TBK 329. Madde

Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.

TBK 329. Madde Gerekçesi

818 sayılı Borçlar Kanununun 262 nci maddesinin ikinci fıkrasının (1) ve (2) numaralı bentlerini karşılamaktadır. Tasarının tek fıkradan oluşan 328 inci maddesinde, belirsiz süreli taşınmaz ve taşınır yapı kiralarının fesih bildirimiyle sona erdirilmesi düzenlenmektedir. 818 sayılı Borçlar Kanununun 262 nci maddesinin kenar başlığında kullanılan “III. Feshin ihbarı” şeklindeki ibare, Tasarıda “2. Taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında” şeklinde ifade edilmiştir.

Maddede, taraflardan her birinin, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebileceği belirtilmektedir. Böylece, 818 sayılı Borçlar Kanununun 262 nci maddesindeki (1) ve (2) numaralı bentlerde kiralananın niteliğine göre öngörülen süre farklılıkları kaldırılmıştır. Sonuç olarak, niteliğine bakılmaksızın taşınmazlar ile Türk Medenî Kanununun 728 inci maddesinde tanımlanan taşınır yapılar bakımından aynı hukuksal rejim benimsenmiş, böylece bütünlük sağlanmıştır.

Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 266b maddesi göz önünde tutulmuştur. Ancak, kaynak İsviçre Borçlar Kanunundan farklı olarak, konut, işyeri, mobilyalı oda ve konaklama yeri kiraları bakımından özel düzenlemelere (266/c, 266/d, 266/e) yer verilmemiştir.

Açıklama

Türk Borçlar Kanunu’nun 329. maddesi, belirsiz süreli taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında fesih bildirim sürelerini düzenleyen özel bir hükümdür.

Madde, taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir şeklinde düzenler.

Bu hüküm taşınmaz ve taşınır yapı (prefabrik yapı, baraka gibi Türk Medeni Kanunu m. 728’de tanımlanan yapılar) kiralarına özel iki unsur getirir: (1) yerel âdete bakılması, (2) altı aylık varsayılan dönem.

Yerel âdet, öncelikli olarak uygulanır. Bazı bölgelerde veya sektörlerde farklı kira dönemleri olabilir: aylık, üçer aylık, altı aylık, yıllık. Bu yerel pratikler varsa dikkate alınır.

Yerel âdet yoksa: altı aylık kira dönemi uygulanır. Taşınmaz ve taşınır yapı kiraları için genel kural altı ayda bir fesih dönemidir.

Fesih bildirim süresi: üç ay. Bu süre, fesih döneminin sonundan geriye doğru hesaplanır. Örneğin altı aylık dönem 30 Haziran’da sona eriyorsa, fesih bildirimi en geç 30 Mart’ta yapılmalıdır.

Bu düzenleme, yeni TBK’nın getirdiği bir değişikliktir. Eski 818 sayılı Kanun, farklı taşınmaz türleri için farklı süreler öngörüyordu; yeni düzenleme tüm taşınmazlar ve taşınır yapılar için aynı rejimi uygular.

Uygulamada, konut ve çatılı işyeri kiraları için bu genel kural sınırlı olarak uygulanır. Bu özel kira türlerinde TBK m. 347 ve devamı özel hükümleri uygulanır; kiracı lehine daha güçlü koruma vardır.

Taşınır yapı kiraları (örneğin şantiye barakası, seyyar dükkân) için bu madde tam olarak uygulanır. Bu tür yapılar, taşınır niteliktedir ancak taşınmaz gibi işlev görür; yasal düzenleme bu ayrımı yapar.