TBK m. 138 hükmü ise saklıdır. Bu istisnai kural Türk parasının kıymetini koruma hakkındaki özel mevzuatla birlikte ve uyum içinde değerlendirmelidir. Beş yıl sessizce geçtikten sonra taraflar mahkemeye başvurarak güncel bedel tespiti isteme hakkına sahiptirler. Bu beklenen durumda hakim yargılama yaparken yabancı paranın değerindeki makroekonomik değişiklikleri de göz önünde tutar. Beş yıl geçtikten sonra hâkim, kira bedelini TBK m. 344/3’teki ölçütlere göre belirler. Yabancı paranın değerindeki değişiklikleri de bu ölçütlerin yanında göz önünde tutar. Beklenmeyen olağanüstü kriz durumlarında ise aşırı ifa güçlüğü kuralları doğrudan yargılamanın gündemine gelmesi muhtemeldir.

Dava Açma Süresi ve Kira Tespit Davasının Etkisi

Kanun koyucu hak kayıplarını engellemek için bu dava türüne has çok özel usuli süre kuralları öngörmüştür. Taraflar yeni dönemin bedelini belirleyecek kira tespit davasını dilediği zaman açabilir. Ancak mahkemenin vereceği davanın sonucunun tam olarak hangi dönemden itibaren geçerli olacağı açıldığı günkü tarihe bağlıdır. TBK m. 345 bu süreci düzenler ve yazılı bildirim koşuluyla davanın yeni dönem için bağlayıcı olacağını belirtir. TBK m. 345 uyarınca kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davayı kiraya veren her zaman açabilir; kanun bu dava için bir süre öngörmez.

Otuz günlük süre, mahkemenin belirlediği bedelin yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlaması içindir. Kiraya veren bu süre içinde yazılı bildirim yaparsa davayı izleyen kira dönemi sonuna kadar açma hakkına sahiptir ve sonuç yine dönem başından hüküm doğurur. Davacı bu önemli süreye uyarsa mahkeme kararı yeni dönemin başından itibaren taraflar için bağlayıcı olur. Davacı bu süreye uymazsa mahkemenin belirlediği bedel kural olarak izleyen kira dönemi başından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede artış hükmü varsa dava açılmış olması koşuluyla TBK m. 345/3 uygulanır; yeni dönem sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel dönem başından geçerli olur.

Sözleşmede Artış Şartı Bulunmasının Kira Tespit Davasına Etkisi

Otuz günlük süreye bağlanan bu sonucun uygulamada sıkça karşımıza çıkan iki görünümü vardır. Kiraya veren yeni kira döneminden en geç otuz gün önce karşı tarafa yazılı bildirim yapma hakkına sahiptir. Bu bildirimde kiraya veren, kira bedelini artıracağını açıkça belirtir. Ancak kanun noter şartı aramaz; noter ihtarnamesi yalnız ispat kolaylığı sağlar. Bu ihbardan sonra davacı davayı yeni dönemin sonuna kadar herhangi bir zamanda açma hakkına sahiptir. Söz konusu davada mahkeme kararı yine yeni dönemin başından itibaren taraflar yönünden geçerli olur. Diğer bir önemli istisna ise imzalanan sözleşmede geçerli bir kira artış şartı bulunmasıdır. Sözleşmede yeni dönemde bedelin kesin artırılacağına dair net bir hüküm varsa ihtarname çekilmesine gerek kalmaz.

Kira Bedelinin Tespiti Davasını Kimler Açabilir?

Mahkemede tespit ve artırım davasını açma hakkı bizzat kira sözleşmesinin imzalayan taraflarına aittir. Uygulamada bu uyuşmazlıkları ve davayı genellikle ekonomik beklentisi olan kiraya verenler açarlar. Ancak kanun hakkaniyet gereği zarar gören kiracıya da aynen dava açma hakkını tanır. Kiracı da TBK m. 345/1 uyarınca yazılı bildirim koşuluyla bağlı olmaksızın kira bedelinin tespitini her zaman isteyebilir. Olağanüstü koşullara dayanan indirim talebi ise TBK m. 138 kapsamındaki uyarlama davasının konusudur. Paylı mülkiyet rejiminde paydaşlar kendi tapudaki payları oranında bedel tespiti için dava isteme hakkına sahiptirler. Elbirliği mülkiyeti durumunda ise bütün mirasçı ortakların mecburen birlikte ortak hareket etmesi gerekir. Bir ortak tek başına adliyede dava açarsa hakimin kararıyla diğer ortakların yargılamaya açık muvafakatini arar.

