TBK 328. Madde

I. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır.

II. Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.

TBK 328. Madde Gerekçesi

818 sayılı Borçlar Kanununun 262 nci maddesini kısmen karşılamaktadır.

Tasarının iki fıkradan oluşan 327 nci maddesinde, belirsiz süreli kira sözleşmelerinin fesih bildirimiyle sona ermesi genel olarak düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 262 nci maddesinin kenar başlığında kullanılan “III. Feshin ihbarı” şeklindeki ibare, Tasarıda “II. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimi / 1. Genel olarak” şeklinde ifade edilmiştir.

Maddenin birinci fıkrasında, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflar, daha uzun bir fesih bildirim süresi ya da başka bir fesih dönemi kararlaştırmış olmadıkça, her birinin, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak, sözleşmeyi feshedebileceği; fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin esas alınacağı belirtilmiştir.

Maddenin ikinci fıkrasında, fesih dönemine ya da bildirim süresine uyulmadan yapılan feshin bir sonraki fesih dönemi için geçerli olacağı ifade edilmiştir.

Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 266a maddesi göz önünde tutulmuştur. Ancak, kaynak Kanundan farklı olarak fesih dönemlerinin hesaplanmasında kira sözleşmesinin başlangıcının esas alınacağı konusu açıklığa kavuşturulmuştur.

Açıklama

Türk Borçlar Kanunu’nun 328. maddesi, belirsiz süreli kira sözleşmelerinin fesih bildirimiyle sona erdirilmesinin genel kurallarını düzenleyen önemli bir hükümdür.

Maddenin birinci fıkrası temel ilkeyi koyar: belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir.

Bu hüküm, belirsiz süreli kira için iki önemli kavramı tanımlar: (1) fesih dönemleri, (2) fesih bildirim süreleri. Taraflar, sözleşme ile bu süreleri uzatabilirler; ancak yasal süreler en alt sınırdır.

"Fesih dönemi" ve "fesih bildirim süresi" iki farklı kavramdır. Fesih dönemi, sözleşmenin sona ereceği belirli tarihleri ifade eder (örneğin 6 aylık kira döneminin sonu). Fesih bildirim süresi ise, bu tarihten önce ne kadar süre ile bildirim yapılmasının gerektiğidir (örneğin 3 ay önceden).

Aynı fıkranın devamı: fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır. Bu hüküm pratik öneme sahiptir. Fesih dönemleri, sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren hesaplanır.

Örneğin kira sözleşmesi 1 Ocak’ta başlamış ve 6 aylık dönemler için yapılıyorsa, fesih dönemleri 30 Haziran ve 31 Aralık olacaktır. Fesih bu tarihlerin sonu için yapılır, başka tarihlerde değil.

İkinci fıkra, bildirim süresine uyulmaması durumunu düzenler: sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.

Bu hüküm, bildirim geçersizliği değil, bildirim erteleme etkisi yaratır. Eğer süre ihlal edilmişse, bildirim atılmış sayılmaz; bir sonraki fesih dönemi için geçerli sayılır.

Pratik örnek: 1 Ocak’ta başlamış belirsiz süreli sözleşme, 6 aylık fesih dönemleri (30 Haziran, 31 Aralık) ve 3 aylık bildirim süresi. Kiracı 15 Mayıs’ta fesih bildirimi verdi; 30 Haziran fesih dönemine 1,5 ay kalmış. Bildirim süresi yetmediği için fesih, bir sonraki dönem olan 31 Aralık için geçerli olur. Kiracı aralık sonuna kadar oturmaya ve kira ödemeye devam eder.

Bu düzenleme, kira ilişkisinde düzen ve öngörülebilirlik sağlar. Taraflar, fesih zamanlamalarını iyi planlamalıdır.