TBK 304. Madde
I. Kiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.
II. Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.
TBK 304. Madde Gerekçesi
818 sayılı Borçlar Kanununun 249 uncu maddesinin ikinci ve son fıkrası ile 250 ve 251 inci maddelerini kısmen karşılamaktadır.
Tasarının iki fıkradan oluşan 303 üncü maddesinde, kiraya verenin, kiralananın teslim anındaki ayıplarından sorumluluğu düzenlenmektedir.
818 sayılı Borçlar Kanununun 249 uncu maddesinin kenar başlığında kullanılan “1. Kullanılmağa salih bir halde”, 250 nci maddesinin kenar başlığında kullanılan “2. Bilâhare akde muhalif hal hudusu” ve 251 inci maddesinin kenar başlığından kullanılan “3. Ayıp hâlinde muamele” şeklindeki ibareler kısmen kullanılarak, Tasarının 303 üncü maddesinin kenar başlığında “IV. Kiraya verenin kiralananın ayıplarından sorumluluğu / 1. Kiralananın teslim anındaki ayıplarından sorumluluk” şeklinde ifade edilmiştir.
Maddede, kiralananın teslimi sırasında taşıdığı ayıplar bakımından önemli ayıp – önemli olmayan ayıp ayırımı yapılmış; önemli ayıplardan, kiracının, borçlunun temerrüdüne ilişkin hükümler çerçevesinde de kiraya vereni sorumlu tutabileceği kabul edilmiştir. Gerçekten, kira sözleşmesi sürekli borç ilişkisi doğurduğu için, kiraya verenin kiralananın sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan ayıplarından da sorumluluğu söz konusu olabilir. Bu durumda, kiraya veren kiralananı teslim borcunu ifada temerrüde düşebilir. Çünkü, kiraya verenin kiralananı teslim borcu bir defalık (ani) edim niteliğinde değildir. Bu sebeple, maddenin birinci fıkrasında, kiracının duruma göre, Tasarının 303 ve devamı maddelerinde düzenlenen ayıptan sorumluluğa veya Tasarının 122 ilâ 125 inci maddelerinde düzenlenen temerrüde ilişkin hükümlerden yararlanabileceği kabul edilmiştir.
Her iki durumda da, kiracı sözleşme ilişkisini ortadan kaldırma hakkına sahiptir. Ancak, kiracı bu hakkını kiraya verenin ayıptan sorumluluğuna dayanarak kullanırsa, sözleşmenin feshi; borçlunun temerrüdüne ilişkin hükümlere dayanarak kullandığı takdirde, sözleşmeden dönme söz konusu olacaktır.
Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 258 inci maddesi göz önünde tutulmuştur.
Açıklama
Türk Borçlar Kanunu’nun 304. maddesi, kiralananın teslim anında ayıplı olması durumunda kiracının başvurabileceği hukuki yolları düzenleyen önemli bir hükümdür. Bu madde, kira ilişkisinin başlangıcında ortaya çıkan kalite sorunlarının hukuki çerçevesini çizer.
Maddenin birinci fıkrası, önemli ayıpla teslim durumunu düzenler: kiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.
Bu hüküm, kiracıya iki alternatif hukuki yol sunar. Birincisi, kiraya verenin kiralananı sözleşmeye uygun durumda teslim etmediği gerekçesiyle temerrüt hükümlerinden (TBK m. 117-126) yararlanmaktır. Bu durumda kiracı ek süre verme, dönme, tazminat gibi haklarını kullanabilir.
İkinci alternatif, ayıp sorumluluğu hükümlerinden (TBK m. 305-307) yararlanmaktır. Bu yol, ayıpların giderilmesi, kira bedeli indirimi, zarar tazmini gibi spesifik ayıp çözümlerini sunar.
Kiracının bu iki yol arasında seçim hakkı vardır; hangi yol lehine daha uygun sonuç veriyorsa onu tercih edebilir. Bu esneklik, kiracı lehine önemli bir korumadır.
İkinci fıkra, önemli olmayan ayıpla teslim durumunu düzenler: kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.
Önemli olmayan ayıplar için sadece ayıp hükümleri yolu açıktır; temerrüt yoluna başvurulamaz. Bu sınırlama mantıklıdır; temerrüt sadece ciddi ifa eksikliklerinde uygundur.
Önemli ayıp – önemli olmayan ayıp ayrımı önemlidir. Önemli ayıp, kiralananın temel kullanımını engelleyen veya önemli ölçüde zorlaştıran kusurlardır. Örneğin konutta çatı akması, işyerinde elektrik tesisatı arızası, aracın motor sorunu gibi. Önemli olmayan ayıplar ise küçük defolar, kozmetik sorunlardır.
Pratik örnek: bir konut kiralandığında banyo musluğunun damlatması önemli olmayan bir ayıptır; ancak sıhhi tesisatın genel olarak bozuk olması önemli ayıptır. Birincisinde kiracı sadece onarım veya indirim isteyebilir; ikincisinde sözleşmeyi feshetme dahil tüm haklara sahiptir.
Bu düzenleme kiracıyı teslim anındaki sorunlardan koruyan kapsamlı bir sistem oluşturur. Kiracı, ayıplı mal almak zorunda bırakılamaz ve çeşitli hukuki yollarla haklarını arayabilir.