TBK 320. Madde

I. Kiraya veren, kiralananda, kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek olan yenilik ve değişiklikler yapabilir.

II. Bu yenilik ve değişikliklerin yapılması sırasında kiraya veren, kiracının menfaatlerini gözetmekle yükümlüdür. Kiracının, kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır.

TBK 320. Madde Gerekçesi

818 sayılı Borçlar Kanununun 251 inci maddesinin birinci fıkrasını kısmen karşılamaktadır.

Tasarının iki fıkradan oluşan 319 uncu maddesinde, kiraya verenin kiralananda yenilik ve değişiklik yapması düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 251 inci maddesinin kenar başlığında kullanılan “3. Ayıp hâlinde muamele” şeklindeki ibare, Tasarıda “E. Özel durumlar / I. Kiralananda yenilik ve değişiklik yapılması / 1. Kiraya veren tarafından” şeklinde değiştirilmiştir.

Maddenin birinci fıkrasında, 818 sayılı Borçlar Kanununun 251 inci maddesinin birinci fıkrasından farklı olarak, kiraya verene, kiralananın durumunu iyileştirme yetkisi verilmiştir. Bu yetki, kiralananın değerinin korunmasının gerektirdiği çalışmaların yapılması için kullanılabileceği gibi, kiralananın değerinin artırılması için de kullanılabilir. İlk durum için “yenilik”, ikinci durum için “değişiklik” terimleri kullanılmıştır. Kiraya verenin kiralananda yenilik ve değişiklik yapma yetkisini kullanması şu iki koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlanmıştır:

1. Kiraya verenin bu yetkisini kullanmasının kira sözleşmesinin sona ermesini gerektirmemesi;

2. Bu iyileştirme ve değişiklik girişiminin, kiracıdan katlanması beklenebilecek nitelikte olması.

Kiracıdan katlanması beklenmeyecek yenilik ve değişikliklerde ise kiraya veren, bu yetkisini, Tasarının 349 uncu maddesinin (2) numaralı bendinde öngörülen koşullar çerçevesinde, kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirerek kullanabilecektir.

Maddenin ikinci fıkrasında, kiraya verenin yenilik ve değişiklik yapma yetkisini kullanması karşısında, kiracının korunması amaçlanmıştır. Böylece, yenilik ve değişiklik yapma yetkisini kullanacak olan kiraya veren, kiracının çıkarını gözetmek, gerektiğinde kira bedelinden indirim yapılmasına katlanmak ve tazminat ödemek zorunda kalacaktır. Kiracının kira bedelinden indirim yapılmasını isteme hakkı ile tazminat isteme hakkı, Tasarının 306 ve 307 nci maddelerinde düzenlenmiş bulunmaktadır.

Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 260 ıncı maddesi göz önünde tutulmuştur.

Açıklama

Türk Borçlar Kanunu’nun 320. maddesi, kiraya verenin kiralananda yenilik ve değişiklik yapma yetkisini düzenleyen önemli bir hükümdür.

Maddenin birinci fıkrası temel kuralı koyar: kiraya veren, kiralananda, kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek olan yenilik ve değişiklikler yapabilir.

Bu hüküm, kiraya verenin mülk üzerindeki tasarruf yetkisini korur ancak iki koşul getirir: (1) değişiklik sözleşme feshini gerektirmemeli, (2) kiracıdan katlanması beklenebilecek nitelikte olmalı.

"Yenilik" ve "değişiklik" kavramları farklı amaçları gösterir. Yenilik, kiralananın değerinin korunması için yapılan çalışmaları (bakım, yenileme); değişiklik ise değerin artırılması için yapılanları (modernizasyon, iyileştirme) ifade eder.

Koşullardan biri: feshin gerekmemesi. Eğer yapılacak değişiklik kiracının kiradan yararlanmasını tamamen engelleyecek kadar kapsamlı ise, artık bu madde değil, sözleşmenin feshi prosedürleri devreye girer (TBK m. 349).

Diğer koşul: kiracıdan katlanılabilirlik. Değişiklikler, kiracının makul ölçüde katlanabileceği türden olmalıdır. Küçük iyileştirmeler, kısa süreli tadilat uygun sayılır; büyük ve uzun süreli yeniden yapılanmalar ise kiracının katlanması beklenemez.

Pratik örnekler: Katlanılabilir yenilikler: dış cephe boyaması, asansör yenilemesi, ortak alan iyileştirmesi, kalorifer sistemi güncellemesi. Katlanılamayan değişiklikler: kiralanan dairenin tamamen yıkılıp yeniden yapılması, uzun süreli büyük tadilat gerektiren projeler.

İkinci fıkra, kiraya verenin ek yükümlülüklerini düzenler: bu yenilik ve değişikliklerin yapılması sırasında kiraya veren, kiracının menfaatlerini gözetmekle yükümlüdür. Kiracının, kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır.

Menfaat gözetme yükümlülüğü, kiraya verenin çalışmaları kiracıyı mümkün olduğunca az rahatsız edecek şekilde yapmasını gerektirir: uygun zaman seçimi, gürültüyü azaltma, iş süresini kısa tutma, ortak alanları hijyen içinde tutma.

Kira bedelinden indirim hakkı önemlidir. Çalışmalar kullanımı etkilediği sürece kiracı orantılı indirim talep edebilir. Örneğin asansör 2 hafta çalışmıyorsa, kiracı bu süre için kira indirimi isteyebilir.

Zarar tazmin hakkı da saklıdır. Yenileme çalışmaları nedeniyle kiracı eşyasına zarar gelmişse, iş yapamamışsa, maddi kayba uğramışsa tazminat isteyebilir.

Bu düzenleme, mülk sahipliği ile kullanım hakkı arasında dengeli bir yapı oluşturur. Kiraya veren malını iyileştirme hakkına sahiptir; kiracı ise bu süreçte korunur ve yararları gözetilir.