TBK 302. Madde
Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, kiraya veren katlanır.
TBK 302. Madde Gerekçesi
818 sayılı Borçlar Kanununun 258 inci maddesinin birinci fıkrasını karşılamaktadır.
Tasarının tek fıkradan oluşan 301 inci maddesinde, kiraya verenin vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcu düzenlenmektedir.
818 sayılı Borçlar Kanununun 258 inci maddesinin kenar başlığında kullanılan “D. Mükellefiyet ve vergileri ve tamiri tahammül” şeklindeki ibare, Tasarının 301 inci maddesinde “II. Vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcu” şeklinde değiştirilmiştir. 818 sayılı Borçlar Kanununun 258 inci maddesinin kenar başlığında kullanılan “tamiri tahammül” şeklindeki ibareye, bu konunun Tasarının 302 nci maddesinde özel olarak düzenlenmesi sebebiyle, Tasarının 301 inci maddesinin kenar başlığında yer verilmemiştir.
Kaynak İsviçre Borçlar Kanunundaki düzenlemeden farklı olarak, Tasarının 301 inci maddesine “aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise” şeklindeki ibare eklenmiştir. Böylece, hükmün emredici nitelikte olmadığı belirtilmiştir. Nitekim, İsviçre’de de, kaynak hükmün emredici nitelikte olmadığı kabul edilmektedir.
Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 256b maddesi göz önünde tutulmuştur.
Açıklama
Türk Borçlar Kanunu’nun 302. maddesi, kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere kiraya verenin katlanacağını düzenleyen kısa ama pratik önemi büyük bir hükümdür. Bu madde, kiraya veren ile kiracı arasındaki mali yük dağılımının temel kuralını belirler. 818 sayılı Kanun’un 258. maddesinin ikinci fıkrasını karşılamaktadır.
Madde, kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, kiraya veren katlanır şeklinde kısa bir düzenleme yapar. Bu hüküm, üç tür yükümlülüğün varsayılan sahibini belirler: zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülükler.
Zorunlu sigorta yükümlülüğü, özellikle gayrimenkul ve araç kiralarında önemlidir. DASK (deprem sigortası), trafik sigortası gibi zorunlu sigortaların primleri kural olarak kiraya verene aittir. Bu sigortalar malı koruma amacı taşıdığından, malın sahibi olan kiraya veren yükümlüdür.
Vergi yükümlülükleri çeşitlidir: emlak vergisi, gayrimenkul vergisi, araç vergisi, işletme vergileri gibi. Bu vergiler mülkiyet hakkından kaynaklanır ve kural olarak mülkiyet sahibi olan kiraya veren tarafından ödenir.
"Benzeri yükümlülükler" ifadesi kapsamlıdır: harçlar, ruhsat ücretleri, sicil ücretleri, belediye katılım payları gibi mülkiyetle ilgili resmi yükümlülükleri kapsar. Bu yükümlülüklerin tümü kiraya verene aittir.
"Aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise" ifadesi iki esneklik kanalı açar. Birincisi, sözleşme ile farklı düzenleme yapılabilir; taraflar kiralayan ile vergileri paylaşabilir veya kiracıya yükleyebilir. İkincisi, bazı kanuni düzenlemeler farklı dağılımlar öngörebilir.
Bu kuralın pratik uygulaması önemlidir. Konut kiralarında emlak vergisi kiraya verenin, elektrik-su-doğalgaz faturaları kiracının sorumluluğundadır. Ticari kiralarda işletme vergileri kiracının, mülkiyet vergileri kiraya verenin sorumluluğundadır. Araç kiralarında trafik sigortası genellikle kiraya verene, kasko kiracıya yüklenir (sözleşmeye göre).
Uygulamada bu madde, mülk sahibi ile kiracı arasındaki mali sorumluluk sınırlarını belirleyen temel bir kural olarak işler. Tartışma durumunda sözleşme hükümleri ve kanuni düzenlemeler öncelikli olarak dikkate alınır.