Kira Tespit Davası Davalı Tarafı Kimdir?

Bu özel davanın yasal husumeti doğruca kira sözleşmesinin tarafı olan diğer kişiye yöneltilir. Kiraya veren şahıs davacı sıfatıyla dava açmışsa davalı sıfatı mecburen kiracıya ait olur. Ortada sözleşmeyi imzalayan birden fazla kiracı varsa dava dilekçesi hukuken hepsine birlikte yöneltilmelidir. İştirak halinde bulunan kiracılar arasında yasal olarak zorunlu dava arkadaşlığı kuralları vardır. Kiralık taşınmazın tapuda el değiştirmesi halinde satın alan yeni malik yasa gereği sözleşmenin doğrudan tarafı olur. Yeni malik ise sözleşmenin tarafı sıfatıyla kira ilişkisinden doğan hakları kullanır ve borçları üstlenir. Yeni malik, devraldığı sözleşmeye dayanarak kira bedelinin tespitini isteyebilir.

İspat Yükü ve Kira Tespit Davasında Deliller

Hukuk muhakemeleri sistemimizde ispat yükü ilkesel olarak kendi lehine hak çıkaran iddia sahibine aittir. Yargılamada kira bedelinin tespiti için iddialarını ispatlama yükü genellikle davayı açan davacı tarafa düşer. Davacı mahkemede taşınmazın gerçek değerini ve benzer emsal kiraları tamamen somut delillerle kanıtlamalıdır. Uygulamada hakimin aradığı en önemli yazılı delil bizzat taraflar arasındaki asıl kira sözleşmesidir. Davacı aynı cadde üzerindeki benzer taşınmazlara ait ıslak imzalı güncel kira sözleşmelerini delil olarak mahkemeye sunar. Mahkeme hakimi dosyadaki bu sözleşmelerin ilgili tapu devir ve belediye vergi kayıtlarını detaylıca inceleme yetkisine sahiptir. Mahkeme tanık beyanlarını bu davada yegane ispat aracı olarak olağan şartlarda yeterli görmez.

Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?

Usul hukukumuzda davalara bakacak mahkemelerin görevi kamu düzenindendir ve hakim resen dikkate alır. Sulh Hukuk Mahkemesi kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda ve tespit taleplerinde kanunen görevli mahkemedir. Uyuşmazlığın veya davanın maddi değerine bakılmaksızın bu mahkeme tüm kira tespit taleplerini görür. Yetkili mahkeme ise kira sözleşmesinin ifa yeri veya davalı tarafın yasal yerleşim yeri mahkemesidir. Buna karşılık kiralananın bulunduğu yer, sırf taşınmaz orada olduğu için ayrı bir yetki sebebi doğurmaz. Bununla birlikte bu mahkeme uygulamada çoğu kez ifa yeri sıfatıyla yetkili olur. Taraflar hukuken tacir statüsünde veya kamu tüzel kişisi ise aralarında özel bir yetki sözleşmesi yapabilirler. Görevsiz adliyede veya yetkisiz mahkemede dava açılması süreci gereksiz uzatır ve dava masraflarını fazlasıyla artırır.

Arabuluculuk Şartı ve Kira Tespit Davasında Harç

Kira uyuşmazlıklarında adliyede dava açmadan önce resmi arabulucuya başvurmak kanuni bir dava şartıdır. Mahkeme, arabulucuya hiç başvurulmadan açılan davayı dava şartı yokluğundan usulden reddeder. Buna karşılık davacı arabulucuya başvurmuş da son tutanağı eklememişse mahkeme bir haftalık kesin süre verir. Arabuluculuk süreci yargılamaya göre daha hızlı sonuçlanır. Ne var ki ücreti kimin karşılayacağını 6325 sayılı Kanun m. 18/A belirler. Taraflar anlaşırsa bu ücreti kural olarak eşit karşılar. Görüşmeler sonucunda tarafların anlaşmazlığı devam ederse arabuluculuk anlaşamama son tutanağı mahkemedeki davacı dava dilekçesine zorunlu ekler. İstenen karar için açılan kira tespit davalarında mahkeme veznesi peşin nispi harç alır. Harca esas hukuki değer talep edilen aylık kira farkının toplam bir yıllık brüt tutarıdır.

