TBK 326. Madde

Kiracı ve kiraya veren, kira sözleşmesinden doğan alacaklarını takas etme hakkından önceden feragat edemezler.

TBK 326. Madde Gerekçesi

818 sayılı Borçlar Kanununda yer verilmeyen, “V. Takastan feragat yasağı” kenar başlıklı yeni bir maddedir.

Tasarının tek fıkradan oluşan 325 inci maddesinde, takastan feragat yasağı düzenlenmektedir.

Maddede, takastan önceden feragat edilebileceğine ilişkin Tasarının 144 üncü maddesindeki kurala kira ilişkisinden doğan alacaklar bakımından emredici bir istisna getirilmiştir. Özellikle, uygulamada sıkça görüldüğü gibi, kira sözleşmelerinde kiraya veren lehine olarak, kiracının, meselâ kiralananın ayıplı olması sebebiyle sahip olduğu alacağının takas edilemeyeceğine ilişkin düzenleme yapılması engellenerek, bu konuda kiraya veren ile kiracı arasında, menfaat dengesi sağlanmıştır.

Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 265 inci maddesi göz önünde tutulmuştur.

Açıklama

Türk Borçlar Kanunu’nun 326. maddesi, kira sözleşmesinden doğan alacaklarda takas hakkından peşin feragat yasağını düzenleyen önemli bir hükümdür.

Madde, kiracı ve kiraya veren, kira sözleşmesinden doğan alacaklarını takas etme hakkından önceden feragat edemezler şeklinde kısa ama kesin bir düzenleme yapar.

Bu hüküm, TBK m. 145’teki genel kuralın (takas hakkından feragat edilebilir) bir istisnasıdır. Kira sözleşmelerinde takas feragati emredici olarak yasaklanmıştır.

Takas hakkı önemli bir savunma aracıdır. Örneğin kiracı, kiraya verenden bir alacağı (ayıp nedeniyle tazminat, fazladan ödediği aidat, onarım masrafı) varsa, bu alacağı kira bedeli borcundan mahsup edebilir. Bu, pratik bir çözüm aracıdır.

Peşin feragat yasağı, güçlü tarafın (genellikle kiraya veren) bu hakkı sözleşmeye koyduğu hükümlerle bertaraf etmesini engeller. Standart kira sözleşmelerinde "kiracı hiçbir sebeple takas yapamaz" gibi hükümler geçersizdir.

Bu koruma iki yönlüdür: hem kiracı hem kiraya veren takas hakkından peşin feragat edemez. Bu, karşılıklı bir koruma sağlar ve sözleşmeye bağlılık ile denge kurar.

"Önceden" ifadesi önemlidir. Takas durumunun oluşmasından önce feragat geçersizdir. Ancak somut takas durumunda taraflar birlikte anlaşarak takas yapmaktan vazgeçebilirler; bu sonradan yapılan feragat geçerlidir.

Pratik uygulamalar: kiraya verenin yaptığı eksik onarım için kiracı tazminat alacak; bu alacağı kira bedelinden düşebilir. Kiracı fazla ödediği depozitoyu, sonraki kira bedelinden mahsup edebilir. Kiraya verenin ayıplı mal nedeniyle tazmin etmek zorunda olduğu miktar, kira alacağından düşülür.

Bu düzenleme, kira ilişkisindeki güçlü tarafın haksız avantaj elde etmesini engelleyen, adil bir ekonomik denge kuran önemli bir hükümdür.