TBK 301. Madde
Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.
TBK 301. Madde Gerekçesi
818 sayılı Borçlar Kanununun 249 uncu maddesinin birinci fıkrasını karşılamaktadır.
Tasarının tek fıkradan oluşan 300 üncü maddesinde, kiraya verenin kiralananı teslim borcu düzenlenmektedir.
818 sayılı Borçlar Kanununun 249 uncu maddesinin kenar başlığında kullanılan “B. Kiralayanın vazifeleri / I. Kiralananın teslimi/ 1. Kullanılmağa salih bir halde” şeklindeki ibare, Tasarıda “C. Kiraya verenin borçları / I. Teslim borcu” şeklinde değiştirilmiştir.
Maddede, kiraya verenin kiralananı teslim borcunu, “sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda” olmak üzere, kararlaştırılan tarihte ifa etmekle ve kiralananı sözleşme süresince de bu durumda bulundurmakla yükümlü olduğu belirtilmiştir.
818 sayılı Borçlar Kanununun 249 uncu maddesinin ikinci fıkrası, Tasarının 303 üncü maddesiyle başlayan “V. Kiraya verenin kiralananın ayıplarından sorumluluğu” başlığı altında özel olarak düzenlendiği için, Tasarının 300 üncü maddesine alınmamıştır.
Maddeye göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin teslim borcuna ilişkin hükümlerinde, hiçbir durumda, diğer kira sözleşmelerinde ise genel işlem koşulları yoluyla kiracı aleyhine düzenleme yapılamayacaktır.
Maddede, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 256 ncı maddesinden yararlanılmıştır.
Açıklama
Türk Borçlar Kanunu’nun 301. maddesi, kira sözleşmesinde kiraya verenin temel yükümlülüklerinden olan teslim borcunu düzenleyen merkezi bir hükümdür. Bu madde, kiraya verenin kiralananı sadece teslim etmekle kalmayıp, sözleşme süresince de kullanıma elverişli durumda bulundurma yükümlülüğünü ortaya koyar. 818 sayılı Kanun’un 249. maddesinin birinci fıkrasını karşılamaktadır.
Madde, kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür şeklinde temel kuralı koyar. Bu hüküm, kiraya verenin üç temel alt yükümlülüğünü içerir: kararlaştırılan tarihte teslim, amaca elverişli durumda teslim ve sürekli uygun durumda bulundurma.
Kararlaştırılan tarihte teslim, kiraya verenin en belirgin yükümlülüğüdür. Sözleşmede belirlenen tarihte kiralanan mal/taşınmaz kiracıya teslim edilmelidir. Teslim gecikmesi, kiraya verenin temerrüdüne yol açar ve kiracı genel temerrüt hükümlerinden yararlanabilir.
Amaca elverişli durumda teslim, ikinci kritik yükümlülüktür. Kiralanan, sözleşmede amaçlanan kullanım için uygun olmalıdır. Konut olarak kiralanmışsa yaşanabilir durumda; işyeri olarak kiralanmışsa o iş türü için uygun; araç olarak kiralanmışsa sürüşe hazır olmalıdır. Temizlik, temel altyapı, gerekli donanım gibi unsurlar kiralanan mal türüne göre değerlendirilir.
Sürekli uygun durumda bulundurma yükümlülüğü, kira sözleşmesinin sürekli borç ilişkisi niteliğini yansıtır. Satım sözleşmesinden farklı olarak kira, bir kerelik ifa değil devam eden bir yükümlülüktür. Kiraya veren, süre boyunca kiralananı elverişli durumda tutmak zorundadır.
Maddenin son cümlesi önemli bir koruma getirir: bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.
Bu ikili koruma sistemi, kira türüne göre farklılaşır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında emredici nitelik mutlaktır; taraflar ne yolla olursa olsun kiracı aleyhine değişiklik yapamaz. Bu, zayıf taraf olan kiracıyı güçlü biçimde korur.
Diğer kira sözleşmelerinde ise daha esnek bir rejim vardır. Bireysel müzakere ile farklı düzenleme yapılabilir; ancak standart sözleşme koşulları yoluyla kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. Bu, standart form sözleşmelerin kiracıyı haksız yere sınırlandırmasını engeller.
Doktrinde bu madde, "kira sözleşmesinin aslî borç çerçevesi" olarak değerlendirilmektedir. Yargıtay kararları, teslim borcu kapsamına giren unsurları geniş yorumlamakta; özellikle "amaca elverişlilik" kriterini somut olay koşullarına göre değerlendirmektedir.
Uygulamada bu madde, konut kiralarında (özellikle teslim sonrası ortaya çıkan sorunlarda), ticari işyeri kiralarında, otomobil kiralarında, makine ve ekipman kiralarında önemli sonuçlar doğurur. Bu düzenleme, kira sözleşmesinin ekonomik amacının gerçekleşmesini sağlayan temel bir yükümlülük kuralıdır.