Kira Tespit Davasında İhtiyati Tedbir Mümkün Müdür?

İhtiyati tedbir kararı HMK m. 389 uyarınca korunması gereken çekişmeli hak hakkında mahkeme verir. Oysa kira tespit davaları hukuki nitelikleri gereği hakkın derhal yerine getirilmesini amaçlayan bir eda davası değildir. Söz konusu bu davalar usul hukukunda bozucu yenilik doğuran tespit davaları sınıfına açıkça girer. Yargılamayı yapan mahkeme geçmişe etkili yepyeni bir hukuki durum ve yeni bir bedel yaratır. Bu teknik nedenle yargılama süresince talep edilecek yeni kira bedeli üzerinden erken bir ihtiyati tedbir kararı vermez. Dava açılması kiracının ödeme borcunu durdurmaz. Sözleşmede geçerli bir artış şartı varsa kiracı yargılama sürerken de artışlı bedeli öder. Aksi hâlde kiraya veren TBK m. 315 uyarınca yazılı süre verip sözleşmeyi feshedebilir. Mahkeme karar verip karar usul yönünden kesinleştikten sonra davacı bütün birikmiş fark bedellerini topluca talep eder.

Kira Tespit Davası ve Uyarlama Davası Arasındaki Farklar

Türk kira hukuku sisteminde tarafların anlaştığı bedele sonradan müdahale eden temel iki farklı dava türü vardır. Hukuki şartları tamamen farklı olan bu kurumları mahkemede birbirine karıştırmamak gerekir.

Uyuşmazlıklarda kira artış oranı mahkemece belirlerken tespit davasında son derece objektif parasal kıstaslar kullanır. Hakimler uyarlama davasında ise imzalanan sözleşmenin işlem temelinden çökmesini ve katlanılamaz hale gelmesini ısrarla ararlar. Beklenmeyen deprem salgın hastalık gibi olağanüstü yıkıcı olaylar doğrudan uyarlama davasının temel hukuki konusunu oluşturur.

Mahkeme Kararının Etkisi ve Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı

Sulh Hukuk Mahkemesi kararı istinaf aşamasından geçerek kesinleşmeden icraya ve takibe doğrudan koyamaz. Ancak karar usulen kesinleştiğinde hakim tarafından belirlenen aylık fark kira bedelleri anında muaccel hale gelir. Karar kesinleştikten sonra kiraya veren, doğmuş kira farklarını ayrıca talep veya takip konusu yapabilir. Kira farklarının tahsili, tespit hükmünden ayrı bir talebin konusudur. Bu tehlikeli aşamada kiracının faiz işlememesi ve temerrüde düşmemek için çok dikkatli ve özenli olması gerekir. Birikmiş kira fark bedelleri için hakimin karar tarihine kadar genellikle yasal faiz işletmez. Temerrüt yasal faizi ancak verilen tespit kararı yargı yollarından geçip kesinleştikten sonra işlemeye başlar. Yasa koyucu TBK m. 346 hükmü uyarınca kiracıya kira bedeli haricinde ödeme yükümlülüğü getiremeyeceğini vurgular.

Sözleşmelerde Fesih ve Kira Tespit Davası Bağıntısı

Mahkemede kira bedelinin tespiti davası ağır aksak devam ederken taraflar arasındaki sözleşmenin feshi kuralları önemini aynen korur. Kanun koyucu konut ve özellikle çatılı işyerleri için yasal olarak çok özel ve emredici fesih süreleri belirlemiştir. Sözleşmenin tarafı olan kiracı anlaşılan sürenin bitiminden en az on beş gün önce doğrudan fesih bildiriminde bulunma hakkına sahiptir. Kiracı bu hakkı kullanmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzar. Yeni dönemin bedelindeki artış ise TBK m. 344/1 uyarınca tüketici fiyat endeksindeki değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Kiraya veren, on yıllık uzama süresi dolduktan sonra sözleşmeye sebep göstermeden son verebilir. Bunun için bu süreyi izleyen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunur. Mülkiyet hakkını sınırlayan bu kurallar TBK m. 347 hükmündedir; bildirimde bulunmadıkça uzamayı ve on yıl sonunda bildirimde bulunmak koşuluyla feshi emreder.

