TBK 319. Madde
I. Kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür.
II. Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.
III. Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır.
IV. Kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır.
TBK 319. Madde Gerekçesi
Maddenin birinci fıkrası 818 sayılı Borçlar Kanununun 251 inci maddesinin birinci fıkrasını karşılamaktadır.
Tasarının dört fıkradan oluşan 318 inci maddesinde, kiracının ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu düzenlenmektedir.
818 sayılı Borçlar Kanununun 251 inci maddesinin kenar başlığında kullanılan “3. Ayıp hâlinde muamele” şeklindeki ibare, Tasarıda “V. Ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu” şeklinde ifade edilmiştir.
Maddenin birinci fıkrasında, 818 sayılı Borçlar Kanununun 251 inci maddesinin birinci fıkrasında kullanılan “kiracı, hakkına halel gelmemek şartıyla” şeklindeki ibareye yer verilmemiş, ancak maddenin son fıkrasında “Kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır.” denilmek suretiyle, bu konuda kiracı yönünden gerekli hukukî koruma sağlanmıştır.
Maddenin ikinci fıkrasında, öğreti ve uygulamada kiracının borçlarından biri olduğu kabul edildiği hâlde, 818 sayılı Borçlar Kanununun 251 inci maddesinde yer verilmeyen, kiralananın gösterilmesine katlanma borcu açıkça düzenlenmiştir.
Maddenin üçüncü fıkrası 818 sayılı Borçlar Kanununu 251 inci maddesinde yer verilmeyen, yeni bir hükümdür. Fıkrada, kiracının kiralananın gösterilmesine katlanma borcunun kapsamı ve gerçekleşme koşulları düzenlenmiştir.
Maddenin son fıkrası da, 818 sayılı Borçlar Kanununu 251 inci maddesinde yer verilmeyen, yeni bir hükümdür. Fıkrada, kira bedelinden indirim yapılmasına ve zararın giderilmesine ilişkin hükümlerin saklı olduğu belirtilmektedir.
Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 257h maddesi göz önünde tutulmakla birlikte, kaynak maddenin son fıkrası, ayrı konulara ilişkin olması sebebiyle, Tasarıda iki fıkra hâlinde kaleme alınmıştır.
Açıklama
Türk Borçlar Kanunu’nun 319. maddesi, kiracının kiralanandaki çalışmalara ve kiralananın üçüncü kişilere gösterilmesine katlanma yükümlülüğünü düzenleyen önemli bir hükümdür.
Maddenin birinci fıkrası ilk yükümlülüğü koyar: kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür.
Bu hüküm, kiraya verenin veya yetkililerinin ayıp giderme çalışmaları sırasında kiracının direnmemesi gerektiğini belirtir. Onarım, tamirat, yenileme gibi çalışmalar için kiralanana girilmesine izin verilmelidir.
İkinci fıkra, kiralananın gösterilmesine katlanma borcunu getirir: kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.
Bu yükümlülük üç durumu kapsar: (1) bakım amaçlı inceleme, (2) satış için potansiyel alıcıların gösterimi, (3) sonraki kiralama için potansiyel kiracıların gösterimi.
Üçüncü fıkra, kiraya verenin yükümlülüklerini düzenler: kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır.
Bu hüküm, kiracının rahatını koruyan önemli bir korumadır. Kiraya veren: önceden bildirim yapmalı, makul zaman dilimleri seçmeli, kiracının kişisel hayatına saygı göstermeli, kiracıyı gereksiz rahatsız etmemelidir.
"Uygun süre önce bildirim" kavramı somut duruma göre belirlenir: acil durum değilse genellikle 24-48 saat önceden bildirim uygun olabilir. Planlı büyük çalışmalar için birkaç gün önceden bildirim gerekebilir.
Dördüncü fıkra, kiracının haklarını saklı tutar: kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır.
Yani kiracı, katlanmak zorunda olsa da, bu çalışmalar kullanımı etkiliyorsa kira bedelinden indirim talep edebilir; çalışmalar nedeniyle zarar görürse tazminat isteyebilir.
Pratik örnekler: apartmanda dış cephe boyaması nedeniyle pencerelerden rahatsızlık; satış için hafta sonu alıcı gösterimleri; sonraki kira için aramalar. Tüm bunlarda kiracı makul düzeyde katlanır, ancak hakları korunur.
Bu madde, kiraya verenin mal yönetimi ile kiracının kullanım hakkı arasında denge kurar.