TBK 303. Madde
Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür.
TBK 303. Madde Gerekçesi
818 sayılı Borçlar Kanununun 258 inci maddesinin ikinci fıkrasını karşılamaktadır.
Tasarının tek fıkradan oluşan 302 nci maddesinde, kiraya verenin yan giderlere katlanma borcu düzenlenmektedir.
818 sayılı Borçlar Kanununun 258 inci maddesinin kenar başlığında kullanılan “D. Mükellefiyet ve vergileri ve tamiri tahammül” şeklindeki ibare, Tasarının 302 nci maddesinde “III. Yan giderlere katlanma borcu” şeklinde değiştirilmiştir. 818 sayılı Borçlar Kanununun 258 inci maddesinin kenar başlığında sözü edilen “Mükellefiyet ve vergileri ” konusu, Tasarının 301 inci maddesinde özel olarak düzenlendiği için, 302 nci maddenin kenar başlığına alınmamıştır.
Madde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun kiracının borçlarını düzenleyen hükümlerinden biri olan 257a maddesinden alındığı hâlde, Tasarıda, yan giderlere katlanma, kiraya verene ait bir borç olarak düzenlenmiştir. Gerçekten, maddeye göre, kiraya veren, sözleşmede aksi öngörülmemişse, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür. Böylece, kiraya veren veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderler nedeniyle kiracıya başvurulamayacağı öngörülmüştür. Kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 257a maddesinde yan giderlere katlanma, kiracının borçlarından biri olarak düzenlenmişse de, bu borcun, gerçekte kiraya verene ait olduğu anlaşılmaktadır. Çünkü, kaynak İsviçre Borçlar Kanununa göre de, yan giderlere katlanma borcunun kiracıya ait olması için, sözleşmede özel bir hükmün bulunması aranmıştır.
Yan giderlere katlanma borcu, Tasarının 340 ıncı maddesinde de, konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından, "kullanma giderleri" başlığı altında, kiracının borcu olarak ayrıca düzenlenmiştir.
Açıklama
Türk Borçlar Kanunu’nun 303. maddesi, kiralananın kullanımıyla ilgili yan giderlere kiraya verenin katlanacağını düzenleyen önemli bir hükümdür. Bu madde, kira ilişkisinde ortaya çıkan ek giderlerin sorumluluğunu belirleyen pratik bir kuraldır.
Madde, kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür şeklinde düzenleme yapar.
Yan giderler, kiralananın kullanımıyla doğrudan bağlantılı ama temel kira bedeli dışında kalan masrafları ifade eder. Bu giderler çeşitlidir: yönetim giderleri, bakım masrafları, bina onarım giderleri, genel hizmet ücretleri gibi.
Önemli bir ayrım, "kiralananın kullanımıyla ilgili" giderlerle "kullanımdan doğan" giderler arasındadır. Yan giderler, malın kullanılmasını mümkün kılan altyapı ve destek giderlerini kapsar. Örneğin apartmanda asansör bakım ücreti, ortak alan temizliği, yönetici ücreti gibi. Bunlar kiralananın kullanıma elverişli olmasını sağlar.
Kullanımdan doğan giderler ise kiracının somut kullanımının sonucu ortaya çıkan giderlerdir: elektrik, su, doğalgaz tüketimi, telefon faturaları gibi. Bu giderler TBK m. 340 çerçevesinde kiracının sorumluluğundadır.
"Kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan" ifadesi önemlidir. Kiraya veren doğrudan yan gider yapabileceği gibi, üçüncü kişiler (site yönetimi, bakım firmaları) da bu giderleri talep edebilir. Her iki durumda da nihai sorumluluk kiraya verendedir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m. 340, bu genel kuralı özel olarak düzenler ve kiracıya yüklenebilecek kullanma giderlerini belirler. Bu çift düzenleme, genel kuralın kiraya verene, kullanma giderlerinin ise kiracıya yüklenmesini sağlar.
Uygulamada bu madde, apartman yönetim giderleri, site aidatları, bina bakım masrafları, ortak alan giderlerinin kimin ödeyeceği konusunda belirleyici rol oynar. Standart olarak kiraya verene yüklenir; ancak sözleşme ile farklı düzenleme yapılabilir (konut ve çatılı işyeri kiraları hariç).