Sonuç

Ülkemizde giderek sayıları artan kira ilişkileri ve bunlardan doğan karmaşık uyuşmazlıklar toplumun büyük bir kesimini yakından ilgilendiren önemli sözleşmelerdir. Geçerli mevzuatımız uygulamada sıkça açılan kira tespit davası kurumu ile sözleşme tarafları arasındaki ekonomik ve hukuki dengeyi adil biçimde sağlamayı amaçlar. Hayat pahalılığı ve makro ekonomik koşulların değişmesi halinde hakimin hakkaniyete uygun ve adil yeni bir bedel belirlemesi hukuk düzenimiz için zorunludur. Kanun metinleri ve yargıtay içtihatları yasal tüfe kira artışı kuralları ile bu yeni belirlemeye tamamen objektif bir zemin ve temel kazandırır. Kanun koyucu bilinçli bir kararla beş yıldan kısa ve uzun süreli kira sözleşmeleri için tamamen birbirinden farklı hukuki inceleme yöntemleri uygular.

Kira bedelinin tespiti için gerçekleşen yargılamalarda mahkemeler uzmanların hazırladığı bilirkişi raporları ve piyasadaki güncel emsal bedeller ışığında tamamen hakkaniyetli kararlar üretir. Yargılama süreci ilerlerken usul hukuku kurallarına delillerin toplanmasına ve özellikle kanuni dava açma sürelerine taraflar çok sıkı sıkıya uymalıdır. Uygulamacıların yaptığı hatalı süre hesaplamaları davanın reddine veya verilen tespit kararının ancak bir sonraki dönemde geç etki doğurmasına yol açar. Şu hâlde hem kiracı hem kiraya veren açısından ileride telafisi imkansız ekonomik hak kayıplarını kökünden önlemek ciddi emek ister. Son tahlilde bu karmaşık dava sürecinin son derece özenle ve profesyonel biçimde yürütülmesi adil bir sonuca ulaşmak için büyük önem taşır.

Sık Sorulan Sorular

Taraflar kira tespit davası hakkını ne zaman kullanabilir?

Dileyen taraf kira tespit davası açma hakkını süre kısıtlaması olmaksızın kullanma hakkına sahiptir. Öncelikle belirtmek gerekir ki kanun dava açmak için özel bir süre öngörmez. Ancak kararın yeni dönemi bağlaması için taraflardan biri davayı yeni dönemden en geç otuz gün önce açmalıdır. Bu süre içinde kiraya veren yazılı artış bildirimi yaparsa davayı yeni dönem sonuna kadar açabilir. Sözleşmede artış hükmü varsa, dava açılmış olması koşuluyla, TBK m. 345/3 uyarınca dava, yeni dönem sonuna kadar açılabilir. Aksi takdirde verilen karar ancak bir sonraki kira döneminde etki doğurur.

Beş yıl dolmadan emsal kira bedellerini mahkemeden talep etme hakkımız var mıdır?

Kira uyuşmazlıklarında kanun gereği beş yıldan kısa süreli sözleşmelerde hakimin incelemesi için olağan olarak çevredeki serbest piyasa emsal bedellerine bakma gereği duymaz. Davayı gören yetkili hakim sadece TÜFE oranlarını yasal sınır kabul ederek dikkate alarak bedeli hakkaniyete uygun biçimde belirler. Emsal kira bedelleri, ilk beş yıllık dönemde belirleme ölçütü değildir; çünkü TBK m. 344/2 bu dönemde tüketici fiyat endeksindeki değişim oranını tavan sayar. Emsal kira bedelleri, TBK m. 344/3 uyarınca beş yılı aşan veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde hâkimin gözettiği ölçütlerden biridir.

Kira uyuşmazlıklarında resmi arabuluculuk kurumu zorunlu dava şartı mıdır?

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. 6325 sayılı Kanun m. 18/B, kiralananın ilamsız icra yoluyla tahliyesini bu kapsamın dışında bırakır. Kira tespit davaları ise bu kapsam içindedir. Adliyedeki bu önemli arabuluculuk müzakere aşaması prosedürel biçimde tamamen tamamlanmadan usulen dava açılamaz. Şartı sağlamadan doğrudan dava açma yoluna gidilirse mahkeme tensip zaptıyla usulden red kararı verir.