TBK 361. Madde

Kiraya veren, kira süresi içinde yapılması zorunlu olan esaslı onarımları, kiracı tarafından bildirilir bildirilmez, gideri kendisine ait olmak üzere yapmakla yükümlüdür.

TBK 361. Madde Gerekçesi

818 sayılı Borçlar Kanununun 273 üncü maddesini karşılamaktadır.

Tasarının tek fıkradan oluşan 360 ıncı maddesinde, kiraya verenin esaslı onarımları yapma borcu düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 273 üncü maddesinin kenar başlığında kullanılan “2. Esaslı tamirat” ibaresi, Tasarıda “II. Esaslı onarımlar” şeklinde değiştirilmiştir. Metninde yapılan arılaştırma dışında, maddede 818 sayılı Borçlar Kanununa göre bir hüküm değişikliği yoktur.

Açıklama

Türk Borçlar Kanunu’nun 361. maddesi, ürün kirasında kiraya verenin esaslı onarımları yapma borcunu düzenleyen pratik bir hükümdür.

Madde, kiraya veren, kira süresi içinde yapılması zorunlu olan esaslı onarımları, kiracı tarafından bildirilir bildirilmez, gideri kendisine ait olmak üzere yapmakla yükümlüdür şeklinde düzenler.

Bu hüküm, kiraya verenin sorumluluğunda bulunan esaslı onarımları belirler. Ürün kirasında işletmenin sürekli verimli olması önemlidir; bu nedenle esaslı onarımların zamanında yapılması gereklidir.

"Esaslı onarım" kavramı, günlük bakım veya küçük tadilattan farklıdır. Yapısal sorunlar, büyük altyapı arızaları, işletmenin temel unsurlarındaki büyük problemler bu kapsamdadır.

Ürün kirasındaki tipik esaslı onarımlar: – Tarım arazisinde sulama sisteminin yenilenmesi – Çiftlikte büyük yapı onarımları – Restoran kirasında mutfak altyapısının yenilenmesi – Hayvan barınağının büyük tadilatı – İşletme için zorunlu büyük ekipmanın yenilenmesi

"Kiracı tarafından bildirilir bildirilmez" ifadesi, kiracının bildirim yükümlülüğünü gösterir. Kiracı, esaslı onarım ihtiyacını tespit ettiğinde hemen kiraya vereni bilgilendirmelidir.

Bildirim sonrası kiraya veren, makul süre içinde onarımları başlatmalıdır. Gecikme veya yapmama durumu, kiracı için çeşitli hakları tetikler: TBK m. 306 uyarınca kendi hesabına yaptırma ve mahsup, kira indirimi, tazminat.

Gider kiraya verene aittir. Onarım maliyeti ne kadar yüksek olursa olsun, kiracıdan talep edilemez. Bu, ürün kirasının ekonomik dengesinin sağlanması için önemlidir.

Pratik örnek: bir tarım arazisi kirasında kiracı sulama kanalının çöktüğünü tespit etti ve kiraya vereni bilgilendirdi. Kiraya veren, makul süre içinde onarımı başlatmalı ve gideri kendisi karşılamalıdır. Yapmazsa, kiracı kendi hesabına yaptırıp kira bedelinden düşebilir.

Bu hüküm, TBK m. 317’deki kiracının bakım giderleri yükümlülüğü ile birlikte okunmalıdır. Küçük günlük bakım kiracıya, esaslı onarımlar kiraya verene aittir.