TBK 327. Madde

I. Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer.

II. Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.

TBK 327. Madde Gerekçesi

818 sayılı Borçlar Kanununun 263 üncü maddesini karşılamaktadır.

Tasarının iki fıkradan oluşan 326 ncı maddesinde, kira süresinin geçmesiyle sözleşmenin sona ermesi düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 263 üncü maddesinin kenar başlığında kullanılan “IV. Sükût ile tecdit” şeklindeki ibare, Tasarıda “F. Sözleşmenin sona ermesi / I. Sürenin geçmesi” şeklinde ifade edilmiştir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 263 üncü maddesi tek fıkradan oluştuğu hâlde, daha iyi anlaşılmasını sağlamak amacıyla Tasarıda iki fıkra olarak düzenlenmiştir. Kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 266 ncı maddesi de bu şekildedir. 818 sayılı Borçlar Kanununun 263 üncü maddesinde kullanılan “kiralayanın malûmatı ile ve muhalefeti olmaksızın” ile “yahut mukavelede fesih hakkında gösterilen ihbarı iki taraftan hiç biri yapmadığı takdirde” ibareleri gereksiz bulunduğundan Tasarıya alınmamıştır.

Maddenin birinci fıkrasında, belirli süreli kira sözleşmesinin, sürenin sonunda kendiliğinden sona ereceği ve sürenin belirlenmesinin de açık ya da örtülü biçimde olabileceği belirtilmiştir.

Maddenin ikinci fıkrasında, belirlenen kira süresi sona erdiği hâlde, tarafların kira ilişkisini sürdürmeleri durumunda, kira sözleşmesinin belirsiz süreli sözleşmeye dönüşeceği açıklanmıştır.

Açıklama

Türk Borçlar Kanunu’nun 327. maddesi, belirli süreli kira sözleşmelerinin sona ermesini ve süre sonunda devam eden ilişkinin hukuki akıbetini düzenleyen önemli bir hükümdür.

Maddenin birinci fıkrası temel kuralı koyar: açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer.

Bu hüküm, belirli süreli kira sözleşmelerinin doğal sona erme şeklini ifade eder. Süre bitiminde ekstra bir işlem (fesih bildirimi, dava) gerekmez; sözleşme otomatik olarak sona erer.

"Açık veya örtülü biçimde" ifadesi kapsamı genişletir. Açık süre: sözleşmede yazılan tarih veya süre (bir yıl, 31 Aralık 2025’e kadar). Örtülü süre: işin niteliğinden anlaşılan süre (mevsimlik kira, inşaat süresi kira).

Ancak bu kuralın konut ve çatılı işyeri kiraları için önemli bir istisnası vardır. TBK m. 347 uyarınca bu tür kiralarda süre bitiminde sözleşme otomatik sona ermez; kiracı yararına uzar veya belirli prosedürler gerektirir.

İkinci fıkra, süre bitmesine rağmen devam eden ilişkiyi düzenler: taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.

Bu hüküm, fiili durumun hukuki sonuçlarını belirler. Eğer süre bittikten sonra kiracı oturmaya ve bedel ödemeye devam ediyor, kiraya veren de itiraz etmiyorsa, sözleşme belirsiz süreli hale gelir.

Belirsiz süreli hale gelen sözleşme, TBK m. 328 uyarınca fesih bildirimi ile sonlandırılabilir. Taraflar, fesih dönemlerini dikkate alarak bildirimde bulunabilirler.

Bu örtülü devam (zımni uzatma) durumu, tarafların iradesinin ortak olduğunu gösterir. Herhangi bir taraf süre bitiminde ilişkiyi sona erdirmek istiyorsa, açık biçimde fesih veya tahliye bildiriminde bulunmalıdır.

Pratik örnekler: 1 yıllık ticari kira sözleşmesi sona erdi, kiracı çalışmaya, kiraya veren kira almaya devam ediyor. Sözleşme artık belirsiz süreli; her iki taraf fesih bildirim süreleriyle çıkış yapabilir. Kısa süreli araç kiralaması süresini aştı, her iki taraf da devam ediyor; ilişki belirsiz süreli hale gelir.