TBK 318. Madde

Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumludur.

TBK 318. Madde Gerekçesi

818 sayılı Borçlar Kanununun 256 ncı maddesinin son fıkrasını karşılamaktadır.

Tasarının tek fıkradan oluşan 317 nci maddesinde, kiracının ayıpları kiraya verene bildirme borcu düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 256 ncı maddesinin kenar başlığında kullanılan “I. Borca muvafık surette takayyüt” şeklindeki ibare, Tasarıda “IV. Ayıpları kiraya verene bildirme borcu” şeklinde değiştirilmiştir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 256 ncı maddesinin son fıkrasında kullanılan “… yahut üçüncü bir şahıs kiralananın üzerinde bir hak iddia ettiği takdirde” şeklindeki ibareye, Tasarının zapttan sorumluluğa ilişkin 308 inci maddesinde, “kiracının bildirimi üzerine” şeklinde yer verildiği için, Tasarının 317 nci maddesine alınmamıştır.

Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 257g maddesi göz önünde tutulmuştur.

Açıklama

Türk Borçlar Kanunu’nun 318. maddesi, kiracının kiralanandaki ayıpları kiraya verene bildirme yükümlülüğünü düzenleyen önemli bir hükümdür.

Madde, kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumludur şeklinde düzenler.

Bu hüküm iki unsur içerir: bildirim yükümlülüğü ve bildirimsizlikten doğan sorumluluk.

Bildirim yükümlülüğü, kiracının gidermek zorunda olmadığı ayıpları kapsar. TBK m. 317 uyarınca kiracı kendi sorumluluğundaki küçük giderleri yapar; büyük ayıplar ise kiraya verenin sorumluluğundadır (TBK m. 303-307).

Kiracı bu büyük ayıpları tespit ettiğinde, derhal kiraya vereni bilgilendirmelidir. "Gecikmeksizin" ifadesi, makul en kısa sürede bildirim yapılmasını gerektirir.

Pratik örnekler: çatıda sızıntı tespit edildi, merkezi ısıtma arızalandı, elektrik tesisatında tehlike var, yapısal sorunlar görüldü, küçük ayıp büyük hasara dönüşme tehlikesi taşıyor. Bu durumlarda kiracı hemen kiraya vereni bilgilendirmelidir.

Bildirim yapılmazsa kiracı, bundan doğan zararlardan sorumlu tutulur. Bu sorumluluk, erken müdahale ile önlenebilecek zararları kapsar. Örneğin küçük bir sızıntının bildirilmemesi büyük bir hasara yol açmışsa, fark kiracıdan talep edilebilir.

Bildirim şekli yazılı veya sözlü olabilir; ancak ispat için yazılı bildirim tercih edilir. Mesaj, e-posta, resmi ihtar gibi araçlar kullanılabilir.

Bu madde, kira ilişkisinde iyi niyet ve işbirliğinin önemini vurgular. Kiracı sadece kendi sorumluluğundaki küçük giderleri yapmakla kalmaz, aynı zamanda büyük ayıpları tespit ederek kiraya vereni bilgilendirir.

Doktrinde bu madde, "sadakat ve bilgilendirme yükümlülüğünün somut ifadesi" olarak değerlendirilmektedir.