TBK 363. Madde

I. Tarımsal bir taşınmazın her zamanki verimi, olağanüstü felaket veya doğal olaylar yüzünden önemli ölçüde azalırsa kiracı, kira bedelinden orantılı bir miktarın indirilmesini isteyebilir.

II. Bu haktan başlangıçta feragat, ancak kira bedelinin belirlenmesi sırasında bu gibi durumların meydana gelmesi olasılığı göz önünde tutulmuş veya doğan zarar bir sigorta ile karşılanmış ise, geçerli olur.

TBK 363. Madde Gerekçesi

818 sayılı Borçlar Kanununun 282 nci maddesini karşılamaktadır.

Tasarının iki fıkradan oluşan 362 nci maddesinde, olağanüstü durumlarda kira bedelinden indirim düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 282 nci maddesinin kenar başlığında kullanılan “2. Felâketli vakalarda tenzil” ibaresi, Tasarının 362 nci maddesinde “2. Olağanüstü durumlarda kira bedelinden indirim” şeklinde değiştirilmiştir.

Metninde yapılan arılaştırma dışında, maddede 818 sayılı Borçlar Kanununa göre bir hüküm değişikliği yoktur.

Açıklama

Türk Borçlar Kanunu’nun 363. maddesi, olağanüstü felaket veya doğal olaylar nedeniyle ürün veriminde azalma olması durumunda kiracıya kira indirim hakkı tanıyan önemli bir hükümdür.

Maddenin birinci fıkrası temel kuralı koyar: tarımsal bir taşınmazın her zamanki verimi, olağanüstü felaket veya doğal olaylar yüzünden önemli ölçüde azalırsa kiracı, kira bedelinden orantılı bir miktarın indirilmesini isteyebilir.

Bu hüküm, tarım kirasının özel risklerine karşı kiracıyı korur. Tarım doğa bağımlı bir faaliyettir ve beklenmedik olaylar ekonomik zarara yol açabilir. Bu zararların sadece kiracıya yüklenmesi adil olmaz.

İndirim için koşullar: 1. Tarımsal taşınmaz kirası (sadece tarım için uygulanır) 2. Olağanüstü felaket veya doğal olay 3. Verimin önemli ölçüde azalması 4. Kiracının talep etmesi (otomatik değil)

Olağanüstü olaylar çeşitlidir: kuraklık, sel, dolu, don, hastalık salgını (bitki hastalığı), haşere istilası, fırtına, deprem. Her biri olağan risk düzeyini aşan durumları temsil eder.

"Önemli ölçüde azalma" kriteri önemlidir. Küçük verim düşüşü yeterli değildir; ciddi bir kayıp olmalıdır. Genellikle %30-40 üzeri azalma önemli sayılır; ancak somut değerlendirme yapılır.

"Orantılı indirim" ilkesi uygulanır. Verim ne ölçüde azaldıysa, kira bedelinde o ölçüde indirim yapılır. Örneğin verim %50 azalmışsa, kira bedeli %50 indirilebilir.

İkinci fıkra, peşin feragat konusunu düzenler: bu haktan başlangıçta feragat, ancak kira bedelinin belirlenmesi sırasında bu gibi durumların meydana gelmesi olasılığı göz önünde tutulmuş veya doğan zarar bir sigorta ile karşılanmış ise, geçerli olur.

Bu hüküm, kiracının indirim hakkından peşin feragat etmesini iki koşulla mümkün kılar: (1) kira bedeli belirlenirken risk göz önünde tutulmuş olması, (2) zarar sigorta ile karşılanması.

Birinci koşul: taraflar kira bedelini belirlerken riskleri hesaba katmışsa (örneğin düşük bedelli kiralama), kiracı indirim hakkından vazgeçebilir. Bu durumda kira bedelinin kendisi zaten risk düşünülerek belirlenmiştir.

İkinci koşul: tarım sigortası ile zarar karşılanıyorsa, kiracı indirim talebinden vazgeçebilir. Sigorta, zararı karşıladığı için ayrıca indirim talep etmek haksız zenginleşme olur.

Bu hüküm dışındaki peşin feragat kayıtları geçersizdir. Standart sözleşme şartlarında "kiracı hiçbir olağanüstü durumda kira indirimi talep edemez" gibi hükümler koyulamaz.

Pratik örnek: çiftçi buğday tarlası kiralamıştı, kuraklık nedeniyle mahsulün %70’ini kaybetti. Bu olağanüstü azalma sebebiyle kiraya verenden orantılı indirim talep edebilir. Kiraya veren ret ederse mahkemeye başvurabilir.