TBK 339. Madde
I. Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanır. Ancak bu hükümler, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında uygulanmaz.
II. Kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de bu hükümler uygulanır.
TBK 339. Madde Gerekçesi
818 sayılı Borçlar Kanununda yer verilmeyen, “A. Uygulama alanı” kenar başlıklı yeni bir madde olup, 6570 sayılı Kanunun 1 inci maddesini kısmen karşılamaktadır.
Tasarının iki fıkradan oluşan 338 inci maddesinde, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerin uygulama alanı düzenlenmektedir.
Maddenin birinci fıkrasında, kiracının daha yoğun koruma görmesi gereken konut ve çatılı işyeri kiraları açısından “uygulama alanı” düzenlemesi getirilmiştir. 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanununun 1 inci maddesinden farklı olarak, kiralananın bulunduğu yer açısından ayırım yapılmaksızın tüm konut ve çatılı işyeri kiraları kapsama alınmış ve bununla da yetinilmeyerek, bu kiralarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da aynı hükümlerin uygulanacağı esası getirilmiştir. Yine 6570 sayılı Kanundan farklı olarak niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmaları da kapsam dışı bırakılmıştır. Niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazlara örnek olarak, yazlık, otel odası, motel, pansiyon ve bunlara benzer yerler gösterilebilir. Bir taşınmazın bu niteliği konusunda ortaya çıkan uyuşmazlığın, somut olaydaki durum ve koşullara göre hâkim tarafından çözümlenmesi gerekecektir. Maddenin ikinci fıkrasında, kamu kurum ve kuruluşlarının hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun kiraya veren veya kiracı olarak taraf olduğu tüm kira sözleşmelerinin de buradaki hükümlere tâbi olacağı açıklıkla ortaya konulmuştur. Böylece 6570 sayılı Kanunun 14 üncü maddesinin düzenlemesi benimsenmiş olmaktadır.
Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 253a maddesi göz önünde tutulmuştur.
Açıklama
Türk Borçlar Kanunu’nun 339. maddesi, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ilişkin özel hükümlerin uygulama alanını düzenleyen temel bir hükümdür. Bu madde, TBK’nın kiracı koruyucu hükümlerinin kapsamını belirler.
Maddenin birinci fıkrası temel uygulama alanını belirler: konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanır. Ancak bu hükümler, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında uygulanmaz.
Bu hüküm iki önemli prensibi koyar: (1) konut ve işyeri ile birlikte kiralanan eşya da kapsama dahildir, (2) geçici kullanım nitelikli taşınmazların kısa süreli kiraları istisna oluşturur.
"Konut ve çatılı işyeri" kavramı önemlidir. Konutlar: daireler, evler, villalar. Çatılı işyerleri: dükkanlar, mağazalar, ofisler, atölyeler (duvarlı ve çatılı olanlar). Açık alanlar, otoparklar, sanayi tesisleri bu kategoride değildir.
"Birlikte kullanılan eşya" kavramı kapsamı genişletir. Döşenmiş dairelerdeki mobilyalar, işyerindeki mevcut donanımlar, bahçedeki eşyalar bu kapsamdadır. Bunlar için de koruyucu hükümler geçerlidir.
İstisna: geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların kısa süreli kiraları. Örnekler: otel odaları, yazlık evler, tatil köyleri, pansiyonlar, turistik mekânlar. Bu taşınmazların 6 ay veya daha kısa süreli kiraları konut/işyeri koruma hükümlerine tabi değildir.
Bu istisnanın mantığı, geçici kullanım amaçlı taşınmazların normal konut/işyeri ilişkisinden farklı olmasıdır. Yaz tatili için kiralanan bir villa, uzun vadeli konut koruma düzeninin sağladığı güvenceleri gerektirmez.
İkinci fıkra, kamu kurumlarını da kapsama alır: kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de bu hükümler uygulanır.
Bu hüküm, kamu ile özel sektör arasında denge sağlar. Kamu kurumları kiraya veren veya kiracı olarak, aynı kira hukuku koruma sistemine tabidir. Herhangi bir özel prosedür veya farklı rejim uygulanmaz.
"Hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun" ifadesi önemlidir. Kamu ihale kanunu kapsamında yapılan kiralar, özel yönetmelikler altındaki işlemler, her türlü kamu kira sözleşmesi TBK konut/işyeri hükümlerine tabidir.
Bu düzenleme, yeni TBK’nın önemli bir yeniliğidir. 6570 sayılı eski Gayrimenkul Kiraları Kanunu’nu kapsayarak genişleten ve tüm ülke için geçerli olan bir sistem oluşturur.