TBK 321. Madde
I. Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilir.
II. Yenilik ve değişikliklere rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça, kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez.
III. Kiracı, aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemez.
TBK 321. Madde Gerekçesi
818 sayılı Borçlar Kanununda yer verilmeyen, “2. Kiracı tarafından” kenar başlıklı yeni bir maddedir.
Tasarının üç fıkradan oluşan 320 nci maddesinde, kiracı tarafından kiralananda yenilik ve değişiklikler yapılması düzenlenmektedir.
Maddenin birinci fıkrasında, kiracının kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabileceği belirtilmektedir.
Maddenin ikinci fıkrasında, kiraya verenin bu yenilik ve değişikliklere rıza göstermesi durumunda, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça, kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemeyeceği öngörülmektedir. Böylece, kiracının kiralananı sözleşme sonunda, ne durumda teslim almışsa, o durumda geri verme borcuna ilişkin Tasarının 333 üncü maddesinin bir istisnasına yer verilmiştir. Bu düzenleme çerçevesinde, kiracının, kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilmesi için kiraya verenin yazılı rızasını alması koşulu aranmış ve bu rızayı alan kiracının, aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça, kiralananı eski durumuyla geri verme sorumluluğundan kurtulacağı esası benimsenmiştir.
Maddenin üçüncü fıkrasında, aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiracının, sözleşmenin sona ermesinden sonra da, bu yenilik ve değişikliklerin kiralananda meydana getirdiği önemli değer artışının karşılığını kiraya verenden isteyebileceği esası benimsenerek, bu konudaki tartışmalar sona erdirilmek istenmiştir. Bu konuda kiracının korunması amacıyla, göreceli (nisbî) bir emredici kural getirilmiştir. Kiracının önemli değer artışı yaratmış değişiklikler ve iyileştirmeler için karşılık isteme hakkının anlaşma ile kaldırılması veya sınırlandırılmasına imkân tanınmamış; buna karşılık, yazılı anlaşmada, daha fazla bir giderim talebine yer verilebileceği kabul edilmiştir.
Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 260a maddesi göz önünde tutulmuştur.
Açıklama
Türk Borçlar Kanunu’nun 321. maddesi, kiracının kiralananda yenilik ve değişiklik yapma yetkisini ve bu yetkinin koşullarını düzenleyen önemli bir hükümdür. Bu madde, kiracının mal üzerindeki kullanım hakkının sınırlarını belirler.
Maddenin birinci fıkrası temel kuralı koyar: kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilir. Yazılı rıza şartı, sonradan çıkabilecek uyuşmazlıkları önlemek için getirilmiştir.
Yenilik ve değişiklikler çeşitlidir: duvar boyama, yer döşemesi değiştirme, banyo-mutfak yenileme, elektrik tesisatı güncelleme, bölme duvar ekleme, pencere değiştirme gibi. Bunlar kiralanan malın durumunu önemli ölçüde etkiler.
İkinci fıkra, kiraya verenin yükümlülüğünü düzenler: yenilik ve değişikliklere rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça, kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez.
Bu hüküm, kiracıyı koruyucu niteliktedir. Kiraya veren, rıza verdiği değişiklikleri sonradan "eski haline getirin" şeklinde iade etme zorunda bırakamaz. Ancak yazılı olarak eski haline getirme yükümlülüğü kararlaştırılmışsa geçerli olur.
Üçüncü fıkra, değer artışı konusunu düzenler: kiracı, aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemez.
Genel kural: kiracı, yaptığı iyileştirmeler için tazminat isteyemez. Taşınma sırasında yaptığı yatırımlar kiraya verene kalır. Ancak yazılı anlaşma ile bu kural değiştirilebilir; kiracı değer artışının karşılığını talep edebilir hale gelir.
Bu düzenleme, kiracının mülkiyet hakkını kazanmasının önlenmesi ve kiraya verenin mal üzerindeki hakimiyetinin korunması amacına yöneliktir. Uzun vadeli kira ilişkilerinde bu kuralların bilinmesi ve gerektiğinde yazılı anlaşmalar yapılması önemlidir.