TBK 343. Madde

Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.

TBK 343. Madde Gerekçesi

818 sayılı Borçlar Kanununda yer verilmeyen, ancak, 6570 sayılı Kanunun 9 uncu maddesini karşılayan “E. Kira bedeli / I. Genel olarak” kenar başlıklı yeni bir maddedir.

Tasarının tek fıkradan oluşan 342 nci maddesinde, kira sözleşmesinde, kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağı düzenlenmektedir.

Maddede yapılan düzenleme ile, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra, sözleşmede kira bedeli dışında kalan hususlarda kiracı aleyhine değişiklik yapılmasının önlenmesi amaçlanmıştır. Böylece, başlangıçta belirlenen kira bedelinin, özellikle kanun gereği sözleşmenin süresinin uzatıldığı ya da yenilendiği durumlarda, ekonomik koşullara bağlı olarak değiştirilmesi olanağı sağlanarak, sözleşmede kiracı aleyhine değişiklik yapılması yasağına bir istisna tanımış olmaktadır. Bu istisnanın kabulü, kiracının korunması ilkesinin gözetildiği yasal bir düzenleme içinde de olsa, kiraya verenin kiralananın durumuna uygun düşecek bir kira bedeli elde etme konusundaki menfaatlerinin de göz ardı edilmemesi zorunluluğundan doğmuştur. Nitekim, kira bedeline ilişkin böyle bir istisnanın öngörülmesinin haklılığı, öğretide ve yerleşmiş uygulamada da kabul edilmektedir. 6570 sayılı Kanunun 9 uncu maddesinde yer verilen bu istisna, açıklanan sebeplerle Tasarıda da aynen korunmuştur.

Açıklama

Türk Borçlar Kanunu’nun 343. maddesi, kira sözleşmelerinde kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağını düzenleyen temel bir kiracı koruma hükmüdür.

Madde, kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz şeklinde düzenler.

Bu hüküm iki önemli prensibi kurar: (1) kira sözleşmesinin kuruluşundan sonra kiracı aleyhine değişiklik yasağı, (2) kira bedeli belirlenmesi bu yasağın istisnasıdır.

Kiracı aleyhine değişiklik yasağı geniş kapsamlıdır. Sözleşme kurulduktan sonra yapılan yeni düzenlemeler, kiracının yükümlülüklerini artırıyorsa veya haklarını azaltıyorsa geçersizdir.

Örnekler: sözleşme başlangıcında öngörülmemiş ek giderlerin kiracıya yüklenmesi, kiracının önceki hakların kısıtlanması, cezai şartlar eklenmesi, taşıma süresinin kısaltılması gibi.

Ancak kira bedeli belirlenmesi istisna oluşturur. Kira bedelinin dönemsel olarak güncellenmesi (yenilenen kira dönemlerinde) mümkündür. Bu, ekonomik koşulların değişmesini yansıtan bir gerekliliktir.

Kira bedeli güncellemesi TBK m. 344 çerçevesinde yapılır: TÜFE sınırları içinde, taraf anlaşmasına göre, anlaşma yoksa hakim kararı ile.

Bu düzenleme, 6570 sayılı eski Gayrimenkul Kiraları Kanunu’ndaki koruyucu yaklaşımı devam ettirir ve genişletir. Kiracı, sözleşme başlangıcındaki koşullarla korunur; ancak kira bedeli piyasa koşullarına uyarlanabilir.

Pratik örnek: 3 yıllık kira sözleşmesi yapıldı. 2. yıl kiraya veren "artık apartman bakım giderlerini de sen ödeyeceksin" dese, bu geçersizdir. Ancak "kira bedeli yüzde 15 artacak" demesi, TÜFE sınırlarında olması koşuluyla geçerlidir.