TBK 322. Madde

I. Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir.

II. Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.

III. Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.

TBK 322. Madde Gerekçesi

818 sayılı Borçlar Kanununun 259 uncu maddesi ile 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunun 12 nci maddesinin birinci fıkrasını karşılamaktadır .

Tasarının üç fıkradan oluşan 321 inci maddesinde, alt kira ve kullanım hakkının devri düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 259 uncu maddesinin kenar başlığında kullanılan “E. Kiracının kiracısı” şeklindeki ibare, Tasarıda “II. Alt kira ve kullanım hakkının devri” şeklinde ifade edilmiştir.

Maddenin birinci fıkrasında, alt kiraya verme ile kiralananı kullanma hakkını başkasına devretme imkânları, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmaması koşuluyla kiracıya tanınmıştır. Kullanım hakkının devrinde, kira sözleşmesinin taraflarında bir değişiklik olmamakta ve kiracı kira sözleşmesinin kendisine sağladığı kiralananı kullanma alacağını kısmen veya tamamen başkasına devretmektedir. Bu devrin, alacağın devri hükümlerine tâbi olduğu konusunda bir duraksama yoktur.

Maddenin ikinci fıkrasına göre, kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası ile alt kira ve kullanım hakkının devri imkânlarından yararlanabilecektir.

Maddenin son fıkrasında, 818 sayılı Borçlar Kanununun 259 uncu maddesinin ikinci ve son fıkralarında olduğu gibi, alt kiracının kiraya verene karşı doğrudan sorumlu olacağı ve kiraya verenin de kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabileceği belirtilmektedir.

Açıklama

Türk Borçlar Kanunu’nun 322. maddesi, kiracının kiralanan malı başkasına kiralama (alt kira) ve kullanım hakkını devretme yetkisini düzenleyen önemli bir hükümdür.

Maddenin birinci fıkrası genel kuralı koyar: kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir.

Bu hüküm, kiracıya iki imkân verir: alt kira (kendi kira ilişkisini devam ettirerek başkasına kiralama) ve kullanım hakkının devri (kendisi ayrılmadan kullanım alacağını devretme). Her ikisi de "kiraya verene zarar verecek değişikliğe yol açmamak" koşuluna bağlıdır.

İkinci fıkra, konut ve çatılı işyeri kiralarına özel bir koruma getirir: kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.

Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri sahiplerini korur. Kiraya veren, kiracısının kimliğini seçmiş ve o kişiye güvenmiştir. Başkasının kira ilişkisine girmesi yazılı rıza gerektirir.

Üçüncü fıkra, alt kiracının davranışları ile ilgili sorumluluğu düzenler: alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.

Bu hüküm, alt kira ilişkisinin hukuki yapısını belirler. Ana kiracı, alt kiracısının davranışlarından kiraya verene karşı sorumludur. Kiraya veren, alt kiracıyı da doğrudan takip edebilir; ana kiracı üzerinden dolaşmak zorunda değildir.

Pratik örnekler: ana kiracı evini kısmen alt kiraya verdiğinde alt kiracı mala zarar verirse, ana kiracı sorumludur. Ana kiracı işyerinin bir bölümünü başkasına kiraladığında, alt kiracının gürültüsü kiraya verene rahatsızlık verirse, kiraya veren ana kiracıya tazminat isteyebilir.