TBK 344. Madde
I. Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
II. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
III. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
IV. Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.
TBK 344. Madde Gerekçesi
818 sayılı Borçlar Kanununda yer verilmeyen ve 6570 sayılı Kanunda da düzenlenmemiş olan, “II. Belirlenmesi” kenar başlıklı yeni bir maddedir.
Tasarının dört fıkradan oluşan 343 üncü maddesinde, kira bedelinin belirlenmesi düzenlenmektedir.
Maddenin birinci fıkrasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedelinin belirlenmesine ilişkin ilkelere yer verilmiştir. Böylece, 6570 sayılı Kanunun 2 ve 3 üncü maddelerinin, Anayasa Mahkemesince iptali üzerine bu konuda ortaya çıkan kanun boşluğunun, uygulamada kabul edilen esaslar göz önünde tutularak, yasal bir düzenlemeye kavuşturulması amaçlanmıştır. Bu düzenlemeyle, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedellerine ilişkin anlaşmaların geçerliliği, bir önceki kira yılında “üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla” kabul edilmiştir; kira sözleşmesinin bir yıldan uzun süreli olması durumunda da aynı sınırlamanın gözetilmesi gerekecektir. Uygulamada, uzun bir süreden beri Devlet İstatistik Enstitüsü tarafından yayımlanan toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranı göz önünde tutulmuş olmakla birlikte, adı geçen Enstitüce bir süreden beri bu endeks yerine üretici fiyat endeksindeki artış oranları yayımlandığı için, kira bedelinin belirlenmesinde objektif bir ölçüt olarak üretici fiyat endeksindeki artış oranından yararlanılması benimsenmiştir.
Maddenin ikinci fıkrasına göre, taraflarca anlaşma olmadığı takdirde, yenilenen kira döneminde uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak, hakkaniyete uygun olarak, bir önceki kira yılındaki üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla belirlenecektir.
Maddenin üçüncü fıkrasına göre, kira süresinin beş yıldan uzun süreli olması durumunda veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni dönemde uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından, yukarıdaki esaslarla birlikte, emsal kira bedelleri de göz önünde tutularak belirlenecektir. Ancak, bu durumda üretici fiyat endeksindeki artış oranı, üst sınır olarak kabul edilmeyecektir.
Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. Böylece, altıncı kira yılına ait kira bedeli, bu şekilde belirlendikten sonra, yine beş yıllık kira dönemi için kira bedellerinin yıldan yıla belirlenmesinde birinci ve ikinci fıkra hükümleri uygulanacak; yani tarafların anlaşması göz önünde tutulabilecek; bu anlaşmanın geçerliliği, üretici fiyat endeksindeki artış oranıyla sınırlı olacak, anlaşma olmadığı takdirde ise ikinci fıkra hükmü uygulanacaktır.
Maddenin son fıkrasında, sözleşmelerde kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırılması da geçerli kabul edilmiş; ancak, bu durumda beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacağı esası getirilmiştir. Beş yıl geçtikten sonra ise, kira bedeli, taraflar anlaşamazlarsa, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak, üçüncü fıkra hükmü çerçevesinde belirlenecektir.
Açıklama
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin nasıl belirleneceğini düzenleyen en önemli hükümlerden biridir. Bu madde, kiracıyı aşırı kira artışlarından koruyan güçlü bir mekanizma oluşturur.
Maddenin birinci fıkrası temel TÜFE sınırını koyar: tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Bu hüküm, kira artışını TÜFE değişim oranıyla sınırlandırır. Tarafların sözleşmede kararlaştırdığı artış, TÜFE oranını aşamaz. Aşan kısım geçersiz olur.
17.1.2019 tarihli değişiklikle, eski "üretici fiyat endeksi" yerine "tüketici fiyat endeksi" getirilmiştir. Bu, tüketicinin ekonomik durumuna daha yakın bir gösterge olduğu için tercih edilmiştir.
İkinci fıkra, anlaşma yoksa uygulanacak kuralı belirler: taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflar anlaşamadığında hakim devreye girer. Hakim de TÜFE sınırını aşamaz; ancak kiralananın durumu (konum, özellik, durum) gibi faktörleri dikkate alarak hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirler.
Üçüncü fıkra, 5 yıldan uzun sözleşmelere özel bir kural getirir: taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
Bu hüküm, 5 yıllık dönemlerde kira bedelinin gerçek piyasa koşullarına uyarlanmasını sağlar. Taraf anlaşması dikkate alınmaksızın, hakim karar verir. TÜFE sınırı da artık geçerli değildir; emsal kira bedelleri ve kiralananın durumu esas alınır.
Dördüncü fıkra, yabancı para kira bedellerini düzenler: sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, "Aşırı ifa güçlüğü" başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır.
Yabancı para kiralarda 5 yıl boyunca değişiklik yapılamaz; bu, kura bağlı riski kiracı için azaltan bir korumadır. Ancak aşırı ifa güçlüğü (TBK m. 138) durumunda uyarlama mümkündür.
5 yıl geçtikten sonra: beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır. Yani 5 yıllık periyodik hakim kararı sistemi yabancı para kiralarda da uygulanır.
Bu düzenleme, Türk kira hukukunun en kritik hükümlerinden biridir. Özellikle yüksek enflasyon dönemlerinde kiracı lehine güçlü bir koruma sağlar. Uygulamada kira tespit davaları (kira bedeli belirlenmesi davaları) bu madde çerçevesinde yürütülür.